业主投诉开发商：叠加别墅实为公寓 一证两房转手难

张琪的房屋位于美丹路18弄。

　　“6年前花498万买的别墅，现在卖570万都不容易出手。”上海宝山区美兰湖花园的业主张琪（化名）说，要不是打算卖房，他可能还不知道自己的房子因“一证两房”产生这么多后遗症。更不会想到，原来他买的“叠加别墅”只算普通住宅。

　　开发商上海安东房地产发展有限公司则表示，房屋实际情况在当初的售房合同中均已清晰体现，如何存在业主毫不知情一说？如果开发商存在合同诈骗等行为，为何业主在签约5年后才向媒体反映此事？

　　对此，律师认为，这场看似业主和开发商之间的冲突，实质是业主和开发商在“7090”政策和限购令之间的“矛盾”。

　　业主被要求签两份预售合同

　　2016年5月16日，张琪回忆，2010年10月，他和妻子以498万元的价格购买了一套美兰湖高尔夫别墅。

　　该小区是由上海安东房地产发展有限公司开发建设的双层叠加联排别墅，一个门号4户人家，“我购买的是三四层，是这里面最小面积的别墅，产证上显示面积逾175平方米，但实际还送了一个面积百余平方米的阁楼。”

　　张琪说，前期宣传甚至交定金的时候，开发商均没有提及要签两份预售合同的事情，等到签合同当天业主才知晓此事。开发商告知，自2006年6月1日起，新批、新开工的商品房，建筑面积90平米以下住房（含经济适用住房）必须达到开发建筑总面积的70%以上。否则无法获得相关规划，房管部门的行政审批和许可，也无法上市出售。

　　“开发商表示，只能按照要求把别墅拆分成两个90平米以下的住房，这是开发商和房管局之间的问题，跟业主毫无关系，也不会对业主有影响。”张琪说，由于是初次购买别墅，对购房程序和房地产政策等事项一无所知，心想：反正都是自己和开发商签的合同，一份两份有啥关系呢？

　　2011年1月交房，当年4月，张琪拿到产证，附记页却显示张琪所买的别墅被分割成两套面积80多平米的公寓。“我当时看到产证的时候，心头再次起了疑问：明明是一套别墅，却被写成两套公寓合法吗？但看到两套房也实实在在都在一本产证上，且在自己的名下，第二次疑问还是没有引起足够重视。正是因为该疑处未疑，才导致后续问题不断。”张琪说。

　　叠加别墅是别墅还是普通住宅？

　　张琪所签的两份预售合同中均写明：甲方经批准，在该地块上投资建设美兰湖花园商品房。而张琪在采访过程中，一直声称所购的是美兰湖高尔夫别墅。

　　业内人士告诉澎湃新闻记者，从物业属性的角度来划分，美兰湖花园属于普通住宅，跟别墅有本质的差异。那么，张琪购买的到底是普通住宅还是别墅呢？

　　张琪称，开发商一直强调他们所购的是美兰湖高尔夫别墅，房屋类型为叠加及联排别墅的纯别墅小区，并用环境优雅，高尚会所、美轮美奂的装修等宣传和推广，吸引买家。购房时所有的宣传广告和售楼处都以美兰湖高尔夫别墅小区的字样，开放参观的所有样板房也是一家一户的叠加别墅房型。交完定金，后续参与选定房号的摇号过程中，也一直被告知是一家一户一号。所以，他并没有注意预售合同上的小区名称。

　　张琪提供了一份当时房地产商的宣传手册。记者看到该封面写有美兰湖高尔夫别墅几个大字，上面写有美兰湖花园，但字体非常小，是整个页面中最小号字体，很容易忽视。

　　在上海宝山区规划和土地管理局的网站上，记者并没有查到美兰湖高尔夫别墅的信息，只查到美兰湖花园等规划信息。

　　上海宝山区政府官网上《罗店新镇美兰湖花园修建性详细规划》显示：罗店新镇美兰湖花园修建性详细规划的范围东至罗迎路，西濒区级干河荻泾，南临美丹路，北近月罗公路。规划总用地面积12.06公顷。张琪的房屋位于美丹路18弄，正处于该区域。

