燕郊涨幅超深圳 环北京“非典型性”调控冷却市场

　　环北京楼市已经成为调控下“非典型性”地区，隶属三四线但房价涨幅已经超越一线。4月1日晚间，廊坊市政府新闻办官方微博发布调控意见，记者了解到，该措施相对温和，预计未来对楼市的影响不大。环首都的投资属性仍然趋之若鹜。

　　本报记者 祁三连 北京报道

　　“目前没有房源销售。现在政府查得特别严，五证没下来不让开盘。”碧桂园时代城一位销售经理告诉21世纪经济报道记者。

　　4月1日晚间，廊坊市政府新闻办官方微博发布该市房地产调控意见，共涉及9项具体措施，其中包括实行住房限购和差别化住房信贷政策，非当地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于30%。

　　21世纪经济报道记者了解到，该政策出台后，环北京县（市）绝大部分项目暂缓了项目销售。但业内人士普遍认为，该政策对于抑制房价上涨可能帮助不大。

　　燕郊涨幅超深圳

　　与历次调控不同的是，环北京楼市这次调控的反应普遍很冷静。

　　北京市通州区，是距离河北环北京最近的区域，也是环北京楼市的标杆。通州居民李丽想要为她的父母在通州再购置一套新的住宅。但她发现，尽管作为一家上市公司的白领精英阶层，但如今通州的房价已是她所不能触及。“前两天听说华业东方玫瑰有新的住宅房源出售，问了一下价格，4.3万元/平方米。我连走进售楼处的勇气都没有了。”

　　李丽告诉21世纪经济报道记者，她也曾考虑在其所居住的通州小区购置一套二手房，但发现标价普遍在4万元/平方米。且诚意出售的房源几乎没有。业主们对于北京市副中心的规划充满了“期待”。

　　这表现在毗邻的河北省环北京楼市则更加明显。在廊坊市发布限购政策前，燕郊楼市房价普遍在2万元/平方米，大厂、香河普遍在1.6万元/平方米。

　　中原地产提供的历史数据显示，燕郊房价屡次大起大落，2009年初基本在3000-4000元/平方米，2009年底的燕郊房价大约在6000-7000元/平方米，2010年5月随着北京房价涨达高点，燕郊天洋城卖出过13000元/平方米的价格。

　　2010年9月河北出台限制外地人买房贷款政策，房价跌回8000元/平方米左右；而2010年11月“环首都”概念及燕郊地铁的传言使燕郊房价重回9000元/平方米，随即又下跌。2011年上半年燕郊房价基本维持在7000-8000元/平方米且匀速上涨。下半年，随着北京通州房价跳水，燕郊一手房单价也从2011年上半年8500-9000元/平方米回落到7000元/平方米，部分项目从均价8500元直降至5500元/平方米。2013年燕郊房地产市场价格随着北京回暖逐渐回到1万元上下。2014年受全国市场降温的影响，价格再次下调到8000元左右。

　　最高点出现在2015年，由于不限购，燕郊楼市的看涨预期强烈，部分项目售价已经超过2万元/平方米、部分房源单价甚至超过2.5万，均价高达1.6万。同比涨幅超过100%。以2015年报价10600元/平方米的悦榕湾为例，目前价格已经超过2万。

　　“过去一年，可以说燕郊的市场涨幅超过了深圳。”中原地产分析师张大伟称。

　　值得一提的是，近期某上市公司位于香河和大厂的项目开盘，均要求购房者绑定8万到20万不等的车位出售。

　　在北京工作的赵敏（化名）赶在廊坊调控前在燕郊投资了一套40平方米的开间。购完之后准备出租，月租金为1500元。

　　赵敏的投资逻辑是，与炒股一样，预期燕郊房价能涨到2.5万-3万元/平方米，至少可以保值。赵敏认为，不涨也没有关系；一旦跌到她认为不划算的程度，她已经做好不要这套房的准备。

　　“投资是有风险的，但如果不买房，也不知道有什么比较好的投资渠道。”赵敏深知，燕郊房价大部分是投资炒起来，所以她按照她的逻辑，买了认为燕郊最好地段的二手房。

　　类似于赵敏这样的投资客在环北京楼市普遍存在。

　　调控效果温和

　　4月1日晚间，廊坊市政府新闻办官方微博发布该市房地产调控意见。该政策直指外地购房人群，但仍然留有空间。燕郊一位不愿意透露姓名的开发商告诉记者，“省里近期有来工作组视察，询问了开发商目前销售情况。”

　　该人士称，燕郊目前存量并不多。大部分开发商趁着此前市场火爆时期把可售房源推得差不多。所以在调控当下，开发商很“配合”地采取了暂缓销售措施。调控能起到“冷却”作用。

　　21世纪经济报道记者了解到，目前燕郊大部分楼盘均属于没有房源可售状态。港中旅的销售人员明确告诉记者，“没有房源出售。”而一周之前，该项目销售人员还表示有房源可售。

　　张大伟认为，从政策时机看，在2015年8月北京通州出台最严格限购后，很多资金外溢，开始炒作环北京楼市，这是出现这一轮上涨的最主要原因之一。但几个区县未同时出台约束性政策，导致投资需求集中爆发使价格上涨。反而执行了很多包括降低首付在内的宽松政策。从出台限购等政策力度看，非户籍家庭限购一套，对社保等年限不约束，限购力度非常小，在投资需求影响下，这一约束完全可以通过亲戚朋友代持等办法获得更多购房机会。房价备案等政策对于燕郊、固安等市场只能约束部分正规企业开发的项目；对于很多小开发商来说，运作不规范影响政策落地效果。

　　燕郊一位销售人员也对21世纪经济报道记者表示，如果购房者是已婚状态，可以通过离婚获得购买资格，还可以享受首套房首付比例政策。

　　张大伟担心的是，虽然新政条文很多，但实际上，基本落地执行影响都不大。目前燕郊的价格甚至已经超过了房山、大兴靠地铁的区域。新政对于市场来说，影响主要在心理层面，很可能导致在2015年上半年之前的投资者获利吐出房源。对于当时投资者来说，目前的收益已经较高。而未来包括天津武清、河北涿州等地，有可能因目前的绝对值较低，而受到投资者青睐。目前房地产的泡沫化趋势会延续，特别在超发信贷的影响下，资金没有更好的投资渠道，导致非理性上涨会延续。

　　环北京区域一家上市公司开发商很自信地告诉21世纪经济报道记者，“房源少，购买的人多。另外，又不是史上最严厉调控，不会有太大影响。”

　　易居研究院研究总监严跃进认为，廊坊此次出台政策符合市场预期。此前廊坊部分下辖县市，市场交易火爆，也是出于廊坊后续政策收紧的预期。因此有部分购房者实际上提前完成了置业计划；而一些持续观望的购房者，可能因为此次政策的调整而丧失了购房资格和条件。此次政策的一个最大着眼点就是抑制房价快速上涨。

　　严跃进认为，按照廊坊的调控案例，从近期的市场数据看，部分周边城市如保定、天津等，房价上涨态势比较明显。此类城市后续收紧政策的可能性较大。当然，目前此类城市楼市管理部门还是希望市场交易活跃能够积极去库存。但随着房价上涨压力加大，不排除在5月份陆续出台购房收紧政策。此类逻辑基本上在长三角和珠三角等城市也适用。(编辑 骆轶琪)