6月13日，央行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，这在ＳＡＲＳ过后刚刚开始回暖的中国房地产市场，引起了不少的争议。有人认为，央行这项政策意在降低银行贷款风险，但是在某种程度上却抑制了房地产市场的正常投资，尤其是高档楼盘发展在短期内会受到一定的制约。业内人士甚至尖锐地指出，这更像一个福利政策，而不是一个商业政策。

　　优胜劣汰的美好预期

　　基强联行投资管理（中国）有限公司董事总经理陈基强接受本刊记者采访时指出，《通知》将对发展商产生多方面的影响。对有实力、有规模、守规矩的发展商来说，这是一个利好的消息，而对实力相对较差、支付了10％的地价就去银行贷款来滚动的发展商，这个《通知》就是个天大的噩梦，他们不能再靠借来的钱玩空手道，“死期”已经临近。

　　对有实力的大发展商，减少了不规范的竞争对手，当然是好事，至于“自有资金要达到30％”、四证要齐全等条款，对他们并没有太多的新意。这些规定一直就存在，只是在过去没有得到有效的执行。在过去两年房地产市场持续向好的情况下，有的大地产商从银行所贷资金都不到70％，甚至银行会反过来追着向他们放贷。

　　陈基强介绍，一般房产商的资金结构是：三分之一自有资金；三分之一银行贷款；三分之一卖楼回收款。前两年因为市场求大于供，资金回收的速度相当快，有的回收款就占到全部资金的40％。有的发展商甚至刚支出了30％的自有资金，钱就开始回收了。

　　《通知》中关于“规范建筑施工企业流动资金贷款用途”的条款，其实也是针对发展商提出的。陈基强说，中国有不少发展商在计算资金时，把建筑企业从银行获取的贷款，视为开发项目资金的一部分。发展商没钱用，就利用建筑公司去银行借钱，然后投入地产，成为发展商在间接向银行融资。这是不少小公司惯用的伎俩，但这种行为本身并不合法。

　　让建筑企业去承担发展商的风险是不公平的，可由于国内建筑企业竞争激烈，建筑公司不敢有拂开发商的要求，结果行业中常常出现这样的现象：一旦房产项目进行不下去，第一个与发展商打官司的就是建筑商。

　　陈基强说，外资房地产公司很少会采用这种方法，以香港地区为例，所有的公司都是按进度付款，这种做法更符合国际惯例。“所以说新的政策只要不影响到正常的商业行为，对行业的发展还是有利的。但是一些好的想法，如果在执行的时候缺乏灵活性，搞一刀切，就会对行业造成负面影响。”

　　不是人人都该拥有商品房

　　《通知》第四条规定，“加强个人住房贷款管理，重点支持中低收入家庭购买住房的需要”。对这条政策陈基强旗帜鲜明地表示反对。“我个人认为，并不是人人都该拥有自己的商品房。”陈基强说，既然是商品，就需要消费者有买的意愿，还要有买的能力。这就是商品的概念。如果人人有份，那不叫商品，那叫福利。

　　2002年，上海房产交易量达到2685万平方米，本地居民购买只占到75％，外省市和境外人士加起来占到25％，显示出上海有1／4的楼盘是靠外来资金消化。“这表明上海是个开放的国际化大都市，这是中央政府和上海市政府给这座城市的定位。

　　陈基强说，按照目前的标准，购买第一套住房首付20％才合乎规矩，但美国的房地产市场就没有这样的规矩了，他们30年的购房贷款首付可以只要5％。所以并不是说贷款一定要降到多少才算安全，关键还是要建立个人信用机制。

　　“我认为正确的提法应该是：加强个人住房贷款管理，严格控制银行风险。遵照政策导向来确定钱该借给谁，不该借给谁，那和过去银行贷款只给国有企业有什么不同？按照国际金融业的游戏规则，银行的钱就应该借给商业信誉好的人。当前最紧要的是建立个人和企业的信用制度。”因此陈基强认为，这个《通知》应该是针对中低收入地区的指导方案，它似乎不太适合上海。国际性的城市就要按国际游戏规则来运行，国际规则就是要控制银行风险，把实施细则做到清晰透明，公正公平。

