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太原房展：购房要注意四个环节
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2002年11月20日14:32 新华网
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新华网太原11月20日电（记者 刘砺平）为期6天，2．3亿元的成交金额、12万人的咨询观摩，折射出2002太原秋季房展会的繁荣景象。但业内人士同时业指出，与其他商品的交易比较而言，房地产作为商品交易的程序较为复杂，特别是商品房的买卖及其交易时间长，环节多，问题更为复杂。对于购房者来说要想维护好自己的合法权益应当把握好四个环节：
一、细看“五证
所谓“五证’是指《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》和《商品房预（销）售许可证》。“五证”齐全表示建设项目经过了政府有关部门的审查批准，符合相关法律规定并且已达到法定的销售条件。“五证”直接关系到购房资金的安全、住宅工程质量与合法性、产权证的办理等重要事项。
看“五证”应当做到四看：一看“五证”是否齐全。尤其不能缺少《商品房预（销）售许可证》，否则，可能会承担购房合同无效的风险；二看“五证”是否配套。实践中开发商张冠李戴用A座“五证”卖B座房子的行为时有发生；三看“五证”记载内容同开发商的实际开发是否一致，避免出现所购的房子不在批准的现划范围内，或批准的规划是十层，而实际开发为十二层等类似现象；四看“五证”原件。
二、谨慎下定
不少开发商要求购房者在签订正式的房屋买卖合同之前先签订认购书，并要求购房者先向其交纳一定数量的定金，由此引发了很多纠纷。问题的焦点是，交纳定金后由于各种原因，正式的商品房买卖合同不能签订开发商不退还定金。作为购房者，如想避免此类问题的发生应当注意：辨别广告内容的真伪和可兑现性，不要受虚假广告的诱惑和售按人员的鼓动而“冲动”下定；对购房合同主要条款初步协商达成一致，避免“盲目下定”而出现谈不成合同的现象；在认购书中应使用“订金”而最好不使用“定金”，而且要书面明确约定如正式合同不能签订，在规定期限内“订金”全部退还的内容。
三、磋商合同
合同为商品房买卖之中心环节。因买卖双方的一切权利义务都要通过购房合同来体现，所以能签订一份公平、公正、内容详细、可操作性强的购房合同对买卖双方，特别是对购房人意义重大。购房者在签合同时应当注意：合同文本应当使用建设部和国家工商行政管理局于2000年联合下发的《商品房买卖合同示范文本》；对合同条款应逐条认真协商，尤其是对一些重要内容如付款方式、面积差异处理、规划设计变更、文房期限与交房条件、逾期交房违约责任等应尽量约定详细，可操作性要强；根据具体情况加附补充条款，比如售楼广告宣传资料中所明示的内容，购房者有权主张写在合同中；谨慎对待开发商单方拟订的补充协议，对不公平条款应据理力争。
四、监督履行
商品房买卖合同履行时间长少则几个月，多则几年，而且再好的合同也需要买卖双方诚信履行，否则会形同虚设。作为购房者，在履行好自己义务的同时，更应当督促开发商严格履行合同。要注意：合同签订后，应督促开发商在规定期限内到房地产管理部门进行合同备案，使所签订的合同依法生效，预防开发商一房多卖损害购房者权益；监督开发商依法履行其他义务，期房应密切关注项目建设进展情况、购房资金使用情况、规划设计变更情况等，发现异常情况应及时依法处理；针对开发商的违约行为应及时依法主张自己的权利。（完）
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