　　别墅还是普通住宅，对业主来说重要吗？张琪向记者表达了疑问。

　　一家房产中介公司的法务代表告诉澎湃新闻记者，这点非常重要。

　　这名法务介绍，2006年5月31日，国土资源部发布通知，“中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。”在国家对“别墅和高尔夫用地双禁”政策下，高尔夫别墅资源更显严重稀缺，使其更具大幅度的升值潜力。“如果张琪购买的是高尔夫别墅的话，肯定不会6年才涨了这点钱。”

　　“现在不少开发商采用外观以别墅整体设计的两套双拼，卖给客户后再改成一套别墅，来规避政策上带来的风险及稀缺问题。”这名法务代表说，其实国家曾明确规定，联排、双拼，甚至所谓的创新型叠加别墅等低密度住宅均不属于别墅范围，而被划入高档住宅范围，张琪所购买的美兰湖花园可能就是此类。“如果开发商以高尔夫别墅作为宣传，再以别墅价格售卖这些房屋，开发商恐涉嫌违法。”

　　该法务代表解释，国土资源部对别墅的定义是指独门独户独院，两至三层楼形式；占地面积很大，容积率非常低。别墅是没有公摊面积的，别墅花园占地面积在房地证上有土地使用权面积的。且别墅的买卖双方合同一般都有注明：本商品房户型为别墅。从张琪所签预售合同来看，张琪所购买的绝非别墅。

　　5月19日，上海安东房地产发展有限公司销售经理杨先生回应称，“我们从宣传、销售到签署合同阶段均强调是叠加别墅而非独栋别墅。

　　“一直都以为买的是别墅啊，我们老百姓哪里知道叠加别墅属于普通住宅呢？你看网上和宣传册都是拿美兰湖高尔夫别墅作为噱头，这样难道不涉嫌虚假宣传吗？”张琪的邻居党佳佳（化名）说。

　　上海联合律师事务所合伙人胡雪律师表示，可能广告宣传中涉及夸大或者混淆，但开发商的行为还构不成法律意义上的虚假宣传。如果涉及宣传违规，市场监督局是可以处罚的，不过时至今日已超过行政机关处罚年限了。

　　一证两房有何影响？

　　张琪告诉澎湃新闻记者，该小区共434户，一期 136户，二期 150户，三期是148户。其中一期、二期共184名业主名下有两套房，三期业主均是一套房。

　　记者走访中发现，184名住户中大部分是一个产证两套房，少部分业主两套产证两套房。5月19日，宝山区房管局相关负责人已开始着手调查。

　　“开始还没有发现问题，当想出手的时候，发现两套房不好出手。”张琪说，房管局规定两套房不能分开出售，这就意味着，184户居民无法正常流转这些房屋。

　　张琪告诉记者，上海市政府于2011年1月31日颁发并实施了《关于本市贯彻〈国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知〉的实施意见》，即俗称的房地产限购政策。

　　“这意味着，此后的购房者如果是上海户口，需要名下无房产，购房者如果是异地户口，根本无法购买。”张琪说，现在许多业主家里的孩子想在中心城区买婚房，还有业主想置换，以及部分业主资金流发生问题急需售房套现，但受到限购政策和一证两房的影响，让他们的房产不能在市场上正常流通交易。

　　为何相同户型还有一户一证

　　为什么在该小区三期，跟张琪家同样的户型，房产证就显示为一套房？

　　业内人士告诉澎湃新闻记者，10年前出台的“国六条”曾明确规定：新批、新开工的商品房，90平方米以下的住房必须达到开发建设总面积的70%以上。这个政策被称为“7090政策”，直到2015年3月才被悄然废除。从《罗店新镇美兰湖花园修建性详细规划》来看，政府要求开发商在9.07万平方米的住宅建筑面积中，要有26.65%的房子是90平方米以上，73.35%的房子在90平米以下。拿张琪先生购买的175平方米叠加别墅来看，开发商把这栋别墅拆分，单层面积控制在90平米以内，才符合规划要求。所以才会出现张琪的产证上，有两套90平方米以下产权面积住房。

　　安东房地产公司杨经理表示，美兰湖花园在拿地规划审批过程中的确受到“7090”政策的影响，后期政策淡化，就改建大户型。“所以同样户型，才会出现一证两房和一证一房的差异。有两套房的业主对此也是知晓的。”

