前面的话：近年来，随着内蒙古房地产业迅速发展，有关房地产方面的纠纷也呈上升趋势，对这些纠纷与投诉进行剖析，有利于消费者在购房过程中避免掉进陷阱，也提醒房地产开发商能够仔细研究一下楼市的软肋。
（相关数字）纠纷与投诉增多记者日前从内蒙古自治区高级人民法院研究室了解到，今年1～7月，内蒙古各级法院共受理各类一审民事案件68368件，其中房地产案件922件，占受理总数的1.35%，呈日益增多的态势。在采访中记者注意到，内蒙古房地产纠纷向多样化发展，商品房预售纠纷和房屋拆迁纠纷迅速升温成为最为突出的案件。据自治区高级人民法院统计显示，今年1～7月所受理的922件涉及房地产的案件中，商品房预售纠纷257件，房屋拆迁纠纷252件，土地使用权出让合同纠纷84件，土地使用权转让合同纠纷104件，国有土地租赁44件，合资合作开发纠纷13件，项目转让纠纷2件，其它房地产案件166件。据内蒙古消费者协会调查，全区2001年以来有关房地产与物业管理投诉涉及到商品房面积、商品房预售、产权证等多个方面，其中仅房屋质量投诉就占到了房地产投诉总量的88%。
（声音）放心房不放心对普通百姓来说，买一套房子可能要用上一生的积蓄。在采访中记者感受到，尽管目前房地产市场总体上来讲是供大于求，但很多打算买房的消费者都说，由于不懂行，他们实在不知道究竟买什么样的房子才放心。一位姓闫的女士向记者反映，如今开发商制作的楼书是越来越漂亮了，他们在商业广告中将自己的楼盘描绘得非常完美，乍一看还真有种叫人心动的感觉，可冷静下来想想，不免让购房者有这样的担心：这眼前看到的精美楼书、模型和真的是一样的吗？今年3月，呼市回民区消费者协会受理了一起开发商未与消费者协商，私自更改建设规划的房地产投诉。冷女士在呼市一房地产开发公司售房部看到，墙上挂着的该小区规划图和售楼人员交给的售房宣传广告上，都标明了所购商铺前是一片开阔的花园广场，环境优美、视野开阔，很适合商铺经营。看过后，冷女士等人还特意就此询问了售房人员建成后的商铺是否和广告宣传材料一致，售楼人员当即承诺建成后的商铺完全和广告宣传材料一致。于是冷女士等人分别同该房地产开发公司签订了《商品房预售合同》，并向售方交纳了购房订金。合同签订后，出人意料的是，冷女士等人所购商铺前面规划的花园广场突然盖起一栋大楼，致使原定周围环境完全改变，他们感到有种被愚弄的感觉。后经回民区消费者协会现场调查取证，最终协议由该房地产开发公司限期退清冷女士全部房款，同时对其它投诉人所投诉的问题分别作出相应处理。“作为一个普通的消费者，将所有积蓄买了这样的房子，心里的酸涩无法用语言来形容，我已对接二连三的修房失去了信心，再也经不起这样的折腾了！”呼市许女士一脸无奈地向记者说。2000年12月，许女士买了位于呼市玉泉区五塔寺某小区一套房屋，开发商在2001年正式交付使用，许女士经过几个月的精心装修后于该年4月中旬入住。喜迁新居，这本是件令人高兴的事儿，可她却怎么也高兴不起来。入住后不久许女士发现，随着夏季雨水增多，新装修的房屋屋顶开始漏雨，部分墙面起泡变色，屋顶墙面大面积脱落，白浆有时掉在地板、床、柜上，后找到开发商几经交涉，开发商同意为其维修受损房屋。房屋修好后，她本以为从此就能够安心入住了。但2002年春季雨水较多，又出现了更严重的情况，阳台抹灰与挡板分离造成阳台一块挡板坠落。此时她再也无法相信开发商的维修了，坚决要求开发商退房，但找了多次，双方没有达成协议。据许女士反映，不仅自家的房屋出现了质量问题，入住以来，该小区其他部分顶楼住户同样发现了屋顶渗漏、墙面阴湿、变色、起泡、霉变等质量问题。许女士告诉记者，墙面和屋顶随着时间的推移不仅继续出现起泡等现象，还伴有难闻的气味。
