| 撰稿／李宗陶（记者） 6月5日，中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，措施7条，意在抬高房贷“门槛”，抑制房地产投资的过热现象，防范金融风险。 酝酿一年 方始出台 中国人民银行一位见证了《通知》出台全过程的有关负责人向本刊记者介绍了政策出台的背景：2002年8、9月间，中国人民银行在全国商业银行系统进行房地产信贷业务的大检查，包括涉及房地产商的开发贷款和涉及个人的按揭贷款，覆盖了纯住宅类和商用类建设项目等。 “查下来，觉得问题比较大。”这位负责人说，早在2001年，建设部、国家计委、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局曾下发《关于加强房地产市场宏观调控，促进房地产市场健康发展的若干意见》，首次提出各商业银行必须在开发商四证（土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证）齐全之后才能发放贷款。 但据统计，中国现有的3万多家房地产开发企业中，真正能完全按照这一规定行事的几乎没有。一家银行上海分行的行长告诉记者，原因很多，首先是拿齐四证的周期比较长；其次是开发商自由资金不足，现在资本金能达到1．5－3亿元的开发商并不多。 于是，实际操作中出现许多变通手法，最终导致这样的局面：只要开发商有圈地的本领，后面的资金风险基本由银行承担。 2003年2月20日，央行披露了此次检查的结果：在抽查的1468亿元房地产贷款中，违约金额约为365．5亿元，占总金额的24．9％。 检查还发现，在一些沿海省份及城市，存在房地产开发量、尤其是高档房开发量过大的现象，这无疑又增加了银行潜在的信贷风险。针对这些情况，央行开始着手制订对策，并反复征求各商业银行的意见。结论是：房地产信贷政策应该采取软着陆的办法，既要支持发展，又要防止引发房地产过热。 春节前后，央行在杭州召开会议，初步形成一个方案。3月以前，所有基础工作都已成。ＳＡＲＳ的袭来将方案的公布推后了数月。从酝酿到公布，这一方案已走过将近一年时间。 事实上，已有闻风而动者。6月前，中国建设银行出台了一系列新措施。其中规定，严格控制向别墅、高档住房、宾馆和办公楼等商业用房项目发放贷款，并适当调高贷款利率；严禁向以大学城、旅游度假区、主题公园等六类违规开发的房地产项目发放贷款。目前，各地分行正根据当地情况制订相应细则。 政策调整的几个节点 《通知》7条措施中，前3条针对房地产开发企业以往的一些违规操作： 如第一步“拿地”中，以其它类别的科目（即非房地产项目的一般企业贷款）取得银行放贷，支付土地金，而且可以分期到位；第二步，以土地证为抵押，获得流动资金贷款（业内称“过桥贷款”），启动整个项目，包括建设成本、配套、财务、销售、纳税等等。此时，开发商一般只拿到前两证；第三步，施工单位为了获得承建项目，往往采取垫资方式，开发商的担子又轻了不少。于是，待四证齐全，开发商几乎不需要贷款支持了。 据了解，即便在上海这样操作比较规范的城市里，往往也是项目已在进行中，土地款还只付了50％－80％。一位开发商告诉记者，在2002年《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施之前，进军房地产业的“门槛”并不高。“1999年，大约500万元（自由资金）就够了，可到2002年下半年，起码要5000万元。” 对此，《通知》中都有相应的对策。 第一，《通知》明确要求，商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。 第二，四证齐全方能放贷实际上取消了流动资金贷款（即“过桥贷款”）。《通知》规定开发商自有资金不低于总投资的30％。 第三，规定承建施工企业只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所需设备（如塔吊、挖土机、推土机等），不得用于垫资房地产开发项目。 这些措施引来不同意见。上海财大房地产经济研究中心主任印堃华说，为什么国有企业置地建厂房、搞基建可以通过银行贷款，而房地产开发商买地就不能呢？为什么工业企业在购买原料时可以获得生产型流动资金贷款，而房地产企业无法获得同等性质的资金支持呢？