土地使用权到期续期调查：各地等国家统一政策出台

　　日前，浙江省温州市部分房屋20年土地使用权到期，有关如何续期的问题引发社会广泛关注。央视记者从浙江有关方面了解到，温州部分房地产土地到期问题出现后，国土资源部对此高度重视，组成调研组，在温州市调研指导住宅土地使用权20年到期延长问题。

　　目前，调研己经完成。土地使用权集中到期之后的续期方式，需要与现行法律法规做好衔接，将通过法律程序加以明确。

　　温州：过了年限土地证无法过户

　　温州住宅土地使用权到期后，到底如何续期，可以说牵动着每一个城市住宅所有者的心。接下来，先来回顾一下当时的情况。

　　温州的王先生买房子过程中出现了问题，房产证都过了户，土地证却办不下来了。据王先生介绍，他买了一套房子。双方签订购房合同后，很快办理了房产过户手续。不料，在办理土地证过户时，却意外发现原房东的土地证已于2016年3月4日过期了。温州土地登记交易中心的工作人员表示，必须要足额缴纳土地出让金，才能完成土地使用证的过户手续。

　　温州的陈老伯也遇到了土地到期的问题。去年9月，他卖掉了自家一处老房子。买方选择通过银行办理房屋抵押贷款。但由于土地使用期限为20年，于2016年4月25日到期，银行不给贷款了。陈老伯的房子最终也没能卖掉。

　　青岛：居住照常 按揭贷款受影响

　　而在温州出现土地使用权到期之前，青岛、深圳这些最早开始土地使用权有偿制度改革尝试的地区，也遇到过土地使用权到期的问题。

　　69岁的薛玉刚住在青岛黄岛区阿里山小区，2001年他在这里购买了一套二手房，而这套房子的土地使用年限是20年，到2009年就到期了。这些年，虽然并没有接到正式的通知，薛玉刚的居住也没有受到影响，但他依然对土地使用权到期这件事，有些担心。

　　同样住在阿里山小区的周连章，是2008年花了34万，在这里买的二手房。土地使用年限是40年，到2037年到期。虽然还有20多年，但影响已经开始显现：比如以前这个小区房价能达到一万每平米，而现在只能达到七千每平米，老百姓的房子缩水了。

　　青岛国土部门：等待国家政策出台

　　记者了解到，整个黄岛区像阿里山小区这样，住宅用地使用权期限在二十年或者三十年的房屋，在5000套左右。但是，当时的《物权法》，并没有对如何办理续期手续，出台实施细则。也就是说，对于住宅用地使用权年限到期的房屋，青岛目前不会收取延期费用，尚在等待国家新政策的统一出台。

　　深圳：补交地价续到最高使用年期

　　面对这种情况，青岛在等待国家政策的指导。但在另一个土地使用制度改革的试验田——深圳，我们看到，2000年以后，这里也陆续遇到一批房地产土地使用期到期的问题。

　　在深圳市规划和国土资源委员会，工作人员拿出该市长城大厦一处商品房的土地续期申请材料。这处房产土地的使用期是从1985年开始，使用期限50年，到2035年。今年年初，业主提出申请将土地使用年期续期到70年。但续期不是免费的，而是要补交续期时段内的地价。

　　工作人员给记者算了一下：这一所房产的建筑面积为80.58平方米，乘以这宗地的基准地价，住宅用途是每方米3902.98元，再乘以这所房产延期二十年的年期系数，再乘以35%的系数，再乘以容积率系数，就得到这位业主需要补交的地价总额，44940元。

　　深圳：续期仅针对特殊性质土地

　　上世纪八十年代，全国范围内的行政划拨土地都是无偿无期，也就是免费的，没有期限的，而当时的深圳根据特区发展需要，为来深客商通过行政划拨方式供应经营性用地，但这种行政划拨土地是收费的，而且是有使用年限的。目前补交地价予以续期的土地都是这种类型的。

　　这些有偿有期的行政划拨用地在2000年以后相继到限，但又没有达到国家规定的最高使用年期，面临着续期的问题，为此，深圳市2004年4月专门出台了《深圳市到期房地产续期若干规定》。

