SOHO中国再转型 有业主称物业限制致商铺空置

望京SOHO商业区部分商铺出现空置。

银河SOHO商业区，尚有部分商铺未开业。

光华路SOHO的3Q共享办公空间，有一些工位没有租出去。

光华路SOHO的3Q共享办公空间，有一些工位没有租出去。

　　今年4月，高盛调低了对在港上市的SOHO中国的评级，对其评级由“中性”降至“沽售”。

　　再早之前的3月，SOHO中国发布了2015年年报。报告显示，2015年，SOHO中国实现营业额9.95亿元，同比2014年下滑83.7%；净利润5.38亿元，同比下降86.8%。

　　“大幅下滑在意料之中，这是因为我们在转型。”SOHO中国董事长潘石屹称。“售转租”是SOHO中国在2012年确立的转型方向，到2015年，SOHO中国“几乎没有销售房子”。

　　致力于向出租物业转型的SOHO中国，近日招致了多位商业业主的不满。多位望京SOHO的业主向新京报记者称，因为SOHO中国部分项目存在商业氛围冷淡等原因，他们对SOHO商铺的投资出现了亏损。

　　5月5日，SOHO中国公关人员对新京报记者称，不会单独进行回复，“近期如果我们有活动的话，可以邀请你参加，现场提问”。

　　买商铺“每月损失4万元”

　　投资没有开花结果。买入望京SOHO商铺两年半的时间内，李君阳说，他每月都要损失4万元左右。

　　2013年3月，李君阳首付700万元，贷款买下望京SOHO塔2一处面积150余平米的商铺，加上公摊面积，实际支付购买面积为300平米。此外，李君阳还要承担每年近10万元的物业管理费。

　　“当时考虑各类房价都在涨，而商铺和写字楼能每年带来现金流，比贷款买住宅要还贷压力小些，就考虑投资写字楼。”4月24日，李君阳对新京报记者说，因为SOHO中国是著名开发商，加之望京SOHO的位置也好，所以就决定在此购置房产。

　　据李君阳回忆，在他考察望京SOHO时，由于写字楼需抽签拿号才有购买资格，SOHO销售人员就向他推荐了商铺。“销售当时说，周边有的商铺租金已经每天20元/平米，望京SOHO商铺净租金肯定可以达到每天10元/平米，这样就可以完全以租养贷。”李君阳表示。

　　买入商铺后，李君阳没有得到预期的回报。他说，最近两年半的时间内，他的商铺鲜有租户问津，甚至长达两年的时间里无法找到承租的租户，以致商铺处于长期空置之中。李君阳计算说，这些年商铺的空置，共计损失120万元左右。

　　这种情况不只出现在李君阳身上。多位望京SOHO商铺的业主向新京报记者反映，他们手中的商铺出租率也一直不理想，即便每天租金维持在6－8元/平米，也乏有人问津。

　　“我们是公司投资的，投入了1700余万元。”一位青岛的业主称，大部分时间内，公司持有的望京SOHO商铺都是空置的，但每年还需要交十多万元的物业费，还要承担贷款利息，“盈亏相抵都不可能，更别说有什么投资收益。”

　　该业主说，为处理商铺出租事宜，他每年都要往返于北京、青岛十余次。

　　“租户宁可赔60万，也要退租”

　　多位望京SOHO业主认为，其商铺的空置，是受望京SOHO整体商业氛围不景气影响。

　　“SOHO的物业公司，每年收取高额的物业管理费，却没有给业主带来什么实质性的服务，‘只收费不服务’。”一位望京SOHO的业主对新京报记者称，他认为，SOHO物业公司“甚至为了维护其写字楼的形象，限制商业的发展。”

　　据一位业主介绍，望京SOHO 的商业物业费为每月30元／平米，而写字楼物业费是每月20元／平米。

　　李君阳说，他的商铺曾短暂迎来过一个经营餐饮的租户，“租了半年后，租户宁可违约损失六七十万，也要退租”，“这是因为望京SOHO物业公司对商业氛围的经营和宣传不作为，楼宇外立面不让打商业广告。”

