新“四小龙”密集再出限购新政 楼市要变天？

　　随着一线城市楼市限购政策的收紧，今年上半年部分二线城市楼市出现量价齐升销售火爆场面。被称为新“四小龙”的南京、厦门、合肥、苏州房价环比涨幅远超一线城市。8月9日合肥发布史上最严限贷政策，8月11日，同为楼市“四小龙”的苏州和南京也发布了楼市新政。苏州重启限购，南京提高二套房首付比例。今天，厦门正式发布重启限购 ，9月5日起，对三类居民家庭限制买房。小编进行了梳理，这些楼市新政对房价会有什么影响？楼市将迎来怎样的新变局？房价到底会不会降？

　　一、重磅！厦门正式重启限购，对这三类家庭影响最大！　　

　　据厦门市国土资源与房产管理局消息，经市政府研究，我市自9月5日起执行住房限购政策，对以下三种类型居民家庭，暂停在本行政区域内向其销售建筑面积144平方米及以下的普通商品住房：

　　一、拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭；

　　二、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭；

　　三、无法提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭。

　　上述商品住房包括新建商品住房和存量住房(二手住房)。交易时间按以下方式认定：购买新建商品住房以提交商品房买卖合同网签时间为准；存量住房(二手住房)买卖以市不动产登记中心业务收件时间为准。政策有效期至2017年12月31日。

　　整点快评：房地产调控更要着眼于供给侧

　　这么多二线城市为什么纷纷开始或者重启限购措施？来看看全国房地产商会联盟主席顾云昌发来的整点快评。

　　有些投资客在北京上海没法投资（购房），那么就到厦门等二线城市投资，所以它采取这种政策，也是万不得已的政策。为什么会采取限购政策呢？

　　其实房地产市场（走势）是供求关系决定的，供给侧的改革不是一蹴而就的，需要有个过程，比如厦门要增大供应量，那么土地要准备，有个建设的周期，而限购政策呢（效果）马上就可以反映出来。

　　当然从长远来说，我建议要平衡市场的供求关系，搞好房地产市场调控，不仅要从我们历来所做的需求侧着手，比如限购啊、限贷等等，而且还应该更主要从供给侧着手。

　　二、苏州重启限购：外地人买二套房要交1年社保

　　8月11日，苏州市政府新出台了《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》。

　　商品住房信贷政策有哪些调整？

　　（一）居民家庭首次购买普通住房（从未购置过住房），申请商业性个人住房贷款的最低首付款比例保持20%不变。

　　（二）有下列情形之一的，申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付比例保持30%不变：

　　1.有购房贷款记录、但申请贷款购房时实际没有住房的居民家庭；

　　2.已有1套住房、但没有购房贷款记录的居民家庭；

　　3.仅有1套住房、虽有住房贷款但贷款已结清的居民家庭。

　　（三）

　　居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的，最低首付款比例，苏州市区（不含吴江区）由40%调整为50%。

　　（四）

　　居民家庭已有2套及以上住房且购房贷款未结清的，继续停止发放“三套”及以上住房贷款。

　　具体如下图显示：

　　非本市户籍居民购买第一套住房，不受任何限制。非本市户籍购买第二套住房，必须提供缴纳证明或社保证明。

　　具体要求为：非本市户籍居民家庭申请购买第2套住房时，应提供自购房之日起前2年内在苏州市区累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。开发企业在签订购房合同时应认真审核购房人资格，购房人违反限购规定或购买超过2套住房的，登记部门不予办理产权登记手续，开发企业或购房人承担相应的经济和法律责任。

　　苏州市引进的各类外来人才，凭有关证明文件参照执行户籍居民购房政策。

　　这就意味着，苏州成为了第一个重启限购的二线城市。

　　新政自2016年8月12日起实施。

　　土地出让政策作了哪些调整？

　　一是加大土地市场供应。政府制定了2016到2018年三年住宅用地供应计划，平均每年400公顷左右，适度增加了住宅用地的供应计划，并且计划向普通住宅用地倾斜，住宅用地供应计划实行动态管理。

　　二是调整土地供应条件。住宅用地竞买保证金由现行的20%提高到30%或以上，土地出让金首付款由现行的50%提高到60%或以上，同时全额土地出让金支付期限调整为3个月内。

　　三是引导土地出让理性竞价。文件明确对区位优势明显，市场竞争力强的部分住宅地块，土地出让时会设定并公布市场指导价，出让成交价格超过市场指导价时，在出让文件中明确全额出让金缴付期限缩短为2个月。

