京城学区房上演春之狂躁：12万/平方米是起步价

　　小编先扔出一个结论，过去三到四年，作为绝大多数投资能力一般的普通人，最成功的的投资策略就是购买北京学区房。

　　小编先分享一个发生在小编身上的悲伤故事：2013年，小编决定买房，离单位较近的广安门外也成为看房点之一。不过小编由于预算有限，广安门区域可考虑的都是老破小。一日，绿中介向小编推荐了车站东街的一处老破小，令小编印象深刻的是，看房期间，附近一列火车经过，地板都能感觉到震动。此次看房于是作罢。回去的路上，中介小哥并不死心，对小编说，你看附近还有小学，有教育资源啊。小编顺手望去，依稀看到了一家名叫椿树馆的小学。小编清楚的记得，当时这套房均价不到4万，总价不到250万。

　　这是四年后，同一个小区的一套房在绿中介的报价，核心卖点就是可上椿树馆小学。

　　小编真真听到了心碎的声音......

　　不过小编发现，自己并不是唯一错过这波发财机会的人。曾写出过帝都金融民工系列的微博大V券商资管也曾与椿树馆擦肩而过。

　　令椿树馆小学学区房一举迈上12万/平方米的，正是2015年的政策，其中明确规定该小学毕业生不低于80%直升北京八中本部，由此开启房价狂奔模式。

　　小编近日实地探访了多个学区房了解到，2017年春节后，北京学区房尤其是西城区学区房出现一轮普涨，一些知名学区如月坛学区、德胜学区的学区房普涨15%以上。而2016年新生儿出生高峰也使得更家长提前进入学区房市场，加剧了市场的供需失衡。不少中介和市场研究人士甚至对记者表示，现在北京学区房市场有个基本的定义，单价低于12万元的，都不算是学区房。

　　不过也有人士提醒，入市心切的购房者不仅要关注房源和房价，还应关注该学区学校的招生规模等政策信息，在部分成交量较大的区域如广外学区、德胜学区等，目前来看已经非常拥挤。相关购房者应合理评估风险，可以通过早落户、适当回避热点的方式来控制不能入学的风险。

　　千军万马抢西城

　　在此轮涨势中，西城区学区房无疑是价格高点，金融街学区部分小区单价甚至突破20万元/平方米。不过在天价背后，其实投资和购买的逻辑并不荒唐，都有着精确的数据和理由支撑。

　　有统计数据显示，北京区县间教育水平的差异甚至大于北京与全国各省的差异。

　　我们从2015年这张北京各区高考成绩中可知一二。

　　上图意味着，身在石景山、通州等区县，即使是身为全区状元也无法进入清华北大，部分区县的状元甚至在全市被排到了百名开外。

　　北京区县中，东城区、西城区和海淀区一直是北京教育资源较为雄厚的地区。但各区情况并不相同。海淀区尽管有人大附、101等驰名中学，但奈何地域广大，也有大量“渣校”存在，学生进入前述名校的机率据了解不到5%。东城区尽管不乏府学小学、史家胡同等历史名校，但重点中学水平和数量明显不及西城区。西城区除了牛小牛中云集，教改之后整个区域的优质教育资源得到了进一步的均衡，几乎没有太差的区域。2016年西城区一本上线率达到100%的有10校次;文科本科上线率达到100%的学校有19所，理科本科上线率达到100%的学校有16所，文理本科上线率均达到100%的学校有13所。

　　而目前北京中考实行几乎“锁区”的政策，以北京四中为例，2016年中考全市统招人数还不到40名，分布在除东城海淀之外，每个区的招生人数还不到10名。这意味着对于那些想在西城区接受高中教育的学生来说，最稳妥的办法就是小学就开始在西城念书。

　　这些成绩使得西城区成为北京市学区房成交最旺、价格最高、竞争最激烈的区域。目前西城区的11个学区中，除了广内学区深坑校比较突出，片区还有10万元/平米的学区房存在。其余学区的学区房基本都在12万元/平米左右，热门区域价格更高。

　　小编了解到，德胜学区内的一套学区房已由年前的每平米12万元涨至每平米15万元。学区房的成交量也远高于其他二手房。在走访中，一位经纪人对小编表示，他所在的营业厅仅一位业务员2月份就在德胜学区内成交了4套二手房。而在安德路上，短短300米的距离内就有五家房产中介，足可见这附近的房市火爆程度。

　　学区房的房价要远高于同等条件的非学区房。其他同等条件的非学区二手房的价格与重点小学学区房差价可达到每平米4万元左右。

　　房产经纪人介绍，尽管所有住宅都有其相应的学区，但只有重点小学学区内的房源才可算作学区房。自2015年北京采取就近入学的政策以来，此类学区房价格飞速上涨，短短两年间已翻了两倍。