　　“别说周边了，就是有些SOHO写字楼内的上班族，都不知道楼内有商铺。”李君阳说。

　　部分商铺的业主和租户，曾试图通过一些自发性的宣传，来提振一下望京SOHO附近的商业氛围，比如搞一些商业活动，或者在醒目位置设置标示。

　　这种尝试很快“无疾而终”。“我们要是在外面打个招牌，或者在店门口做个广告，SOHO物业人员就会过来取缔，理由是违反了物业的规定。”一位在望京SOHO从事餐饮业的租户对新京报记者说。

　　就此，部分业主说，他们曾尝试跟望京SOHO的物业公司进行沟通，“已记不清联系了望京SOHO物业和客服多少次”。

　　一位业主代表对新京报记者称，今年1月份，部分业主以望京SOHO业主与租户联合委员会的名义，向望京SOHO的物业管理公司发送过函件，提出了“望京SOHO相关方解决商铺宣传、广告位展示、标识等问题，允许商铺将外卖送至办公楼内，并适当降低物业费费率，减轻业主负担”等诉求。

　　“至今都没有任何进展，物业经理只说，他们是按公司的规定办。”这位业主代表说。

　　望京SOHO大量商铺空置

　　近日，新京报记者实地走访了望京SOHO看到，除底层商铺能够一目了然外，位于望京SOHO塔1、塔2内部的商业区域均无明显标识。

　　在塔2，从写字楼到商铺的过道内，新京报记者也没有看到有明显标识指向商业区。走访当天为周末，在塔2上下六层的商业区域内，新京报记者没有看到太多顾客，气氛略显冷清。一些营业中的商铺内，工作人员坐在座位上玩手机。

　　“基本在工作日的中午，才会有些写字楼的顾客；除此之外，工作日的晚上都很少有顾客，更别说是周末或者节假日。”一位餐饮商户说，商区客流量低迷，但由于租金成本高，占到营业成本的20%，远高于餐饮业5%左右的平均水平，导致他“入不敷出”。

　　这样的成本收入比之下，望京SOHO部分商铺处于空置状态。据记者粗略统计，在望京SOHO塔2的商区内，每层楼上，营业中的商铺占比约在十分之一左右。

　　商铺出现空置的现象，不止出现在望京SOHO。4月26日，新京报记者还走访了位于朝阳门外的银河SOHO。

　　新京报记者看到，银河SOHO内部的商业区域，客流量较少，略显冷清；上下4层的商区内，处于营业状态的店铺，占比在20%左右，部分商铺玻璃外墙被SOHO的广告贴纸覆盖。部分未被遮盖的商铺，还处于毛坯状态。

　　转型4年，营业额累计下降93.5%

　　实际上，业主与物业公司间的矛盾，在SOHO中国多次出现。

　　2008年，建外SOHO曾爆发业主与物业公司纠纷事件。物业管理公司将巨额物业费挪作他用，业主和商户的利益无法得到保障，出现了公司、商家大规模退租、流失的局面。

　　此后，SOHO中国还出现多次小范围物业纠纷。2010年，SOHO中国开始改善其商业模式，自建物业管理公司来管理其开发的各地SOHO项目。

　　2012年8月，SOHO中国再度宣布，告别散售模式，自己持有北京、上海优质地段的物业。SOHO中国董事长潘石屹曾这样解释SOHO中国转型：经过反复的分析、测算，我们公司决定告别散售，转而持有北京、上海有价值的物业。

　　潘石屹称，三年后，公司的盈利将主要来源于租金收入；5年后，现有150万平方米物业的租金年收入将超过40亿元。

　　财报显示，SOHO中国“转售为租”的转型之路，不算平坦。2012年-2015年间，SOHO中国的营业额由153亿元下降到了9.95亿元，累计降幅达到93.5%；而潘石屹寄予厚望的租金收入，在2015年为10.52亿元。

　　利润方面，2015年SOHO中国实现毛利润约7.34亿元，较2014年的30.78亿元下降76.2%；净利润约5.38亿元，较2014年的40.8亿元下降86.8%，较2013年的73.88亿元下降92.72%。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进称，从物业销售模式转变为租赁模式，会使得整个公司现金流的模式发生变化，“最直接的影响是利润指标会发生恶化”。

　　在此背景下，SOHO中国选择重新启动销售。在2015年年报公布之时，潘石屹称，将SOHO中国“比较成熟的、出租情况非常理想”的非核心资产的物业拿出来销售，而出售的首个项目是位于上海的SOHO世纪广场。