（声音）纠纷案处理难内蒙古自治区高级人民法院民事一庭李庭长告诉记者，目前，法院受理的房地产案件从总体上讲呈上升趋势，房地产案件已经成为法院审理的比较突出的一类民事案件，涉及的内容包括商品房销售引发的纠纷、交房问题引起的纠纷，建设工程施工、房屋销售以及广告与宣传资料引发的纠纷等。有些房地产案件的标的较大，纠纷中既涉及到普通群众的利益，又涉及到政府决策性工作，关联到整个内蒙古地区房地产业发展以及未来城市建设的长远规划，因此，法院在处理这类案件上必须本着兼顾各方利益的原则，审理难度相对更大一些。此外，在处理房地产纠纷案件中的另一个难度就是，由于房地产法律政策尚未完善，某些相关法律在实际应用上存在明显的滞后性，无形中加大了案件审理的难度。据内蒙古消协投诉监督部的工作人员介绍说，在处理的房地产投诉中，共同点是消费者因维权而花费时间之长、精力耗费之大，是其他种类投诉不可比拟的，但维权的结果往往不尽如人意。拿商品房面积任意缩水、涨水为例，在预售房与样板房销售中，一些开发商无视合同的约定，随意缩小面积或增加面积，有的甚至多计算公摊面积和使用面积。现在，全区各城市都在进行大规模的城市改造，由于房屋拆迁而涉及到很多的回迁户，在回迁房中此种现象更为严重。按照2001年3月14日建设部38次常委会通过的《商品房销售管理办法》中的规定，面积误差值超过3%的，购房人可以选择退房，但是在实际调解中要求开发商退房则相当困难，采取分期付款或在银行按揭购房的要求退房更是难上加难。
不要轻信广告内蒙古消费者协会有关人士提出，尽管目前房地产纠纷与投诉在处理上仍有一定难度，但并非无法预防和避免。首先亟需完善保护购房消费者合法权益的配套法律法规，强化商品房合同和房地产广告管理，依法查处违法和欺诈行为。同时，有关行政执法主管部门要对商品房质量、面积误差、售后维修服务等消费者反映突出的问题进一步加大查处力度，对影响居住和使用的商品房，要责令开发企业限期整改和维修，对涉及住户多而且造成恶劣后果的重大案件，要依法追查和处理。 采访中，针对目前商品房销售中存在的面积任意缩涨问题，消费者协会提出以下建议：由自治区建设厅等有关部门根据内蒙古的实际情况，制定出具体测量规定，合理解决商品房公有分摊面积不公或过大的问题，依法查处在商品房面积计算、公有面积分摊中弄虚作假、故意侵害购房者利益以及擅自出租、出售公用部位非法牟利行为。商品房销售合同约定面积与实际面积发生差异的，要按照6月1日起正式生效的《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》和建设部等七部委文件规定的原则处理。尤其是对于产权登记面积小于合同约定面积、面积误差绝对值超过3%部分的房价款，要由房地产开发企业双倍返还买房人。此外，消协认为，改革房地产测绘管理体制、建立和完善房地产测绘中介机构，也是保证房屋面积的准确性、公正性的重要环节。因此，针对目前房产测绘机构的设置，消协建议亟需实行政企分开，对现行隶属于建委（房管系统）的房产测绘机构应当改革，建立具有资质的独立的测绘中介服务机构。 当然，需要提醒消费者的是，不要轻信广告，签订严密周全的售房（租房）合同同样是保护自己消费权益的重要环节。 本组稿件作者/实习记者 刘红霞
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