深圳详解土地续期 关键问题仍无答案

　　四月中旬，温州住宅土地使用权到期一事引起大众热议，续期需按房价三分之一缴费的消息令不少深圳市民忐忑不安。作为中国最早出让土地使用权的深圳市，其一举一动更有风向标意味。

　　4月19日晚间，深圳市规土委发布《关于我市土地使用权续期有关规定的说明》（以下简称《土地使用续期说明》），当中显示，1995年9月18日前与深圳市规划和国土局已签订《土地使用权出让合同书》的土地，顺延至国家法定最高年期，不用补交地价。

　　1995年9月18日后已签订《土地使用权出让合同书》的土地使用权到期后，如何续期、是否需要交纳地价等问题，深圳市正在研究制定相关政策。

　　土地使用年限存差异

　　4月19日，深圳市规划和国土资源委员会表示，深圳市出台的有关土地使用权续期的规定与深圳的土地管理制度历史沿革密不可分。深圳于1982年出台的《深圳经济特区土地管理暂行规定》首次提出，通过行政划拨方式供应的经营性用地，均有相应的土地使用年期，这是深圳市目前已经到期土地续期的主要原因。这批行政划拨用地约有78平方公里。

　　根据规定的内容，例如，福田区香蜜二村04栋A3房位于B201-0006宗地内。而这宗地已签订深地合字(92)072号土地使用权出让合同书，用途为住宅，使用年期50年，从1992年4月8日到2042年4月7日止。今年1月，深圳市规土委回复业主的咨询复函称：根据1996年《深圳市人民政府关于土地使用权出让年期的公告》，B201-0006宗地内住宅用途的土地使用年限可顺延至70年。

　　记者注意到，作为国有土地使用权有偿使用制度的先试先行者，深圳的土地使用权年限历经数次调整，早年的土地使用权年限仅为20年。

　　1996年，深圳市政府依据市人大决定，发布了《深圳市人民政府关于土地使用权出让年期的公告》。公告规定：凡与深圳市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用最高年期按国家规定执行，即：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合用地或者其他用地50年。

　　资料显示，随着深圳市最早一批通过行政划拨方式取得经营性用地（20年）的陆续到期，深圳市首次集中出现了国有土地使用权期满的问题。为妥善解决该问题，2004年4月23日，出台了《深圳市到期房地产续期若干规定》，该规定所针对的是在深圳房地产权利证书登记的土地使用年期届满的行政划拨性质房地产，及原行政划拨用地补交地价后转为出让用地、但原年期未重新调整而土地使用年期已届满的房地产。

　　规定明确上述用地在不改变用途的情况下，按有偿使用土地的原则延长土地使用年期，其中一种延长方式就是补交地价签订土地出让合同，在国家规定的最长土地使用年期减去已使用年期的剩余年期范围内约定年期内，补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%。

　　地价补缴由谁承担？

　　关于土地使用权到期后如何续期问题，我国物权法第149条是这样规定的：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”据当年参与立法的中国社科院法学专家孙宪忠研究员介绍，对土地使用权70年到期以后怎么办的问题，当时就争议很大，绝大多数的意见是，土地使用权到期后，只交象征性的费用后即可自动续期。为搁置争议，让物权法尽快出台，当时便采取了模糊立法。

　　值得一提的是，根据深圳市规土委公布的《土地使用权续期说明》，“一次性补交基准地价35%”仅针对最早一批通过行政划拨方式取得的经营性等用地。

　　广东法制盛邦律师事务所律师陈亮对《中国经营报》记者表示：“这个问题应该将住宅用地和经营性用地区别开来，经营性用地到期续费应该没有太大法律适用的争议，争议的是住宅用地到期是否需要续费？”他表示，国土资源部2007年发布的《土地登记办法》第五十二条已经规定，只有非住宅土地使用权到期须办理续期手续，否则注销登记；对于住宅到期，则无须办理任何手续，更未规定需要交出让金——这实际上是以部门规章的形式清晰地解释了《物权法》“自动续期”的含义。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进向记者指出，在此类发文中，深圳政府对于此前部分物业用地年限到期后补缴费用进行了解释，即那些产权在20年的用地，实际上是深圳最早一批划拨用地，有很强的历史痕迹，不具有代表性。所以补缴也是合情合理的。

　　他同时也表示：“除了此类当时没有调整用地年限的土地外，其他土地按照政策，已经自动进行了土地使用年限的顺延，且不需要通过换证等方式来进行。这其实说明，真正补缴费用而获得年限延续的土地少之又少，绝大多数住宅用地当时使用年限已经延长到70年，自然也不会有到期的问题或顾虑。”

　　参与物权法起草相关人士表示，公众首先要明确，房屋所有权和土地使用权不同。房屋所有权即房产权，是私有财产权的一种，受宪法和物权法保护，没有期限限制。而土地使用权是有期限的，目前规定的住宅用地最高使用年限是70年。

　　但也有部分学者持不同看法，认为“补差价”的做法没必要。“土地出让年限的利益落差是由地方政府当年决策造成的，如果让现在的住户来承担成本，既不公平也很难实施。”浙江大学房地产研究中心专家田传浩表示。

　　同时，知名房地产专家韩世同则向记者表示：“土地使用年限无偿延期存在可能性，这等于变相土地私有化，有可能是未来的一个方向。”

　　土地与限购或双重影响楼市

　　近来，深圳楼市可谓一波未平一波又起，上月深圳市出台新政加紧限购，这月又针对土地使用续租的问题出台说明。这一系列动作无不引发质疑，一方面提高购房门槛，另一方面又释放出补缴地价的信号。深圳楼市是否会受到政策风向标的影响？

　　“温州传到期需缴纳三分之一房款，那180万元的房子就意味着到期需补缴60万元。深圳土地使用年限到期后如何补缴？”一位家住深圳的受访者向记者反映。目前，深圳关于土地年限到期如何补缴的情况并未明确，部分购房者和投资者会发出这样的疑问。

　　对此，韩世同在接受记者采访时表示：“对这类问题不必做过多担忧，由于土地使用年限存在历史改革，是否续交也存在时间节点，对目前购房的群体来说暂不会构成影响。相比之下，政策对于楼市的影响则应该关注。”

　　据戴德梁行第一季度深圳市场研究报告指出，深圳住宅价格的高增速触发了一系列调控政策的出台，包括“首付贷”和众筹购房禁令、“深六条”以及评估价上调等。“深六条”中非户籍人口购买门槛的提升和二套房首付比例上升为四成的降杠杆举措，都将一定程度上抑制部分购房需求的释放，令高涨的市场预期降温。目前来看，在政策的影响之下，购房者观望情绪渐浓，主要体现在新房认筹量下降、二手房放盘量增加且报价理性、部分投资性需求撤离等等。

　　戴德梁行华南及华西区研究部董事张晓端在接受《中国经营报》记者采访时表示：“前段时间的限购政策的确对深圳楼市产生影响，但这次事件可能存在媒体过度解读，并不会对楼市产生太大影响。”

　　同时张晓端补充强调：“深圳市规土委发布的《土地使用权续期说明》，主要还是针对早前一批土地年限到期的房屋，解决历史遗留问题。”