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| 北京零售物业市场：5年后国贸取代王府井 |
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| NEWS.SOHU.COM 2003年06月30日14:31 新华网 |
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国际著名的环球性房地产顾问公司世邦魏理仕调查显示，截止到2003年第一季度，北京共有1万平方米以上的大型零售物业120个，提供零售物业面积294.5万平方米，平均规模为2.5万平方米。
北京世邦魏理仕商铺部副董事方玉珊预计，未来5年内，北京将有总量300万平方米的大型零售物业相继落成，与现在的规模相比正好翻了一番。为防止过度竞争的出现，北京市商业委员会已于3月4日宣布，将限制面积超过1万平方米以上的大型商场物业于二环路以内发展，同时鼓励发展便利店、社区购物中心等商业设施。在这些措施的推行下，北京大型零售物业的供应有望得到缓解。
世邦魏理仕大量调研资料显示，在已知的未来供应中，约有50%的面积，将集中在市级和区域性的商业中心，其中大多集中在国贸和西单地区(如图3所示)。该公司环球研究和咨询部助理董事王宏先生指出，目前北京的全市性商业中心位于城市中心地带，包括王府井商业区和西单商业区；区域商业中心主要集中在东部和西部，散布于商务区、居住组团或交通枢纽附近，目前发展较为成熟的有中关村、国贸、建国门、朝阳门外、亮马河和公主坟。当未来项目都按计划如期落成并开业后，北京商业区的格局将开始发生变化，国贸地区的面积将超过王府井商业区，成为新兴的全市性商业中心。
那么，未来商铺的租金走势如何呢？据北京世邦魏理仕董事经理DennisTay介绍，北京优质零售物业一般采用直接租金和流水倒扣(按一定比率抽取营业额)两种形式对商户出租。外资发展商通常采用收取租金的形式，如国贸商城、东方新天地等；而国内商家通常采用后者。北京零售物业市场在1998年由于供应过大，同时市场需求下降，租金下跌；流水倒扣比率也随之下降。随后，市场供应下调，租金走势趋于平稳，到2000年中，租金开始缓慢回升。2003年第一季度优质零售物业首层的租金水平继续上升，达到每平方米每天2.74美元的水平。在未来五年中将有近300万平方米的市场供应，使市场压力加大，市场整体空置率上升，租金和流水倒扣比率都将有所下降，但位置优越的零售物业仍将保持其良好的竞争力。
从零售业态上来看，零售业态将呈现多元化发展，大型超级市场、专业市场处于明显增长趋势，而百货业需求比例相应下降。休闲、娱乐、餐饮、健身等场所将大量出现在未来的零售物业中。
从未来供应的规模上来看，未来的大型项目主要集中在4万～6万平米之间。另外，10万平方米以上的大型商业设施将会不断涌现，完备的商品、服务、娱乐体系，先进的设施、新型的商业模式会对原有的商业中心产生巨大的冲击。（文/谢红玲） |
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