　　对中低收入群体的住房问题，陈基强认为不该由商业机构来解决，而应该有专门的福利机构。每个人都应该拥有住房，但它们的性质可以是多样的，陈基强说，帮助中低收入者，政府可以提供一些福利性住房，这些房子可以免去地价，既让发展商获得有限的利润，又让中低收入者能买到便宜的住房。由于是免地价的福利房，政府可以规定它5年之内不许上市交易，要卖只能卖给政府，5年后再实现市场化，从而形成产品的差异。另一个方法是在税收上进行补贴，但要避免一刀切。

　　成熟的房地产市场应该鼓励投资

　　《通知》中对二次购房将提高首付比例的规定，在中国经济较发达的城市引起较大的反响。有人认为，在银行利率极低、股票市场低迷、其他投资渠道非常有限的情况下，房地产市场又抬高了投资门槛，这无疑是关闭了民众的重要投资之门。

　　在中国，房地产行业早已是经济领域中的核心产业，在ＧＤＰ中占有重要的比重，它不仅起到刺激消费，拉动相关产业，增加就业机会的作用，也是公认的最能对社会起到安定作用的消费方式。房地产是大宗消费，二次购房大多是种投资行为，对其加以限制，无异是与国家鼓励消费、刺激消费的政策相悖。

　　“一个成熟的房地产市场，不该只鼓励自用市场，而不鼓励投资市场。”陈基强说，所谓投资不是指短期炒卖，那叫投机，应该加以限制，投资是指中长期，有一段时间房子是用来租赁，到合适的时机再抛出。其实这与钱放在银行拿利息，放在股市拿股息没什么不同。

　　上海为吸引外资，一直在努力降低商务成本，但陈基强从新政策中看到的是发展商成本将继续增加，房地产在国外历来是大投资机构重要的投资手段，大部分境外基金都有一定比例投在固定房地产项目上，比如服务式公寓，Ａ级写字楼等。

　　政府如果在政策上不鼓励商业物业，增加它的投资难度，其实就是在增加经营的成本，将国际投资基金在中国房产上的热情拒之门外，这非常不利于上海作为国际化都市去参与国际竞争。

　　结构性供需失衡的泡沫

　　新政策的出台，被人们从另一个角度理解为是对目前国内房地产行业存在的泡沫进行清理，但是由于各地房地产市场态势不尽相同，北京、上海、深圳、广州等地已开发多年，武汉、重庆等地才刚刚起步，泡沫的程度也存在差异。地产行业资深记者姜丕基认为，上海的地价就要比北京实得多。从长远看，新政策会对房产商未来的开发能力产生影响，结果可能会造成房源减少，供求关系发生变化，从而导致房价上升。从这个角度看，现在进入这个市场还是相对便宜的。这种投资热情在ＳＡＲＳ期间，在新政策出台后都没有降下来的迹象。

　　从上海楼盘目前的均价看，在全国还排不到三甲之列，但是它的量却是其他3个城市的总和。由此可见上海房地产业的发展还是相对平稳的。“如果一定要说上海也有泡沫，那应该是结构性供需失去平衡的泡沫。”陈基强说。

　　上海目前低于3000元以下的建筑量每年都在减少，高价位楼盘却在每年递增。但不必紧张，市场会对不合理的地方自行修正。1997年和1998年的外销房转内销房就是这样出现的。陈基强认为，政府在其中起到的作用，不应是头痛医头，脚痛医脚，发布指导性政策，引起市场波动，而是尽量使市场趋于平稳，减少波动。

　　诸多限制可能被市场消解

　　据悉，7月1日，上海将出台房贷调整政策的实施细则，对于调整幅度会有多大，此间出现了不少的猜测。姜丕基认为，新政策意味着商业银行间的竞争更为加剧。在金融体制还不健全的情况下，出台这样的规定，其部分功效很有可能被商业银行的操作性政策所化解。

　　商业银行也要追求利益最大化，积聚在银行的资金一定要想办法贷出去，最大的出口就是房地产行业。竞争的白热化，将会使商业银行制定出有利于自身发展的自主政策。将来银行的做法，很可能是你说你的，我做我的。这应当引起重视。■