　　而针对社会各界最关注的，房地产土地达到国家最高法定年限如何续期，深圳市规土委相关人员表示，目前这一领域尚属政策空白。

　　城市土地使用年限变化回顾

　　城市土地使用年限，关系重大。为了了解土地使用年限是怎么确定的，为什么在部分地区会出现15年、20年、30年的住宅土地使用期？央视记者独家专访了国土资源部推荐专家，中国土地学会副理事长黄小虎。

　　80年代前 土地无偿使用

　　黄小虎，作为城市土地使用期限变化的见证者，回顾了期限变化的前前后后。他说，要谈起城市土地使用期限，还首先要从土地有偿制度的产生开始。黄小虎介绍，80年代前我们实行计划经济，土地都是无偿使用的。后来成立国家土地管理局，考虑改革，将无偿使用变为有偿使用。

　　90年发布条例 确定各类型用地年限

　　出让的最高期限是多久呢？经过政策的不断调整，最终确定了住宅用地的最高使用年限是70年，也确定了其它性质土地的最高使用年限，展现在1990年5月发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中。中国土地学会副理事长黄小虎介绍，因为法定最高使用年期上线是70年，但是下线没有定，所以全国各地又出现了使用期限是30年，20年，甚至是15年的情况。这就解释了为什么温州等地会出现70年以下的住宅土地使用期限了。

　　98年后住房商品化 年限基本是70年

　　但在1998年以后为什么住宅土地使用期限又基本上都是70年了？

　　由于1998年实施住房制度改革，基本上所有的住房都商品化，在这种情况之下，基本上一律都是按70年来出让。

　　70年产权是怎么来的？要怎么算？

　　70年房屋产权的说法，严格来说是不准确的。这首先要从房屋产权的组成说起。

　　房屋产权，由两部分组成。一部分是房屋所有权，也就是说房屋归业主所有。另一部分是土地使用权，城市土地归国家所有，业主拥有的只是国家出让的使用权利。两者之间还有一个区别，房屋所有权是没有界定期限的，只要房屋存在，就是业主所有，但土地使用权是界定期限的，比如说40年、50年、70年。

　　我们经常说的房屋70年产权，其实指的是城市住宅土地最高使用期限70年。

　　使用期从开发商获得土地使用权始

　　住宅土地70年使用期到底从什么时候怎么算？其中也可能存在一种误解，那就是从买房子，签订购房协议开始算，但这是错误的。

　　我们来举个例子，小李2015年买了一处70年土地使用期的商品房，2016年搬进房子居住，这处房子的开发商于2012年签订土地协议，获得土地的使用权。这个70年的土地使用期是要从2012年开发商获得土地使用权开始算。即使是很多买二手房的业主，70年的土地使用期限也是从开发商拿到土地使用权的那天开始算起。

　　房产证和土地证的“分分合合”

　　在全国很多地方，城市住宅所有者都是既有房产证，也有土地证，一处房子为什么要有两个证呢？为什么北京业主大多没有土地证呢？我们再来看看专家的解释。

　　计划经济时代没有房产证土地证

　　中国土地学会副理事长黄小虎向我们介绍了房产证、土地证几十年来的变化。他说，在计划经济时代，个人是没有房产证和土地证的。

　　统一管理部门 北京只发一证

　　房屋所有权、土地使用权分属于不同的部门，所以产出了两个证。但黄小虎表示，也有例外，比如北京，很多小业主就没有土地证。

　　为什么会产生这种情况呢，黄小虎表示，这与北京市的管理体制有关。北京市没有土地证的小业主也不用担心，这种情况丝毫不影响房产的使用、继承与交易等行为。他还表示，目前已经推行的不动产登记，将解决房产证、土地证两证并存的问题，将来就一个证，不动产证。

　　三种“眼光”看清土地使用权到期

　　毫无疑问，土地使用权到期，是一个全民关注的话题。要看清这件事，得用三种眼光：

　　一是历史眼光。改革开放已走过三十多年，很多政策、制度都有不断调整完善的历史轨迹。土地使用权的现实难题背后，有着不能忽略的历史轨迹。

　　二是法治眼光。所有这些待解的难题，最终要用法治思维、法治方式来解决，临时的、零散的政策解决手段，应逐步让位于清晰严谨的法治手段。

　　三是民本眼光。土地使用权问题处理得好不好，直接关系到很多普通老百姓的切身利益，这里面没有小事。相关的立法部门、司法机关、政府部门，都得用足够的责任感、紧迫感来直面问题，解决问题。