| |
城中村古城突围
|  |
| | |
2002年12月16日08:12 华商报
| |
|
|
城市扩张曾经绕开了“城中村”
街道脏乱、违章建筑泛滥、外来人口集居是“城中村”的通病
末路“积木式”建筑造成住宅用地的低利用率和社会治安不好等问题，阻挡着西安走向现代化大都市的进程
城中村的出现是西安城市化进程中一个难解的结。
出古城西安南门往南7公里左右，就是雁塔区长延堡村口，在长延堡村人的印象中，从他们村口再往南七八公里，依然是相对于农村意义上的城市，这几乎成了长延堡村人不再认为自己的“堡子”是农村的重要理由。可上了点儿年纪的“老西安”都知道，在50年前，出了南门就是农村，长延堡村就更不用说，是名副其实的郊区农村。
长延堡村距离西安城中心钟楼也不过8公里，而长延堡村向城市化迈进的路，却走了20多年！
从上世纪70年代开始，长延堡村周围的西北政法学院、陕西师范大学等高校的扩张，陆续征去村民赖以生存的土地。城市建设包围了失去耕地的长延堡村。上世纪80年代中后期，大批农村闲散劳动力涌入城市，面对突然而来的房屋出租市场，正在营生路上彷徨的村民们，一下子意识到眼前的市场意味着什么。他们迅速拿出刚从政府领取的征地补偿款，将原来一两层的砖混房拆掉翻修，或直接在上边加盖成两层三层高的水泥楼房，开始从耕种收获粮食向靠出租房屋的收入生活转变，从而慢慢远离了农村生活。但是，基于经济活动形式的生活方式、传统观念、习俗、宗族关系没有丝毫变化，长延堡村依然是地道的农村。
42岁的高春锋是长安区皇甫村人，从1994年秋开始，他就在西安市南郊的长延堡村做修鞋生意。他的修鞋摊儿安扎在长延堡村的一个小十字路口，7年来，除了农忙时回家几天外，不管刮风下雨，高春锋一直坚持每天出摊。
高春锋的家距离地处西安南郊繁华区的长延堡村并不远，可对他来说，在长延堡村修鞋一天50来元的收入，在家乡皇甫是根本不可能的。刚来长延堡村时，高春锋现在营业的十字路口有7家修鞋摊，整个长延堡村则有16家之多。高春锋计算过，当时的长延堡村里，每天修鞋的营业额在800元左右，估计每月修过的鞋子不下5000双。事实上，高春锋刚来长延堡村的时候，1300多人的长延堡村居住着近9000名外来人口，如果加上流动人口和出入长延堡村的人数，他估计的数字还算是很保守的。
记者和高春锋闲谈时，周围围拢过来十来个人，大家七嘴八舌地说起前些年的长延堡村。今年71岁的姜老太家原来有18间房子出租，那时她每天都忙于“管理租房事务”，18间房里住了30多口人，卫生、安全、邻里小摩擦都得她操心。高春锋说到“每月修鞋5000双”时，姜老太想起当时长延堡村的公共厕所，“为节省自家院子的地方，各家的厕所几乎小得仅能容纳一人，每天早上7点多，大家都到公厕外排长队”。
在长延堡村住的人很多，社会治安形势的不稳定因素增加，直接影响到长延堡村人的生活。高春锋由此看到了更深层的负面影响：“夏天，街道上一字排开几十桌麻将摊子就是一景，许多孩子不愿上学，整天闲逛的闲人很多。长延堡缺乏生机！”
与长延堡村同一时期的西安现存417个城中村，也都是在那时候开始了声势浩大的建房运动，而且一直延续到现在。宅基地翻修房屋，根本不遵守城市发展规划，为了面积更大，家家房屋都在二楼伸将出去，几年下来，城中村出现了建筑“肩靠肩、嘴亲嘴、手拉手、背贴背”的奇特景观。房屋猛然增高，使原本就不宽敞的巷道沉陷在“一线天”的昏暗阴影中，许多临巷房屋的底层都成了经年不见阳光的“黑屋子”。站在距长延堡村不远的电视塔上鸟瞰西安南郊，可以看到在整齐划一的现代化城区中，一片片城中村极像一堆堆随意堆放的积木。居住人口密度的猛增，带给城中村每户村民的年收入不过三四万元，伴之而来的却是生活用水、用电的极度紧张和公共卫生的脏乱，外来人口的聚集和流动，直接带来了长延堡村社会治安的恶化：黄、赌、毒等丑恶现象屡禁不绝。
更令长延堡人心焦的是，1000多亩可耕土地已全被征用，几个村办小厂也在市场竞争的大潮中半死不活，村建的临街铺面租金成了集体收入的全部来源。脱不开农民营生思想的村民，除少数经营小生意外，一些村民的生活问题被逼到了“吃老本”（征地补偿款）的边缘，经济生活的无组织使村民们的联系仅限于住在一域。
如果说如今的长延堡村在西安的城中村改造工程中创造了“长延堡模式”的话，8年前的长延堡就是如今西安400多个城中村的缩影。由于城中村“积木式”建筑造成住宅用地的低利用率和社会治安等一系列社会问题，已成为西安走向现代化大都市进程中的绊脚石，使城中村真正走到了末路。
城中村必须改造！
基于复杂的利益纠葛、传统观念和经济关系等原因，改造城中村注定是一个多方利益相互争夺、妥协，最终达到相对平衡的复杂过程。
突围以村办商企实体为经济支柱，走上建楼———拆迁———安置———再建楼的良性循环
西安市雁塔区长延堡村在城中村改造这项复杂工程中超前行动，即将完成全部改造，它给西安的城中村改造提供了经验，也给农村的城市化改造提出了新的问题。