他说，当银行规避了足够的风险，对企业的支持又体现在哪里？ 据了解，2002年，深圳建设银行曾搞过国内第一例置地贷款试点，后被叫停。 华远老总任志强说，现在中国三万多家房地产开发企业，完全符合“文件”贷款标准的也就百分之十左右。这种做法不仅伤及大部分房地产企业，尤其是自有资金不足的中、小房地产企业，也会引起房地产相关行业的连锁反应，将导致中国房地产业的重新“洗牌”。 某银行有关部门负责人告诉记者，在实际操作过程中，对房地产企业的流动资金贷款和开发贷款界限非常模糊，难以区分。 《通知》后4条针对个人住房及商业用房贷款的规定也引发诸多疑问：什么叫高档房？（2002年底，上海人行曾经出台一个指导意见，界定每平米7000元以上，单户100平米以上的为高档房；而在杭州，各家银行标准不一，如某家银行内部标准是50万元以上，而另一家以往则按180平米、总价100万元以上执行。）如何审定第二套？如何识别贷款申请人就是购买者本人？一位银行界人士告诉记者，在住房信贷市场竞争激烈的今天，此举接近于将一部分客户拒之门外。 另外，《通知》要求，商业银行可以适当提高高档商品房、别墅或第二套以上含第二套住房贷款的首付款比例。但并没有明确提出一定要提高首付款比例，而且提高幅度也没有明确的尺度。业内人士推测，市场竞争的最终结果将有可能是各家银行仍执行原来的政策。 整肃决心和现实壁垒 来自财政部的消息说，将于今年6月至9月中旬，在全国范围内组织一次会计信息检查。检查重点为金融业、被注册会计师出具否定意见或拒绝表示意见的企业、部分民营企业，同时，通过检查部分会计师事务所，进而延伸检查部分上市公司。 央行、银监会、财政部一连串的举动，表明了中央整肃金融业的坚定决心。一位银行监管部门负责人告诉记者，3月挂牌成立的银监会，具体着手整肃金融业，应该不仅仅停留于震慑，而是开始了持续性监管。他认为，《通知》的出台对金融风险控制无疑有好处，这个成本比通过市场选择来得低。问题在于是否提供了公平竞争的机会。 印堃华认为，此次行政刚性干预的动机无疑是好的。但似乎缺乏统筹考虑。“头痛医头，脚痛医脚”，还是计划经济的思路。他对现实操作中的结果并不乐观，尤其担心房产商转嫁压力后导致购房者实际负担的加重。“还是观念和思路的问题，贷款者与商业银行在信贷交易中的角色和地位仍然不平等。” 潘石屹说，在房产预售做为一项制度的情况下，没有银行的支持是不可能的。突变的政策会让不少房地产商资金链断裂，造成楼盘烂尾和银行呆帐。 在任志强看来，央行此举意在限制那部分以投资为目的购房者，但这种做法却会伤及一部分中、小企业和民营企业。他以为，对风险的防范还在于开放金融市场，让市场拥有更多的金融工具，分散银行的金融风险。 戴德梁行总经理张国正多年来与开发商打交道。他告诉记者，确有一些实力差、创意少、只会圈地的中小型发展商应该在竞争中自然淘汰，但新政策明显对那些愿意做精品、有创意、又具灵活性的中小型房地产企业不利。他呼吁银行放贷时应该更多地审查具体项目。 此外，对于“房地产泡沫”的争论还在继续。北大教授、著名经济学家萧灼基本月撰文：“慎言房地产市场泡沫。”印堃华认为，国内房地产发展成熟度越高的地方，泡沫越少；而万科集团董事长王石则直指房地产泡沫其实就是土地的泡沫。 学界对经济适用房的争议由来已久。印堃华认为经济适用房制度应该是过渡时期的政策选择，而不宜成为市场发展的主流。抛开各地多年来在经济适用房操作中出现的种种不正常现象，从制度上考察，因为土地免费出让，经济适用房等于在房地产业形成了新的双轨制。他在各地考察后发现，空置多年的，往往是一批地段偏远、交通不便、户形落后、施工粗糙的经济适用房。 戴德梁行总经理张国正在接受记者采访时说，“新政”颁布后，他周围的一些开发商都在观望高价房的动向。他认为，政府意在求得平衡的举措不会导致一窝蜂都涌向中低档住宅的开发，“上海需要高价房，让ＣＥＯ们住下来，”他还说，对于普通消费者，目前沪上每平米6000－8000元的房卖得最快。 在他看来，政府应该合理运用一级市场土地价格的杠杆，在内外环之间，以招标（不是拍卖）形式吸引开发商，建造一些面积在60－70平米左右的中低价位房（满足三口之家）。他说，政府应该引导大家去开发一些经济实惠、物美价廉的商品房，而不是开发限定对象的政策房。■ 转自搜狐 | 
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