环京区域限购再升级 大批投资客被套恐现退房潮

　　继5月14日河北全面升级限购措施后，5月15日，河南开封市也出台楼市新政，在商品住房限价销售等方面作出相关规定。此外，5月13日，南京方面则推出了新购住房3年内限卖的措施。

　　这其中，由于涉及环京与环雄安区域，河北全面升级限购措施也成为了市场关注的重点。

　　据《证券日报》记者了解，此前环京与环雄安区域，针对外地户籍的购房者，普遍执行的是限购1套住房的政策，而这也给一些投资客留下了机会。

　　不过，在限购措施升级后，符合购买资格的人群数量大幅减少。“不说环雄安区域，只拿环京区域来说，投资客的比例一直很大，而在执行买房需3年社保或纳税证明后，这些区域的购房人群肯定会明显下降，基本上就是想卖也卖不出去，尤其是环京区域此前刚刚经历房价的快速上涨，没有人会选择高位接盘，近期在那边以投资为目的买房人群，估计都要被套在里面了。”有业内专家指出，“环京区域近期签了购房合同，但没来得及网签的客户，估计很大一部分都要退房”。

　　中介炒房大量被套

　　“我去年在香河买了一套，我徒弟在固安买了一套，除去新来的，我们店里一半人都在环京区域买了房，估计短时间内都要砸在手里了，现在各地的调控越来越严，我们自己的生意也不太好做。”面对河北地区限购的全面升级，北京某大型中介公司的员工这样对《证券日报》记者表示。

　　5月15日，河北省政府办公厅印发了《关于进一步促进全省房地产市场平稳健康发展的实施意见》（下称《意见》），根据意见，外地人在环首都、环雄安购房须提供3年社保或纳税证明。

　　同时，《意见》规定，已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

　　此外，对首次购买住房的居民家庭，申请商业性个人住房贷款，首付款比例不低于30%；对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件申请商业性个人住房贷款，首付款比例不低于40%；对购买第三套及以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款；对不能提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。

　　值得注意的是，《意见》明确指出，补缴的纳税证明或社会保险不得作为购房有效凭证。而此前，河北地区一直认可补缴的纳税证明或社会保险。“我们这边有人专门做这个生意，即便不在这里工作，也可以买纳税证明或社会保险，不过现在补缴的不算数了，想要有购房资格，现在买的话也要三年后才能拿下资格。”有知情人士称。

　　据悉，去年以来火热的楼市，让不少从事房地产中介业务的经纪人赚的盆满钵满，但大部分经纪人本身并不具备在北京买房的资格，因此有相当一部分房地产中介经纪人选择了在北京周边区域购入房产，“当时买房的时候也是觉得环京区域还能涨，就把这几年赚的钱都交了首付，不过最近北京限购也很严格，我们店一个月就几单生意，收入下滑的很厉害，我也是靠着以前生意好的那段时间攒的老本来应付房贷，但要是市场环境一直这么差，我的压力会越来越大。”上述中介公司的员工表示。

　　此前，有消息称，北京最大的房地产中介公司链家地产，为了优化资源配置，近期已经关闭了87家门店。而受北京新出台的限购政策影响，很多链家门店4月份的成交量寥寥无几，环比下降77%。

　　有业内人士指出，在楼市火热时，房地产中介参与二手房投资的比例相当高。而除了北京的房地产中介在环首都区域大量购入房产外，不少环京区域的中介员工也参与到当地楼市的投机中，由于他们具有信息上的优势，因此参与二手房买卖的积极性颇高。“不过随着调控全方位收紧，中介员工想拿到以前那样的薪酬已经不可能了，有些高位入市的，不排除断供的可能性。而在调控不放松的情况下，环京区域的房价已经没有继续上涨的空间，而春节后那一波快速上涨基本也是几个利好刺激下，投资客炒起来的，这一波上涨的水分估计很快就会被挤出”。

　　而根据河北廊坊市政府透露， 4月13日起，廊坊针对全市范围内的开发商、中介机构开展专项整治，坚决打击违规销售、恶意炒作、虚假宣传、虚假房源等违法违规行为。

　　截至5月中旬，廊坊市共检查54家开发企业、150家中介机构，发现7家企业项目涉嫌存在违规销售行为；42家中介机构涉嫌存在不具备代理销售资格而代理销售相关项目；2家开发企业涉嫌未批先建问题；6家开发企业涉嫌提供虚假材料。

