北京楼市调控升级 楼市拐点正式来临？

　　本报记者 周丽 北京报道

　　9月30日晚间，北京再度出台房地产调控措施，明确二套房商业贷款购买普通住房的首付比例不低于五成。

　　市住房城乡建设委等部门联合发布的《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》显示，将加大住宅用地供应力度，加大中低价位、中小套型普通商品住房的供应比例，保证套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重不低于70%。同时明确，购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%，购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、两限房等政策性住房除外)。对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%;购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

　　在同策咨询研究部总监张宏伟看来，此次调控提首付，降杠杆，抑制投资投机需求，为楼市降温。首套普通自住首付35%，二套自住普通首付50%，二套非普通首付70%，一线城市几乎没有普通住宅了，因此，北京二套基本为非普通首付七成，首套二套首付比例全国最高最严，北京之后估计上海深圳会跟进。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进置评，北京在10月1日前出台政策，信号意义大于政策本身调控的意义，北京政策模板将成为第四季度各大城市尤其是一二线城市调控楼市的模板。所以北京政策出台，意味着2014年开始松绑的中国楼市政策再次步入拐点，即政策拐点已经在今年第四季度正式开启。

　　严跃进认为，此次政策明确了调控的目的，主要是为四点：

　　第一、增加房地产市场的有效供应。此类提法意味着供给侧结构性改革在房地产市场上将全面铺开，尤其是在去库存的这两年时间中，部分城市开始转变了政策导向，积极转向补库存的导向。对于北京市场而言，后续积极供地和强化供应端的释放，将会有一系列新动作。

　　第二、优化供应结构。应该说北京今年的库存不足的压力是要小于其他几个一线城市的。但是，对于北京市场来说，后续在调整供应结构方面依然有很多内容。包括此前自住型商品住房的供应、后续租赁型房屋的供应、普通小户型住房的供应、精装修住房比例的调整等，都将成为供应端调整结构的体现。

　　第三、强化交易管理。此类政策的出台和首付贷等违规现象有关系。目前市场交易过热，背后一些违规做法很多，北京积极对此类交易行为进行管理，将使得后续市场交易比较平稳，同时打击各类虚假交易的现象，这是维护购房者基本购房利益的保障。

　　第四、促进房地产市场平稳健康发展。这样一个表述，在当前资产泡沫比较重的情况下，有积极的意义，尤其是目前房价上涨过快，因此亟需通过管控市场来稳定预期和促进市场良性发展。

　　具体到调控政策，“加大住宅用地供应力度，合理调整土地供应结构”这一政策最大的亮点是重新强调“90/70”政策，该政策在近几年其实被很多房企所忽视，进而出现了很多违规的做法，也不利于中小套型住房的供应。北京此次明确此类需求，显然也会引起其他一二线城市的跟进。另外在此类政策中，北京明确了要“兼顾满足改善性住房需求”的导向，这也说明此类政策的出台，依然是兼顾刚需和改善型需求的，说明政策依然给予了改善型购房者购房行为一定的政策支持。

　　“加快自住型商品住房用地供应”政策继续明确了“自住型商品住房”的概念，说明此类住房后续依然会成为北京一类重点扶持的项目。此类物业在试点过程中，整体上整个市场的认可程度较高，尤其是部分近郊区的物业，认购积极，也降低了购房成本。所以后续北京各区在此类物业的供地方面依然会加快节奏，利好后续部分购房困难群体的选房。

　　“强化控地价、限房价的交易模式”这一政策实际上就是要打击地价和房价的资产泡沫，带有很强的政策导向。北京明确了一类做法，即高价土地未来会附加一类约束，即房屋销售价格会面临限制。此类做法在此前个别二线城市中已经有所体现。应该说这或意味着后续其他城市或也纷纷采取此类做法，即政府不再单纯打压高地价现象，但会在此类高地价项目的销售方面设定一个上限，进而抑制房企拿地冲动。另外在此类政策中，也提及了鼓励房企自持住宅物业的做法，这是一个信号。此类做法在上海有过，而且相对多，但北京还没有正式实施，这意味着北京市场正积极推进住房第四级市场的建立，即住房租赁市场。

