苏州楼市供不应求 购房者“持币求购”

　　本报记者 张敏 苏州报道

　　2月26日，自去年11月以来没有推过地的苏州主城区，终于发布2016年第一批土地出让公告，共14宗，均为住宅用地，总出让面积80.6万平方米，总起价90.34亿。

　　这让苦苦等待多时的地产商，似乎看到了希望。但这批土地能否缓解苏州楼市的“饥渴”，目前仍待观察。

　　根据易居克而瑞的统计，截至今年1月，苏州新建商品住宅存销比不到4个月，在被监测的35个城市中排名最低。过去一年来，苏州楼市的库存规模同比下降44.8%，同样是跌幅最大的城市。

　　这种情况给市场带来巨大的恐慌。去年以来，面对不断上涨的房价，很多企业出现无房可卖的窘况，四处寻找项目。购房者则蜂拥抢购，出手迅速，苏州甚至吸引了相当部分来自上海等地的投资需求。这一步步将苏州的房价推向高位，使之成为去年表现最为“抢眼”的二线城市之一。

　　拿地，拿地

　　“先别提销售目标，我们今年的主要任务，就是先拿两块地。”面对记者的采访，某大型房企苏州公司总经理向21世纪经济报道说，公司的当务之急是拿地，春节前后一直在寻找项目。

　　2015年，该公司在苏州共运作两个项目。其中一个在上半年售罄，另一个也于11月彻底卖光。11月以后，信贷、税收等刺激政策不断出现，苏州房价也迅速走高，但公司却面临无房可卖的窘境。公司总部多次催促，要求利用市场向好的时机，不惜一切机会获取项目。

　　这种情况在苏州房地产界颇为普遍。正荣集团苏州公司营销总监成军向21世纪经济报道坦承，苏州楼市库存很少，到去年年末，很多企业已经无房可卖，企业之间存在一定程度的恐慌心态。

　　问题的根源，似乎可以从土地供应中寻找。根据中国指数研究院的数据，2015年苏州市住宅供应面积为888.48万平方米，同比下降20.55%。同期，苏州市商品住宅供应面积为763.23万平方米，同比下滑19.2%。

　　相比之下，去年苏州商品住宅成交面积为1176.15万平方米，同比增幅达到42.66%。受供不应求的影响，去年苏州商品住宅的成交均价攀升至12924元/平方米，同比上涨高达15.26%。

　　恐慌情绪还普遍存在于购房者中。到去年年末，经过大量的去化后，苏州的老城区、工业园区的可供房源已经很少，吴中区的可售商品房库存也极少。按照一位开发商的说法，大量购房者处于“持币求购”的状态。

　　按照龙湖地产苏州公司营销总监黄万松的说法，数年前的一项政策调整，也给市场心理带来了潜移默化的影响。

　　国土部曾在2009年发文，对单宗土地出让的最大面积进行限制。对苏州这类城市而言，单宗住宅用地的最大出让面积不得超过14公顷。“与大体量项目的销售相比，小体量项目的销售周期短，容易给市场带来‘供应不足’的印象。”黄万松说，近年来苏州土地出让的体量不大，项目容易很快售罄，从而加剧了市场的恐慌心态。

　　二手房的情况也较为夸张。在苏州工业园区的核心区域，一个名为“绿地华尔道”项目，价格从去年5月份的不到2万元/平方米，攀升至如今的3万元/平方米以上。当地的房产经纪人介绍，单是春节前后，项目单价就提高了2千元/平方米左右，且基本是“出一套卖一套”。

　　资本暗流

　　在苏州飙涨的房价背后，有着两股不易察觉的资本暗流。其中一股存在于土地市场。

　　2015年9月29日，在苏州姑苏区留园路地块的拍卖中，名不见经传的天房发展以5.9亿元获得，溢价率为55%。高达31005元/平方米的单价，也使该地块成为苏州的历史“地王”。

