国家征收将被严格限制 商业拆迁再难假公济私
拆迁：化私为公与化公为私
本报记者 王小霞
最近，有5位著名专家就拆迁问题联名发表了给某市政府的建议书，建议书说：近年来全国各地掀起了大规模的旧城改造和扩张运动，拆迁因此成为政府工作的重点之一，但由于行政权力与开发商利益的结合，造成拆迁纠纷急剧增加和激化。被拆迁的居民不断增多，迁居的地段离市区越来越远，给这些居民上班、上学、就医等经常性的生活需要和经济状况带来了不少困难，对于低收入者更是难于承受的。这样，一项为民解困的德政就逐渐演变为以营利为目的，着眼于土地炒卖，压低甚至侵吞城镇拆迁费，与民争利的“扰民工程”了。
专家指出：现行拆迁补偿过低，是所有纠纷的焦点，提高标准是当务之急。
中国经济时报记者半年来采访的拆迁纠纷绝大部分是由于补偿偏低引起的，补偿款让大多数中低收入阶层的居民无法在原地买到同等面积或保持同等生活质量的房屋。专家认为，很多拆迁已基本远离了它改善居民生活条件的初衷，而变成了对广大工薪阶层的一种压榨、掠夺和驱逐，同时成为了一些地方政府的“形象工程”和开发商的“暴利工程”。
本报记者采访的一些房地产界的评估师、律师和专家都认为，市场评估的公正合理是最重要的，要遵循国际原则，提高补偿标准
中国房地产估价师学会的王学发指出，拆迁货币补偿标准确定的基本原则是等价有偿，是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估的办法确定；“产权调换”是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换的行为。
王学发说，为了保证评估的公正性，房地产市场评估价格应当由取得国家或省房地产估价资质的机构，以当地人民政府上一年度公布的货币补偿基准价为依据评估确定。对拆迁房屋进行房地产市场价评估的机构可由拆迁人和被拆迁人共同选定，评估费用由拆迁人支付。
被拆迁人对评估结果有异议的，可自行委托其他有资质的房地产价格评估机构进行评估，并持其他评估机构出具的评估报告向区、县国土房管局提出申请，由区、县国土房管局指定有资质的房地产价格评估机构复核，并按复核结果补偿。复核的费用由过失方承担。
应该强调的是，有资质的房地产价格评估机构不按照规定进行评估的，市和区、县国土房管局可依照国家有关规定对其进行责令停止中介服务、收回资格证书、罚款等行政处罚；责任人构成犯罪的，依法追究刑事责任。
北京市律师协会房地产专业委员会陈旭律师分析，北京市对被拆迁房屋的具体补偿计算公式为：房屋拆迁补偿价＝（基准地价×Ｋ＋基准房价）×被拆迁房屋建筑面积＋被拆迁房屋重置成新价。住宅房屋拆迁的基准地价、基准房价和土地级别范围，由市国土资源和房屋管理局制定并定期公布。“Ｋ”为容积率修正系数，应当按照被拆迁房屋建筑面积除以土地面积计算。被拆迁房屋建筑面积和土地面积，应该按照被拆迁人提交的房地权属证明文件标明的面积确定；房地权属证明文件没有标明土地面积的，平房容积率应按照0．7计算，地上二层及二层以上楼房容积率按照1计算。
另外，危改区内被拆迁私有房屋（不含已购公有住房）的房屋拆迁补偿价，按照危改前的市场交易价格，采用市场比较法进行评估。机关、企事业单位的自管公房，都应当按照房改政策出售给房屋承租人；公有住宅平房、筒子楼以及简易楼房的承租人应当购买这些楼房后，成为房屋所有权人，然后再按照房屋所有权人的补偿方式进行安置补偿。对于拆迁执行本市规定租金标准的私有出租房屋，拆迁人对被拆迁人也应当给予补偿，在具体解决过程中，应当采取政府资助、单位补贴和个人三方共同承担的方式。
陈旭表示，在以上的补偿方式中，如果严格执行各种补偿标准，在一定程度上还是可以保证居民的合法权益的，但由于各种基准价格随意浮动的很大，所以现实中拆迁方都想尽办法把市场评估价格和房屋拆迁补偿总价降低，以牟取更多利益，这就使原本就已经比较低的拆迁补偿金额更低。
隆安律师事务所秦兵律师认为，从目前的情况来看，我们的拆迁补偿金额确实过低。等值、及时、有效应该成为拆迁补偿安置工作的三个基本原则，这也是遵循国际原则。从等值角度讲，拆迁方在补偿被拆迁方的土地使用权时，要充分考虑到地理位置；而在房屋补偿中，一般住宅按照重置价格加上房屋陈新程度进行补偿，而具有文物价值如一些高档四合院等的要进行文物价格评估，由拆迁方与被拆迁方共同聘请评估部门进行评估估价，进行合理补偿。
从及时角度讲，拆迁方应该提前半年时间对被拆迁方进行补偿，这样给被拆迁方留出找居处、搬迁的时间和成本。从有效角度讲 ，拆迁方补偿给被拆迁方的金额，必须能使被拆迁方在相同地段和不降低生活水平的情况下，购买到相同的房屋，而且，要拆迁地段的土地使用权必须进行补偿。
首都经贸大学房地产研究所所长张跃庆告诉记者，目前我们的拆迁补偿金额确实太少，但少下的这部分到底应该由谁来补，补多少，怎么补，目前还没有非常好的方案。我想，是不是政府出一部分、开发商出一部分会好一些？
经济学家茅于轼则开出了一个现实的处方。他认为提高现行的拆迁补偿标准是必须的。他建议补偿标准应该是在市场价格的基础上再加上一个增量，他个人认为，10％较合适。
也有专家认为，尽快修改现行的拆迁法规或者建立一部符合国家法律和民意的新拆迁条例，是解决愈演愈烈的拆迁纠纷所十分迫切需要的。
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