　　附文件原文：

　　各区人民政府，市政府各委、办、局，各市属机构：

　　现将市住房城乡建设委、市规划和国土资源管理委员会、市工商局、市金融局、人民银行营业管理部、北京银监局制定的《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》予以转发，自印发之日起实施，请你们认真贯彻执行。

　　北京市人民政府办公厅

　　2016年9月30日

　　关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施

　　市住房城乡建设委 市规划和国土资源管理委员会

　　市工商局 市金融局 人民银行营业管理部 北京银监局

　　为增加房地产市场有效供应，优化供应结构，强化交易管理，促进房地产市场平稳健康发展，现提出如下措施：

　　一、加大住宅用地供应力度，合理调整土地供应结构

　　积极推进土地供给侧结构性改革，进一步加大住宅用地供应力度，并结合年度土地供应计划，加大中低价位、中小套型普通商品住房的供应比例，保证套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重不低于70%，在满足刚性住房需求的同时，兼顾满足改善性住房需求。

　　二、加快自住型商品住房用地供应

　　为有效稳定房地产市场，各区要进一步加大自住型商品住房用地供应，除东城区、西城区、石景山区外，其他区要于2016年内尽快安排一批自住型商品住房用地入市交易。

　　三、强化“控地价、限房价”的交易方式

　　在严控地价的同时，对项目未来房价进行预测，试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件的措施，有效控制房地产价格快速上涨。鼓励房地产开发企业自持部分住宅作为租赁房源，满足城市居民租房需求。

　　四、进一步完善差别化住房信贷政策

　　购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%，购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、两限房等政策性住房除外)。对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%;购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

　　五、加强对房地产开发企业及其销售行为的管理

　　对报价明显高于周边在售项目价格和本项目前期成交价格且不接受指导的商品住房项目，属于期房预售的暂不核发预售许可证书、属于现房销售的暂不办理现房销售备案。对取得预售许可或办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源。商品住房项目在销售中，要继续严格执行明码标价、一房一价规定，实际销售价格不得高于申报价格。开发企业应在交易场所醒目位置明确标示所有可售房源及其价格等信息，不得把明码标价变成口头告知,不得采取拖延开盘时间或控制房源等手段捂盘惜售，故意制造房源紧张气氛;不得标示虚假信息或使用欺骗性、模糊性的语言误导消费者，侵害消费者知情权、选择权和公平交易权。

　　六、加强对房地产经纪机构及其经纪活动的管理

　　在全市全面实施存量房交易资金监管。房地产经纪机构及房地产经纪人员应依法从事房地产经纪活动，受客户委托对外发布真实的房源和价格信息，不得违规独占房源信息、哄抬房价。房地产经纪服务实行明码标价，不得利用虚假或容易使人误解的标价内容和方式等进行价格欺诈。严禁从事首付贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。

　　七、严肃查处房地产市场违法违规行为

　　由市住房城乡建设委、市规划和国土资源管理委员会会同市发展改革委、市工商局等部门联合开展专项治理，加大市场监管执法力度，依法严肃查处、严厉打击开发企业捂盘惜售、囤积房源、闲置土地、炒地，以及房地产经纪机构参与炒房、哄抬房价、发布虚假房源及价格信息等违法违规行为。同时，对开发企业及房地产经纪机构的违法违规行为予以公开曝光，并纳入企业信用档案，由相关部门实施联合惩戒。

　　八、切实加强组织领导

　　建立本市加强房地产市场监管工作联席会议制度，由市住房城乡建设委牵头，市发展改革委、市规划和国土资源管理委员会、市地税局、市工商局、市金融局、市政府新闻办、市网信办、人民银行营业管理部、北京银监局等单位参加，负责指导、协调推进全市房地产市场监管工作，加强对房地产市场的跟踪、分析和研判，及时完善相关监管措施。联席会议办公室设在市住房城乡建设委。