　　杨先生告诉记者，在预售合同的附加条款中明确写有：甲乙双方确认，乙方在购买该房屋的同时还购买了与该房屋相连的301室房屋，乙方已非常明确并充分地了解了301、401房屋的现状。 “也就是说对于房屋交接时的状态，业主是清楚的。”

　　一证两房能否分别售卖

　　“如果是两套房的话，为什么只有一个门洞、一间厨房、一套水电煤系统？两套房子都有产权就意味着可以单独出售，那为什么合同里又规定不能拆开销售呢？这不是自相矛盾吗？”张琪提出质疑。

　　杨经理表示，预售合约内附加条款第九条写明：乙方自愿委托甲方将自己名下的美丹路18弄**号301室与401室合并成整套房屋进行装修（合并装修后的房屋以下简称该房屋）。双方约定，该房屋因装修的实施，原有两套房屋的各自功能因合并后有所改变，交付的房屋只执行合并装修后的功能标准；乙方被告知，上述功能的改变（含厨房间、卫生间的功能性改变）为不可逆转。因上述原因故本合同所涉各类退房或因其他原因造成的退房以及合同相关的履(违)约责任，均以两套房屋装修合并后作为共同的单一主体，不得拆分。

　　第九条条款就意味着业主买的是全装修的房子，不可能出现两套所谓的独立的水电系统。

　　杨经理还表示，预售合约附加条款第一条明确规定：乙方承诺，乙方在今后转让房屋产权时必须一并转让上述两套房屋产权。

　　宝山房管局相关负责人称，在验房时，两套房屋的水电煤系统都是齐全的，据房管局方面了解，正是由于业主之后委托开发商改造装修，才导致开发商把其中一套房子水电系统改了。

　　对房管局明确两套房不能分开出售的说法，该负责人表示，业主误解了。房产交易中心所有发的产证都是按照建交委规划核定的基本单元来发的。“只要有独立产权的房子都可以自由交易，房管局没有权利干预。”不过，由于房屋已被改造，而且很多地方是不可逆的，导致两套房屋的独立功能很难再恢复。且不说双方有捆绑转让的约定，但就很多功能不可逆这一现状，就很难有人愿意分开购买。

　　【律师观点】政策衔接间的漏洞谁来修补？

　　业主认为开发商涉及虚假广告宣传诱导消费者购买、合同跟实际情形不符、甚至认为其和开发商所签的合同为霸王合同。

　　但开发商认为自己是严格按照规划来建，房屋实际情况已经在合同中体现。“就是因为限购导致目前一证两房的业主不便抛售才引发的矛盾。”开发商表示。问题究竟出在哪？

　　看似业主和开发商之间的矛盾，实质倒是业主和开发商均受到政策的影响所致。

　　2006年5月，建设部等九个部委联合下发《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，提出“7090政策”，要求新建住宅项目，套型建筑面积90平方米以下的户型必须占整个项目的70%以上。这项政策出台的主旨在于稳定房价。但是政策一旦出台，开发商势必要打破原有大房定位，调整户型大小，所谓上有政策下有对策，就有了大房一拆二的“办法”。

　　政策总是与时俱进的。2011年起，房产限购令启动，盼望能够调控房地产市场，给过热的房价降降温，控制投机，保障刚需。然而，正是“7090”政策在先，限购令一波一波在后，让美兰湖花园一证两房的业主们，陷入了极其尴尬的境地。

　　按理，既然房屋交易中心颁发了一证两房，审核和程序上或者无误，但合同规定两套房必须捆绑交易，又适逢限购，让这部分业主陷入尴尬境地。不好卖，又没人买。

　　暂且不计开发商“美兰湖高尔夫别墅”还是“美兰湖花园”之间的障眼法，但就一前一后两个政策的衔接，确实是遗漏了一些特例业主的感受和利益。不可否认，不同时期有不同的市场和政策需求，相应政策的出台也解决了一定的问题，但我们是否也应当思考，政策衔接之间，会不会挤压到一部分、哪怕只是很小部分老百姓的利益？是否有一种救济的方式？哪怕是一种绿色通道、特别预案？

　　（上海海华永泰律师事务所高级合伙人、媒体评论员 严嫣）