合肥新政难退土地高烧 半年卖地收入超去年全年

　　合肥土地市场在当地房地产新政施行的前夜疯狂揽金近196亿，这无疑给了观望中的购房者们又一记重击。

　　6月30日上午，合肥17家房企现场确认拍地结果，此前的6月29日，他们参与了合肥历史上首次土地“网上拍卖”，结果显示这17家房企竞得了此次公开出让的19幅地块，最终成交结果近195.71亿，是起始总价的近5倍。

　　其中，合肥市属高新、庐阳、蜀山、 滨湖四区的楼板价被刷新，地王版图再次被改写。

　　而就在6月24日晚间，外界频传的合肥房地产新政被证实。当地官方公布的调控新政包括限贷、提高二三套房首付比重、增加土地供应、土地网上拍卖及缩短出让金缴清期限等组合拳，并规定7月1日起正式实施。

　　从新政公布起至今的一周时间内，合肥的房地产市场进入疯狂“抢收”阶段，不过，土地拍卖方式率先“试水”新政，仍难挡开发商“看多”合肥的空前预期。

　　21世纪经济报道记者通过统计今年以来合肥单月卖地收入得知，上半年合肥卖地收入约为565亿元，而去年全年这个数字仅为498亿。

　　新政意在洗牌合肥房企

　　为了配合7月1日施行的新政，合肥公积金中心已于6月30日下午发出通知，确认停止向三套及以上住房发放公积金贷款。

　　此次合肥的差别化信贷政策，即对于二套房的首付比例提高至最低四成，若名下有贷款未还清则为五成；对于三套房的首付比例提高至六成，且停止提供公积金贷款。

　　此举意在提高购房门槛，抑制投资需求。不过，对于本地的改善型人群来说，也降低了他们利用杠杆的能力，房产会进一步向能够付出全款或高首付的人群集中。

　　但此次合肥新政对市场触动最大的并不在此，更重磅的政策显然在对房企的约束。

　　新政规定，提升居住用地竞买保证金至不低于参考总价的50%，且缩短居住用地的土地出让金缴纳时限。出让金总额在20亿元以下含20亿元的，须在土地出让合同签订后1个月内一次性付清，出让金20亿元以上的，缴纳时间不超过6个月。

　　在合肥市各区县拍出“地王”（即楼面地价超过当地历史最高成交单价）的，开发企业必须在土地出让合同签订一个月内一次性付清出让金。

　　“这是一个比较紧的时间点”，新城控股副总裁欧阳捷告诉21世纪经济报道记者，“虽然土地出让金缴纳时限每个城市不尽相同，但一般来讲是分两批，第一批是在土地出让合同签订后1个月之内交50%左右，第二批是3个月或半年内交清。”

　　以一幅参考总价5亿元的地块为例，开发商参加竞购需缴纳50%也就是2.5亿元保证金，此前为20%-30%。以合肥市场今年以来平均3倍的溢价率，如该地块以15亿元成交，成功竞得的开发商则需要在一个月内一次性付清款项。

　　迄今为止，合肥公开招拍挂的土地成交额基本都在20亿以下，也就是说，只要开发商想在合肥拿地，基本都需要在1个月内付清。

　　“这等于是要提着现金去拍地”，一家房企投资部负责人表示，此前他们也多次参与合肥土拍，但“只有看热闹的份”。

　　“实际上，这也是合肥政府在挑选开发商”，一位房企负责人说，“操盘能力强的，资金实力强的，才能进入合肥市场。”

　　谁能在合肥拿到地？

　　此政策施行后，合肥房企会出现洗牌效应，中小房企加速退出。在这种情况下，谁更能拿到地呢？

　　欧阳捷认为，第一类是取得土地使用证马上就能抵押贷款并迅速筹到钱的国企；第二类是资金来源渠道多的上市公司。

　　从2015年下半年以来，合肥的迅速“蹿红”让市场的供求平衡瞬间被打破，由此出现一系列乱象。通过什么渠道能抢到房子，以及通过什么渠道能拿到合肥的地，成了购房者和开发商日思夜想的话题。

　　就拿此次成交的19幅地块来说，其中合肥市域内各区有8幅，竞得者中国企占了大多数，包括国贸地产、葛洲坝、合肥城建、安徽皖新等。而在5月底的土拍中，厦门国企建发一举摘得两地块，以346%和350%的溢价率宣布首进合肥。

　　自去年年底融创一举拿下合肥单价地王宣告进军合肥后，外来房企首战必拿地王似乎成了合肥市场颠扑不破的规律。

　　目前，合肥的房地产市场已经形成全国性品牌房企、央企和外来上市国企、本地国企这三股势力鼎立的局面。

　　不过，曾经的合肥总价和单价“双料地王”融创已暂停了拿地的节奏。在6月28日融创合肥品牌发布会上，融创中国董事长孙宏斌表示，最近都没有报名参与竞拍，想看看风险怎么样。

　　但孙宏斌本人仍然坚定“看涨”合肥，“合肥的市场没有不健康，就是地推的少”，他说。

　　上半年卖地收入已超去年全年

　　截至6月30日的19幅地块确认成交，上半年合肥土地出让金收入也已出炉。

　　21世纪经济报道记者通过统计今年以来合肥单月卖地收入得知，上半年合肥卖地收入粗略估计约为565亿元，而去年全年这个数字为498亿。

　　分月来看，今年3月合肥开始大幅供地，其中3月、4月、5月、6月这4个月土地出让金均超百亿，6月更是接近200亿。

　　“合肥的核心问题在于供不应求，而且过去几年合肥土地供应量其实是偏紧的”，新城控股副总裁欧阳捷说。

　　他认为合肥房地产市场飙涨的逻辑在于：货币的廉价打破了合肥市场一直以来的供求弱平衡状态，使得房价开始上涨。这个时候，资金又开始在弱平衡城市寻找机会，低门槛的合肥成为投资客涌入的地方，加剧了供不应求，再引发刚需和改善型人群的恐慌性入市，使得房价更快上涨。

　　但无论是一线城市严字当头的调控政策，还是合肥这类二线城市的新政来看，都是从抑制需求的角度来切入，并没有真正从化解供求关系上入手，其逻辑在于抑制房价过快上涨。