　　奇葩房型也遭抢

　　由于学区房价格高昂，总价较低的小户型成了购房者的最爱。根据中介展示给记者的成交记录，大部分学区房为50至70平米，总价650至800万的一居室或小两居室。

　　房产经纪人介绍，大多数购买学区房的家庭资金有限，都选择换房而不是另购第二套房。小户型既能满足落户的需求，又能勉强满足居住，相对低的总价也利于日后出手。

　　实际上，大多数家长购买学区房除了满足教育需求外，学区房也有着很好的投资属性。近十年来北京房价一直处于上升通道，学区房又属于稀缺资源，涨幅远高于普通住宅。因此，尽管不少学区房都是老破小，但仍然在市场上备受追捧。

　　王女士（化名）2016年喜获一女，考虑到2016年是新生儿出生高峰，她当机立断在2016年下半年将住房置换到月坛学区某学区房。王女士表示，当时自己看中的一套房吸引了5个买家同时竞争，自己是在第一顺位的买家放弃之后才以10万元/平方米的价格最终购得。目前该小区同一户型的单价已经涨至14万元/平方米。这意味着在不到一年的时间内，该套房源已经升值40%，若考虑到房贷杠杆，账面收益将翻倍。

　　由于学区房单价太高，半地下室也受到了一些预算不够的购房者的关注。例如，实验二小德胜校区附近的一间在售半地下室，报价为每平米12万元，比普通房型低2万元左右。

　　12万/平米的半地下室（图片来源：链家网）

　　小编随经纪人参观了一套58平米的学区房。该房楼道内昏暗、破旧，电梯已经老化，房型仅有两间卧室而没有客厅，但该房的报价达到了670万元。“购买这附近的房子都是为了孩子上学，”一位经纪人说，“这些二手房大多房龄较长，价格又高，单纯为了改善住房条件是不会选择这里的。” 在孩子小学毕业后，许多购房者会选择把房子再次出售，更换条件更好的住房。

　　德胜片区建于1958年的高龄学区房（图片来源：链家网）

　　在2016年以前，有些家庭为了落户而购买已无法入住的老旧二手房，或是过道、厨房等不能居住的房产，自己再另外租房居住。然而今年1月26日，北京住建委发布通知，提出住宅平房进行房产交易时，不具有居住功能的门道、厨房、厕所等，在房源核验和不动产登记过程中或将被标注记载。这也意味着对于“过道房”的管理会日趋严格，无法居住的房产将逐渐失去落户入学的功能。

　　教育均衡道阻且长

　　面对如今国内居高不下的房价，多位业内人士曾表示，房价高的根本是由于地价高，只有降低了地价才可控制住房价。然而对于学区房来说，影响其价格的已不仅仅是地价这一个因素，更与其周边的教育资源息息相关。

　　2015年，北京市开始实施义务教育阶段学生就近入学的政策。此举的初衷是为了减轻中小学生负担，让更多学生享受到优质的教育资源，如今却正在逐渐演变成一场“购房大战”。这一切正是教育资源分布极度不均衡引起的。

　　根据北京市教委统计，2010年以来，北京市适龄儿童少年人数每年平均递增2万人，年均增长20%。而随着近年来二胎政策的开放，未来几年中小学在校生的规模必将大幅增加。与此同时，教育资源却愈发捉襟见肘。全国人大代表、北京教育科学研究院的吴正宪曾经调查后发现，目前北京小学的师资力量奇缺，一些学校的在编专职老师需求缺口高达47%。

　　多家房产中介表示，近年来，东西海尤其是西城区的学区房变得更加抢手，房价也是只升不降。目前，划片入学的政策刚刚进行了两年，未来家长对学区房的刚性需求将会更大，优质的学区房源也会越来越少。想要控制学区房房价，仍是道阻且长。

　　作为普通购房者，政策层面显然无力施加影响力，但学区房的风险仍然要注意控制。学区房价值与背后学区资源息息相关，一旦学区做出调整，或由于学区适龄儿童人数太多面临调剂，都会给子女入学和后续出手时学区房的价值带来不利影响。

　　一位学区房达人对小编表示，普通购房者应多加关注对口小学招生规模和对应学区出房量。

　　例如，近年来热门直升校椿树馆小学、裕中小学、福州馆小学等每年招生规模有限，但附近对应小区出房量一直较大。月坛学区和金融街学区尽管整体保底实力强，但也要考虑到每年片区内政策保障生的规模对入学名额的影响。购房者要充分考虑踏空的可能性，因此他建议提早落户，避开大热点，从而控制踏空的风险。