　　对出让成交价格超过市场指导价的不同幅度，明确差别化调整商品住房预售许可条件，即土地出让成交价超过市场指导价（不含市场指导价）的，工程结构封顶后方可申请预售许可；

　　土地出让成交价超过市场指导价10%（不含10%）的，工程竣工验收后方可申请预售许可。而当公开出让网上报价超过市场指导价25%以上时，中止网上竞价，转为网上一次报价方式确定土地竞得人，由竞买人在超过土地出让市场指导价25%以上再作一次报价，以一次报价中最接近所有一次报价平均价的原则确定竞得人，以其所报价格确定为地块竞得价格。具体报价规则另行制定，近期将会与土地出让公告同步发布。

　　三、南京提高二套房首付比例

　　8月11日，南京也同时发布了楼市调控政策。

　　调整商品房贷款首付比例方面

　　首套房仍按前期政策首付25%（高淳、溧水20%）不变；对拥有1套住房且相应购房贷款已结清的居民家庭最低首付款比例调整为不低于35%（除高淳、溧水）；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭最低首付款比例调整为不低于50%（除高淳、溧水）

　　近日南京市政府办公厅转发了市房产局、市国土局、中国人民银行南京分行营管部《关于调整南京市土地公开出让竞价方式、商品房贷款首付比例的意见》，决定从2016年8月 12 日起，进一步加大政策调控力度，调整土地公开出让竞价方式和商品住房贷款首付比例，促进房地产市场持续稳定健康发展。

　　调整土地公开出让竞价方式方面

　　一是规定经营性用地公开出让实行网上交易，竞价所产生的保障房建设资金不计入房价准许成本。

　　二是当网上竞价达到一定比例时，调整该地块所建商品住房预售条件，其中当网上竞价达到最高限价80%时，申领预售许可证应达到以下施工进度：七层及以下的，应当完成基础工程并施工至主体结构封顶；八层及以上的，应当完成基础工程并施工至主体结构三分之二以上。

　　当网上竞价达到最高限价90%时，该地块所建商品住房必须现房销售。这些要求将在土地出让公告及土地出让合同中进行明确约定，并由房产部门在后期颁发销售许可证时严格执行。

　　三是当网上竞价达到最高限价时，仍有2家以上单位要求继续竞买的，停止网上竞价，改为现场摇号产生竞得者，并在最高限价基础上再加一个加价幅度作为成交价。采取该做法，主要目的是既要防止产生新的高价地，控制地价过快上涨，同时又加大土地市场供应，对缓解市场需求、稳定市场预期起到积极作用。

　　四、合肥收紧信贷

　　8月9日下午，合肥各银行放出贷款新细则：合肥房查有2套房，征信有一笔住房贷款未结清的，拒绝贷款，较之之前的按6成首付贷款有所收紧。目前，部分银行业内人士已经确认这一细则正在执行。

　　新闻链接——社科院：楼市将现短期调整，一二线城市将深度调整

　　中国社科院城市与竞争力研究中心主任 倪鹏飞：

　　今年9月到明年上半年，楼市总体将出现短期调整，深度调整城市更加集中。时间维度上，房地产销售价格和销售量增幅或呈回落趋势，房地产投资增长幅度或剧烈波动。调整可能稍有迟到，但不会缺席。空间维度上，一二线及热点城市将深度调整，商品房库存增加预计从三四线以下城市继续向二三线城市蔓延。与此前相比，本轮周期市场启动时间更长，但市场过热的时间和空间的集中程度空前，深度调整城市也比较集中。

　　尽管三四线及以下城市调整弹性小，但由于一二线热点城市不仅占全国市场份额大，而且风向标意义强，因此，本次全国楼市调整及其对宏观经济的影响会比较显著。

　　上半年，一线城市先暴涨后回落，二线热点城市先缓长后暴涨。一些具有潜在投资价值城市包括被轮番炒作，包括：东部大城市群的周边城市，人口众多、经济发达的中西部中心城市的周边区域，人口众多、经济发展快速和快速交通沿线的城市的中西部三四线城市，以及拥有独特的环境、文化、旅游、休闲与养老资源的城市。但三四线城市及以下多数平稳甚至下降。

　　按照“宏观经济、金融市场、土地市场、劳动力市场和住房市场”互相作用的分析框架，房地产供求、投资及价格变化的动态传导机制是：经济下滑-刺激政策-信贷首先扩张至需求端的抵押贷款-量价齐升-开发企业获得开发信贷和售房回款-房地产投资及经济增速提升-市场预期乐观-拍买土地、地价暴涨-强化市场预期-房价暴涨-抑制性政策出台-资金收紧导致需求下降、价格调整和预期改变-投资增速下降或者供给过剩-宏观经济下滑。

　　其中，主要是受到政策调整影响，加上预期相应变化，居民真实需求推迟或者提前释放，投资及投机也如影随形，进而加剧市场短期波动。另外，不同城市的基本面决定与货币政策波动结合，导致城市间市场分化。本世纪以来的中国楼市存在的3年左右一次的短周期，与上述相互作用的机制运行不谋而合。