　　“既然市场给了这么好的机会，能赚钱就赚钱。”潘石屹说。

　　再次转型，瞄准共享办公

　　今年的业绩发布会上， SOHO中国认为，“公司转型是非常成功的”，其依据是租金收益在大幅度上升。

　　SOHO中国年报显示，SOHO中国2015年租金收入为10.52亿元，较2014年的4.25亿元，同比增长148%。

　　年报同时也透露出，制约SOHO中国租金收入进一步提升的“天花板”，已经隐现。在SOHO中国已完工项目中，除虹口SOHO的出租率在30%左右外，其余项目出租率均高于60%。

　　比如，望京SOHO、SOHO世纪广场的出租率都已经达到100%，复兴SOHO、光华路SOHO、凌空SOHO等项目出租率大幅提升，超过70%，部分达到90%以上。

　　2015年2月，SOHO中国开始做另一种尝试，拿出自持的170万平方米物业中的10%，改造成共享办公的SOHO 3Q。在SOHO中国的设想中，用户可以只租一张办公桌或一间办公室，SOHO 3Q还提供免费WiFi、复印打印、会议室、咖啡等服务，用户只需要带着手机和电脑来工作。

　　根据SOHO中国2015年年报，诸如这样主打共享办公的SOHO 3Q，SOHO中国在北京和上海建成了11个中心，1万多个座位已经投入使用。

　　2016年4月，在SOHO中国的渠道分享会上，潘石屹设想，下一步SOHO中国将继续完善一线市场，并拓展二线核心城市；对二线城市的拓展不会以“二房东”形式出现，而是以品牌管理输出为主，按比例或依协约收取管理服务费用，届时SOHO 3Q中心将形成租金、管理费为主的多种盈利方式。

　　潘石屹称，未来将坚持以SOHO 3Q为产品和业务的重心，并走到更多的城市中去。由此可见，SOHO 3Q已经成为SOHO中国转型的新方向之一。

　　外界对3Q体验不一

　　4月26日，新京报记者来到地处北京CBD 核心区的光华路SOHO 2期。2014年11月竣工后不久，光华路SOHO 2期的部分商业区域，便被改造成了SOHO 3Q。

　　负责销售的经理介绍称，SOHO 3Q开放空间内的工位租金为每人每周480元，独立办公室则为每周每人624元。

　　“现在是促销，价格已经打了折扣，五一过后就会恢复原价。”该经理称，SOHO 3Q上下3层，共有3000余个出租工位，目前出租出去的大概1000个左右。

　　新京报记者注意到，当时正值正常办公时间，上下3层的办公出租区域中，一层、二层有人员在办公的迹象，3层未见亮灯，处于一片黑暗中；而在1层、2层开放空间办公的人员，数量也不算多。

　　为提高SOHO 3Q出租率及市场占有率，SOHO中国宣布将在4月15日至6月30日期间，把3Q众包的佣金比例从原来的8%上调到15%，高于目前10%的平均市场水平。SOHO 3Q众包模式在去年10月开启，所有个人和公司加入3Q销售网络都可以成为3Q伙伴和3Q联盟。

　　但用户对SOHO 3Q模式，也有不同见解。4月29日，SOHO 3Q微博分享了一篇文章。该文里，一位创业者称赞了在SOHO 3Q的办公体验，“租赁所需要的费用相对较小，可以就近拓展生意”等。

　　“租金还是太贵了，对创业企业来说，负担有点重；而且感觉缺乏专业的服务团队，我在众包平台下单后，居然同时出现4个销售和我对接。”一位曾租用SOHO 3Q的用户说，他在租后不久便因租金原因选择了退租。

　　“从3Q中心运营来看，此类项目能否到别的二三线城市进行推广，其实有很大的不确定性，即需要重点考虑后续产品的复制问题。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进称。

　　就部分商业业主“维权”事宜、SOHO 3Q的发展情况，新京报记者向SOHO中国发送了采访邮件。5月5日，一位SOHO中国的公关人员回复称，公司一般不单独回复或安排专访，“近期如果我们有活动的话，可以邀请你参加，现场提问”。

　　新京报记者 李春平北京报道

　　本版摄影/新京报记者 李春平