　　在早些时候的9月7日，深圳联新以40.4亿元的价格拿下劳动路绝版地块，溢价率为64.9%。深圳联新背后的“金主”，是保险大鳄平安集团。

　　黄万松表示，在全国楼市整体供大于求的情况下，苏州作为一个经济体量大、供需关系相对紧张的“强二线城市”，吸引了大量的外来资本进入。这些资金对土地市场影响十分明显，“现在动辄十几家企业竞拍，土地溢价率也经常超过50%，甚至100%，这在以前是不可想象的”。

　　保险资金带来的压力更大。当地一位知名开发商向记者表示，过去一年多来，在苏州热门土地的拍卖之前，几乎都有保险公司前来洽谈合作。他们希望以入股的方式与房企联合开发，并分享收益。该人士认为，这些保险公司资金雄厚，即使最终未能获取土地，也抬高了房地产企业的心理预期，对地价的攀高有着明显的作用。

　　一个直观的案例在于，深圳联新在获取劳动路地块之后，摇身一变成为“甲方”，就项目的开发和运营权向房地产企业招标。最终仁恒中标。

　　中国指数研究院的数据显示，2015年，苏州住宅用地成交的楼面价为6525.02元/平方米，同比上涨63.92%。苏州住宅用地平均溢价率为54.51%。两者均为历史新高。

　　另一股资金来自民间，主要体现为投资客。蓝光发展苏州公司总经理汪静向21世纪经济报道表示，根据项目客群估算，在吴中区和吴江区的购房者中，约有40%为投资性需求，这些需求除了苏州本地以外，还有相当部分来自上海。这一结论也得到很多企业的认同。

　　汪静表示，“长三角”地区的经济发展水平高，投资资金活跃，且资本的敏感度极高，这也使得长三角地区的楼市容易出现剧烈波动。限购解除、限贷放松等政策利好，除满足刚需和改善型需求外，无疑也加速了投资需求的释放。

　　转型期的考验

　　按照房地产开发的层级划分，上海易居房地产研究院副院长杨红旭将苏州归类为“强二线城市”。加之此前几年苏州房价一直处于平稳状态，因此本轮的房价上涨有一定的“补涨”成分存在。

　　苏州的GDP总量长期处于全国前十的水平，在江苏省更是位列第一，是“长三角”地区仅次于上海和杭州的重镇。但与经济实力相比，近期苏州获得的政策利好，似乎更能刺激楼市。

　　2015年7月，国务院批复《江苏省城镇体系规划（2015-2030年）》，按照规划，至2030年，全省将形成南京、苏州两个特大城市。这一定位对苏州的城市规划、人口政策等都将带来深远影响。

　　2015年10月，国务院印发《关于苏州工业园区开展开放创新综合试验总体方案的批复》，苏州工业园区成为全国首个开展开放创新综合试验区域。

　　按照很多业内人士的分析，这两项利好政策的出台也是刺激苏州楼市的重要因素之一。乐观者甚至认为，尽管苏州房价存在一定的泡沫，经济实力的提升，仍然能够支撑市场的上行。

　　但这在背后，仍然隐隐存在着一些风险。

　　苏州大学东吴商学院经济系主任段进军向21世纪经济报道记者表示，苏州是传统的制造业基地，受国内外经济形势的影响，近年来苏州经济开始进入调整期，主要表现为招工难、资金流失严重、经济增速下滑，等等。很多制造业企业面临较大的生存问题。

　　段进军认为，苏州经济正在经历一个转型的过程，这一过程可能持续较长时间，并伴随着经济增长方式、人口结构、产业结构、区域定位等的调整。

　　在这种背景下，苏州房地产市场能否持续火热，目前尚存疑问。苏州市统计局的数据显示，2015年苏州房地产开发投资完成1865亿元，同比增长5.7%，占全社会投资的比重达到30.5%。在一些分析人士看来，与固定资产投资增心下降、经济进入转型期相比，苏州房地产市场已有畸形化发展的趋势。

　　多位受访者均对苏州楼市的现状表示担忧，认为苏州房价已存在一定程度的泡沫，并可能在今年第四季度迎来调整。

　　但短期内，市场的火爆走势并未改变。据苏州市官方数据，节后第一周（2月15日－2月21日），苏州共成交商品房1275套，比去年同期翻了一倍。第二周（2月22日－2月28日），苏州成交商品房2686套，再度大涨。