春节楼市谎言直击：合肥房价暴跌？去库存变补库存？

　　春节假期刚过，有关楼市的两则消息就炸了开来，一是“合肥楼市暴跌，降价20万仍卖不掉”，二是“部分城市已从去库存转入补库存阶段”，乍一听还以为楼市出大事了，但仔细研究会发现，合肥暴跌只是部分投资客房子卖不掉求政府“救市”；而“补库存”的说法，放在2017年“三去一降一补”（去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板）的基调下，更是逻辑不通。

　　谎言一：合肥房价暴跌

　　真相：投资客卖不掉房 新房价格未大幅下降

　　春节假日期间不断传出合肥房价暴跌的消息，这两天一度成为舆论热点。有合肥业主在合肥市12345政府服务直通车网站投诉说，“合肥蜀山区房价暴跌16%，下跌幅度是各区之最。而目前合肥二手房开启抛售模式，政府却拿新房价格说保持稳定，我们业主表示极其愤怒，百姓资产大幅缩水。”

　　合肥北城业主说，“北城房价要暴跌，降价20万仍卖不掉。进入12月，北城楼市进入寒冬，看二手房的客户极少，投资客绝迹，很多房源降价20万依旧难卖。11月份120万能卖掉的房子，现在102万都卖不出去。”

　　滨湖业主说，“二手房从11月开始就一直跌，进入12月跌幅更加扩大，某些楼盘的二手房每平降价4000元都无人问津，我们知道滨湖炒房客多，但像我们这些高位接盘的改善性刚需也非常多，面对二手房价一路狂跌，我们倍感担忧和愤怒，照这样下去，若明年政策还不放松，我家房子价值岂不腰斩?我们是改善性刚需，不是炒房客，我们不能接受房价非正常大幅下跌，请政府给我们一个说法，不然明年必发生’民变’!”

　　很显然，说“暴跌”的主要集中在二手房——这个本来就高度市场化的市场，是一个“你愿买我愿卖”的市场，政府不好也不会干预二手房价格。这些个案中的业主呼喊“暴跌”，希望以此施压政府放开限购，和前几年“开发商主动降价，业主怒砸售楼处”的性质其实是一样的，没有道理可言。

　　事实上，合肥新房价格未出大幅下跌。合肥本地媒体《安徽商报》报道显示，1月合肥市区和三县共有14家楼盘价格出现变动，其中2家价格上涨，8家价格下跌，4家新盘首开。在价格下跌的楼盘中，蜀山区有2家楼盘价格下跌，一个是长江西路沿线某楼盘，降价0.78元/平方米，另一个是南二环边某楼盘降价250元/平方米；新站区两楼盘降价均未超过0.5元/平方米；高新区某楼盘降价0.21元/平方米。

　　所谓“暴跌”，仅仅是部分二手房房东降价挂牌导致，而这些业主大都是此前杀入合肥的投资客，在合肥出台限购令后，楼市趋于稳定，投资客急于抽身，所以选择降价出售房源。但由于限购令的出台，使得很多购房者开始处于观望局面，买涨不买跌的心理再次出现，导致一些二手房房东即使降价出售，也难以卖掉手中持有的房源。

　　谎言二：部分城市已从去库存转入补库存阶段

　　真相：一二线城市做减法 不可能大规模增加土地

　　近日，媒体报道显示，部分城市转入楼市补库存阶段。报道称，易居房地产研究院报告显示，截至2016年12月底，一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为2482万、16753万和4099万平方米，环比增幅分别为-3.3%、-0.8%和-0.5%，同比增幅分别为-26.9%、-9.2%和-3.5%。

　　其中，一线城市自2016年5月以来，库存即呈现出环比和同比双下滑的态势。总体而言，一线城市后续补库存的迫切程度较大。二线城市2016年12月新增供应量小于新增成交量，导致库存出现环比下跌态势。综合全年数据，库存也保持环比和同比下跌的态势。三线城市12月新增供应量同样小于新增成交量，使得库存出现了下降，去库存效果明显改善。

　　该报告认为，2017年去库存战略将继续，尤其是三四线城市依然会强化的政策导向。而对于一二线城市尤其是一些热点城市来说，从2016年的数据来看，库存规模是不足的。所以从抑制房价、满足基本的住房需求等角度看，依然需要积极通过供地等方式来补充库存。

　　值得一提的是，该报告分析针对的是35个典型城市。分别是，一线城市：北京、上海、广州、深圳。二线城市：长春、沈阳、大连、天津、太原、济南、青岛、南京、杭州、宁波、合肥、南昌、长沙、福州、厦门、重庆、贵阳、南宁、西安、兰州、西宁。三线城市：淮南、济宁、烟台、常州、南通、温州、九江、荆门、茂名、北海。

　　对此，中原地产首席分析师张大伟持不同意见。他表示，一二线城市肯定是库存短缺，从房地产交易看，现在一二线城市主要做减法，减少投资投机需求，不太可能大规模增加土地，包括最近出台的城市土地规范，都是要求增加卫星城市发展。“所以这个补库存的逻辑是有问题的。”

　　《全国国土规划纲要（2016—2030年）》提出，分类引导城镇化发展，提升优化开发区域城镇化质量，将京津冀、长江三角洲、珠江三角洲等地区建设成为具有世界影响力的城市群，以盘活存量用地为主，严格控制新增建设用地，统筹地上地下空间，引导中心城市人口向周边区域有序转移。

　　“政府的预期是将需求转移到周围的卫星城市，来去库存。”张大伟说。（记者 李方）