　　新政下恐现退房潮

　　除了中介大量参与楼市的投机外，环京楼市还有其他大量的投资客。《证券日报》记者此前在固安某楼盘采访时便了解到，他们的项目，投资客的比例至少在50%以上。“新政出台，我们上个月开盘的项目，估计会有客户退房，毕竟外地客户大部分人都没有3年社保，我们也在想办法，尽量把这批客户的都办了。”有环京区域楼盘的销售人员这样对记者表示。

　　此外，有业内人士告诉记者，近期在环京、环雄安区域买房的人群，如果不符合新的购房资格，且还没有通过网签的，即便签署了购房合同支付了购房款，也可以无条件毁约。

　　实际上，此前针对北京“317”楼市新政，有法官便表示，房屋新政的实施对购房人的履约能力产生重大影响，合同继续履行一般会产生一定困难，对购房人因新政不能按预期办理按揭贷款而请求解除合同的，一般可予支持，并由卖房人退还定金和已付购房款。但是，卖房人能够证明购房人有充分履约能力的，购房人依据房屋新政主张解除合同则不能成立，购房人应当继续履行合同，否则构成违约并应依法承担违约责任。

　　各地开启限售模式

　　而在河北全面升级限购的同时，包括南京、开封、芜湖、海口等地也相继收紧了调控措施。

　　5月13日，南京市人民政府办公厅发布了《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，规定购房人（含居民家庭、企事业单位、社会组织）新购住房在取得不动产权证后，3年内不得转让。通过赠与方式转让住房的，自签署《赠与合同》并办理转让确认手续之日起，赠与人满3年后方可再次购买住房。通过赠与方式取得住房的家庭或居民，执行住房限购政策。

　　5月15日，河南开封市人民政府官网发布《关于规范房地产开发企业行为维护房地产市场秩序的通知》，要求自发文之日起，房地产开发企业已取得商品房预（销）售许可并对外销售的商品住房，由市不动产登记中心提取近期内该项目销售均价，市住建局指导实行限价销售，房地产开发企业销售价格外不得加收任何费用。首次销售的项目成交均价参考周边同类型、同品质楼盘；非首次销售的项目，成交均价原则上不得高于2017年4月份以前的成交均价。原则上半年内涨幅不得高于5%，一年内涨幅不得高于10%。对高价盘、涨幅明显偏离市场价格的项目，市不动产登记中心停止其商品房网签资格。对于捂盘惜售、捆绑销售、刻意隐瞒真实成交价格的房地产开发企业，市住建局暂不核发商品房预（销）售许可证，情节严重的，市住建局停止其已发放的商品房预售许可。

　　同时，开封市政府还禁止企业以诚意金、VIP卡等形式蓄客，企业要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并明码标价、一房一价，严禁采取拖延开盘时间、控制房源等手段捂盘惜售、制造供不应求假象。对涉案开发企业和中介机构，一经查实，依法从严从重处理，开发企业停止预售及网签，2年内不得参与本市土地交易，中介机构吊销营业执照，并列入失信企业“黑名单”。

　　此外，继4月份海南全省限购，5月份海口、三亚、琼海、五指山市陆续跟进加强调控。四地均将产权式酒店和二手住房纳入限购范围，且对外地居民购房提出社保或个税缴纳年限要求。而5月8日，芜湖市颁布楼市新政，明确在芜湖新购买（自该新政施行之日起）的商品住房（含新建商品住房和二手住房），须取得不动产权证满2年方可转让，使得芜湖市成为安徽首个限售城市。

　　对此，中原地产首席分析师张大伟指出，目前全国发布楼市调控政策的城市已经超过60个，内容也全面升级。

　　根据中原地产监测数据，上周一线城市住宅成交量下调明显，平均跌幅达到两成，同比跌幅更是达到了44%，二线城市环比则有轻微波动，同比跌幅为20%，三线城市环比也有10%的下调。

　　“目前的楼市开启‘五限时代’，即限购、限贷、限价、限售、限商。现阶段全国已经有超过20个城市执行限售政策，而这也成为当前各地楼市调控的新思路。预计未来还有更多的城市会执行这一新调控措施。一定年限内限制转让，也确实可以有效的降低投机行为。”张大伟指出。