廊坊限购细则落地 房价“被下跌”7000元/平

　　田国宝/文 4月20日上午10点，三河市政府公示商品房房源，商品房的销售套数、库存套数及平均售价全部暴露在阳光之下，燕郊一大批原本宣布售罄的开发商陷入尴尬的境地。

　　这些项目均价最高为黄金蓝湾项目，每平方米均价为22129元，此前，燕郊部分项目售价一度达到每平方米27000元。

　　从4月3日廊坊市对下辖三河、大厂、香河和固安实施房地产限购政策以来，各县政府、开发商多方博弈，最终确定以县为限购单位，截至4月21日凌晨，除大厂外，其他三地限购细则均已落实。

　　从3月底，廊坊市九个部门针对四地楼市进行督导检查，并暂停网签，楼市出现熔断，截至4月21日凌晨仍未恢复交易。

　　但三河市政府公示显示，燕郊房价尤其是此前售价相对较高的项目，价格下跌几成定局。

　　一位销售人士抱怨，如果按照原来价格销售，势必会受到政策整肃，但如果按照批准预售价格销售，原来的购房者“肯定会来闹事”。

　　由于网签系统还未恢复，一切都还是个未知数，但迷惘矛盾和纠结的情绪已经开始蔓延，不仅开发商纠结，甚至一些资深炒房者也表现出前所未有的失落，此前，他们更愿意谈的是谁在哪一年买了几套房。

　　限购政策逐一落地

　　4月20日，《香河县人民政府关于促进房地产市场平稳健康发展的实施意见（试行）》开始广泛流传，落款日期是4月6日，此前，11日和13日，三河市和固安县已经发布相关实施意见。

　　在限购方面，香河细则规定，非香河本地户籍家庭无自有住房的，可以买一套本县商品住房，首付比例不低于30%，不允许非本地户籍家庭购买第二套住房。三河市和固安县出台的细则与香河基本相同。

　　目前只有大厂细则还未流出，从三地出台的限购落实细则来看，香河县的细则最为明确和具体，对开发商取得预售许可证节点、什么是违规销售和违规宣传以及限购具体情况进行详细的说明，可实施程度最高。

　　三地限购均针对非本地户籍家庭，并没有对本地户籍家庭做出明确规定，这意味着本地户籍家庭可以任意购买。在银行按揭方面，仍旧延续原来的认贷政策，即只要名下在全国任何一地有商品房按揭未还清，按照二套执行。

　　三地具体实施细则也有不同，三河市为非本地户籍家庭限购一套住房且首付比例不低于30%，同时也对获得本地户籍设置了缴纳三年养老保险的条件，不过并没有对原来有住房的非本地户籍购房者是否具备购买资格进行明确界定，而香河和固安均进行详细说明。

　　此外，香河细则规定家庭单位包括配偶和未满18岁子女，而三河市和固安县并没有对此进行界定，这一定程度上为通过假离婚获得购房资格提供了可能。香河县还对预售和备案进行严格规定，而三河和固安县相对较为单薄。

　　早在4月11日，四地已经以升级网签系统名义停止网签，燕郊同时停止二手房网签，4月20日，香河县正式停止二手房网签，大厂和固安是否停止二手房网签还未知。

　　4月19日，一河之隔的北京市通州区传出要全面限购商住项目交易，据当地媒体报道，本次限购主要包括商住公寓、商业及写字楼物业，具体措施包括提高首付比例、增加社保或个税年限限制、变散售为整售等，不过，这一消息并未获得官方确认。

　　据廊坊地区一位开发商判断，在城市建设规划管理及房地产市场调控方面，未来三河、大厂、香河、固安四地将和通州进行联动，“也就是说，不会实施统一的政策，但相互之间会进行配合，这就好比卖菜，你便宜3毛，我可能便宜2毛。”

　　燕郊房价下跌 部分高价购房者被套

　　4月20日之前，有关限购政策下四地无房可售的消息还在不断释放，但三河市公示商品房信息显示，整个市场还存在大量空房，据经济观察报记者不完全统计，整个燕郊待售商品住宅高达6477套。

　　其中库存较高的项目不在少数，嘉都有1185套处于待售状态，首尔甜城库存达2159套，此前已经宣布售罄的项目中，碧桂园时代城还有261套、上上城理想新城还有791套处于待售状态。

　　据上述廊坊开发商介绍，这些库存一部分为开发商捂盘留下来的，还有一部分为限购政策影响下交了订金还未正式签约的房源。“不符合限购政策的肯定没办法成交了，只能退钱。”其所在公司大约有100多户不符合限购政策的房源。

　　除了老项目遗留下来的库存，2016年10月前还将有66.45万平方米商品住宅进入燕郊市场。

　　三河、香河和固安限购细则中，均要求开发商销售项目实行明码标价和一房一价，三河市在这方面走在前列，而且，三河市另外要求每次开盘价格上涨幅度不能超过上一次开盘价10%，期限最低为半年。

　　政府公示的预售均价大多低于限购前实际销售价格，如汇福悦榕湾项目售价曾一度突破每平方米27000元，而目前公布均价已经回归至20000元以下，首尔甜城三期售价也突破了每平方米27000元，目前预售均价为21486元。

　　虽然销售均价与实际售价会上下浮动，但高达7000元的差价中显然还有一部分属于价格下跌成分。这意味着这些还没来得及修改备案价格的项目，将在恢复交易后承受来自老业主们的压力。

　　刘璐是廊坊限购政策实施前最后一批幸运的购房者，网签系统关闭前顺利完成交易，同时也成为限购政策最大受害者，其所购买某个项目住宅价格高达27000元，如果按照目前公示预售均价计算，下跌了5000多元。

　　刘璐不是唯一买了高价房的人，网签系统关闭前，燕郊各个楼盘均出现集中签约到深夜的现象；刘璐购买的小区也不是唯一被降价的项目，在燕郊，多数项目预售价格和实际销售价格均存在少则几百元、多则数千元的跌幅。

　　这意味着，刘璐作为投资品购买的房子，在手中持有的时间要大幅增加，2015年4月，燕郊房价普遍在9000元左右，一年时间已经翻番；刘璐房子售价为27000元，目前均价为21000元左右，即便按照5000元差价计算，至少需要两年时间保本。如果想要获得2015到2016年期间的回报，至少还需要再等三年，前提是燕郊房价每年涨幅均在10%以上。几年时间里，一旦出现政策或者市场的变故，其被房子套住的期限将还会更加漫长。

　　然而这一切均还未知，“刘璐们”把最后的希望寄托在交易恢复后第一个开盘项目，“看第一个开盘项目情况吧，如果真的按照现在预售备案价执行，我们还是做好长期抗战的准备。”

　　（受采访者要求，刘璐为化名）