“零首付政策”半日游 沈阳市连夜叫停

　　每日经济新闻记者 王杰 邓莉苹

　　当前最热的市场无疑是楼市，不过昨天（3月1日）楼市最热的地方不是深圳、上海、杭州这样的老面孔，而是位于东北的沈阳。

　　当前，尽管一线楼市火爆，但二三线乃至三四线楼市仍面临巨大的去库存压力。压力之下，各地奇招层出不穷，包括降低税费、鼓励农民进城购房、推进异地贷款、提高贷款额度、放宽提取公积金条件等。

　　昨天下午，沈阳更是宣布，沈阳新出的毕业未满5年大学生可以“零首付”买房——想一想，“首付”曾是多少人买房梦想中的拦路虎？因此，政策一经公布，引发外界强烈关注。

　　不过，昨日夜间，沈阳市委宣传部官方微博“沈阳发布”称，相关“零首付”还处于前期调研论证阶段，暂不具备出台条件。

　　沈阳去库存瞄准毕业生

　　3月1日，沈阳市政府发布《沈阳市人民政府办公厅关于促进房地产市场健康发展的实施意见（试行）》（以下简称《意见》），内容包括：对个人购买住房的，市区两级给予奖励政策；公积金最高贷90万元；土地供应减半；降低二手住房交易税费；鼓励农民进城买房居住等。其中，尤为劲爆的一条跟大学生有关。

　　上述《意见》明确，支持高校、中等职业学校在校生、新毕业生购房。对毕业未超过5年的高校、中等职业学校毕业生在沈购买商品房的，给予住房公积金政策支持，公积金连续缴存时限由6个月降为3个月，首付比例实行“零首付”政策，最高贷款额度为单方60万元、双方80万元。对高校、中等职业学校在校生购买商品房的，给予每平方米200元的奖励政策。同时，对高校、中等职业学校在校生、新毕业生购房的，给予契税全额补贴政策。

　　安居客沈阳公司总经理王笑在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，沈阳库存多集中在沈北、东陵和苏家屯区域，而从以往数据看，这三类区域刚需产品去化有近三成为周边城市移居沈阳移民购买，尤其有大学城和地铁的沈北，是很多大学生毕业落户的首选。新政的推出，是将购房人群有效放大，“上述政策，一方面在救市，另一方面也是在留人”。

　　沈阳出此奇招也是出于库存的压力。在此前，沈阳市库存一直处于高位。克而瑞沈阳机构的统计数据显示，截至1月31日，沈阳市商品住宅（不含政策性用房）库存面积为2829.6万平方米，消化周期25个月；而在去年同期，该库存数据为2938.6万平方米，消化周期26个月；截至去年12月31日，库存数据为2842.6万平方米，消化周期25个月。

　　昨日夜间，上述零首付政策被叫停。

　　广东省3年去化2630万㎡

　　在库存的压力下，除沈阳外，多地亮出去库存大招。这些新政包括降低税费、鼓励农民进城购房、推进异地贷款、提高贷款额度、放宽提取公积金条件等。

　　早于沈阳一天，广东省2月29日发布2016-2018年供给侧改革的一系列方案，提出广州应及时调整限购范围、对商品住房项目停止实施“90平方米以下套型住房占全部套型70%以上”的要求、三年内消化2630万平方米的商品房、有条件的城市可放开港澳居民购房限制、家庭首套房首付最低两成等措施，并要求各于3月底前制定具体实施方案。

　　2月25日，安徽省国土资源厅、财政厅、住房和城乡建设厅联合发布《关于加强农村宅基地管理工作的通知》（以下简称《通知》），对村民自愿退出宅基地的应当给予其奖励，在村民购买当地城镇住房时一次性发放给村民。

　　在去库存的大背景下，地方政府手里还有什么牌？

　　有业内人士认为，地方政府或从商业银行贷款政策调整，或鼓励商业银行自己制定信贷比例，可能是先由一些股份制商业银行先试点，而后五大国有银行可能会跟进。另外，各地公积金贷款政策会继续调整。还有，购租并举的模式可能会推进，房贷利息抵扣个税的政策也或会实行。

　　首付贷规模快速增加

　　不是只有沈阳在打首付的主意。在楼市火爆的当下，首付贷再度走红。这种类型的产品并不是新鲜事物，一些民间金融公司和房地产中介都有提供类似的产品，主要是针对一些在银行贷款，但是不够首付款的人群，贷款金额也不会太高，大多数会控制在你的房款的15%以内。比如P2P就有搜易贷、广州e贷等平台，而地产中介比如链家、世联行等也都有这类产品。但是从去年下半年开始，这类产品的需求量开始增加。

　　广州e贷相关人士表示，去年9月份开始，该公司的首付贷产品的成交量开始增加，去年11月、12月和今年1月份更是明显。

　　同样有做首付贷的还有世联行，世联行发布的2015年年报数据显示，该公司2015年首付贷产品放贷共计32209笔，放贷金额为29.9亿元，同比分别增长65.05%、51.90%，同时该产品为公司带来收入4.2亿元，同比增长98.41%。

　　“房地产市场火爆，带动了产品的成交量。”广州e贷总裁方颂对《每日经济新闻》记者表示。

　　天天财富CEO李秋旺也感受到了需求量的旺盛，不过他表示，公司出于风控等原因的考虑，所以在这方面的规模增加并不大。

　　而首付贷这块资产也成为一些公司相中的目标，锐衡资产联合创始人洪自华表示，他们公司也正在准备做首付贷的资产开发。

　　首付贷让原本凑不够首付的人有了买房资格，但是这样也无疑加大了买房者的杠杆。以一套100万的房子为例，按照银行按揭最低首付两成计算，首付也需要付20万。但是如果用了首付贷，自己可能只需要10万块就能买下一套100万元的房子，杠杆再次放大了一倍。

　　这样的“场外杠杆”的风险显而易见。“过度杠杆化一定是很大风险的，一旦资产价值产生波动的话，风险就会凸显。”业内人士表示，就要考验各家企业的风控水平和业务模式了。

　　比如广州e贷会考察借款人的资产情况、收入证明、流水、征信等情况，还会考察买房人是否是首套房。主要是采用和楼盘合作的方式，保证借款人的款项是用作买房，因此主要业务集中于新房，二手房较少涉及。

　　天天财富的业务开展主要是围绕企业展开，比如一些合作的公司，为了给员工解决住房问题，和企业合作给员工提供首付贷产品。

　　“各地的房地产分化很明显，不同城市和区域的去化压力差别较大，买房者的负债率也有差别。我们做首付贷只选择深圳和周边地区等房地产下跌风险小的地区，针对人群是城市白领的首套房和改善型。”洪自华对《每日经济新闻》记者表示。