由于耕地面积锐减，1996年前后的长延堡村集体经济已经陷入绝境：无地可耕、无农可务，群众的经济来源集中到在原房屋上加盖房屋———招租———再盖房一条线上。如今，西安所有的城中村都面临这样的困境，雁塔区的杨家村、吉祥村也都是人口上千的大村，仅剩的近百亩土地因为被列入西安的城市发展规划而禁止耕种，集体收入的主要来源是村办市场和临街门面房的租金，村民们的经济收入大多靠出租房和做小生意，“垒积木式”的“房上房”扩张依然在继续，丝毫看不到改造的痕迹。
失去土地的农民对房产的在意和珍惜刻骨铭心。同时，由于政府在征用农民土地时，曾有过对地上建筑按面积补偿的先例，从某种意义上说，这种先例鼓励了村民在固定的宅基地上继续建“房上房”的投机心理。要让村民们拿世代居住的宅基地换成一套大面积的单元楼，村民们普遍都有抵触心理，原因很简单，这将断了村民们最后的收入来源———房租。如此一来，形成了一个怪现象，一方面是城中村改造需要巨额的启动资金，另一方面是拥有数额不小的征地补偿款和宅基地的村民不愿交出宅基地。难道城中村改造仅仅是政府一厢情愿的梦想？
6年前，长延堡村在开始城中村改造时也面临这样的矛盾，不同于现在的是，当时国家尚没有相关政策出台。
1996年年初，长延堡村以村民公决的形式通过了一项如今看来仍是非常超前的决定：禁止村民再建房、村里不再划批新宅基。
这个决定拉开了长延堡向都市化发展的序幕。
要让村民交出宅基地住进单元楼，首先要建好单元楼和集中供水、供热、物业管理等相关的城市配套设施，更重要的是解决村民没了房租来源的经济收入问题。
1996年4月，长延堡村先对村属农贸市场进行改造，资金来源是“村民集一点、股金入一点、集体投一点、从银行贷一点、承建单位垫一点、经营户预付一点”，共集资2600万元，将占地5．6亩的农贸市场，改造成占地40亩的大型综合性商城。当年即创收320万元，村中剩余劳动力得到安排，村民就业问题迎刃而解。在农贸市场改造的同时，长延堡村还成立了科工贸公司，对村属商城、房地产开发公司、木器厂、电讯光缆厂、印刷厂、饮品厂等6个实体完成了股份制改造。1997年，长延堡村投资2180万元，建成7幢现代化住宅楼组成的杏园小区，除安置无房户和首批拆迁户150家外，其余单元房对外出售，使投资资金及时回笼。
截至2002年10月，杏园小区已建成住宅楼25栋，其中商用面积6000平方米，住宅1080套13．2万平方米。小区兼顾居住和商用，进一步扩大了村集体的收入来源，学校、商场、医院、集中供水、供热、正规的物业管理、各种休闲场所一应俱全。长延堡村的城中村改造工程，走上了以村办商、企实体为经济支柱，建楼———拆迁———安置———再建楼的良性循环。
按照长延堡的城中村改造计划，再过3到5年，传统意义上的长延堡村将完全消失，代之以一座集商务、居住、观光、休闲、娱乐、购物为一体的都市化小区。
设想“撤村改制”，政企分离，村属资产企业实行公司化管理，从而完成对城中村制度层面上彻底的城市化改造
长延堡村的城市化改造工程无疑是成功的，长延堡人习惯上将其成功的内因，总结为村委会和村党支部领导班子的团结和工作魄力，外因是西安市经济总体上长足发展的带动。但是，比较西安市400多个城中村的改造大工程，长延堡村的城市化改造成功，仅仅是西安市城中村改造工程的开始。它也将两个严峻的问题，摆在了西安市城中村改造工程面前：一是长延堡村的经验是否也适用其他城中村的改造？二是城中村改造后带来的制度上的变迁，政府在这一浩大而庞杂的工程中的职能应如何显现？
启示一从1996年开始，长延堡全村集体资产迅速
膨胀了数十倍，管理村务的部门由最初的“5部1室”增加到现在的20个，包括行政办公室、物业办、地热办、租房办、专家办、宣传办在内的各办公室，按各自的职能管理着长延堡村的党支部、村委会行政、资产经营和物业管理四大块工作。
城中村改造虽然使长延堡有了城市化的外壳，但其制度层面上的城市化却没有丝毫变化：长延堡依然是一个行政村，一个独立的村落体系。
有专家曾提出“撤村改制”的设想：完成城中村改造的长延堡实行政企分离，撤销村委会和村党支部，成立居民委员会和小区党支部，村属资产企业成立集团公司，实行公司化管理，从而完成对城中村制度层面上彻底的城市化改造。
但是，一些质疑观点认为，由于原村民对村属资产企业经济上的依附关系，撤村改制后，村民能否在短时间内完成心理上和经济上的被管理习惯，而接受居民委员会的行政管理？另外，实行城市化管理后，用于公共设施和公共事务上的那笔庞大的行政开支由谁买单？如果仍然由原村属资产企业支付的话，居民委员会的“政令”是否仍会被村属资产企业左右？
支持者认为，政府应该从城中村改造初期就介入，以政府的权威角色协调各种利益群体、行政与企业在制度建立初期的矛盾。
启示二从城市建设和城市发展意义上说，城中村
的改造过程其实就是一个房地产开发的过程。长延堡村的成功之处就在于动手早，抓住了壮大自身经济实力的市场机遇，而自身经济实力的发展壮大，又为城中村改造提供了最初必需的启动资金。
撇开城中村改造必须要直面各种利益纠葛、观念冲突、村民的个体经济行为的整合等复杂因素，西安现存的400多个城中村中，能完全依靠自身经济实力启动城中村改造工程的寥寥无几。值得注意的是，所有城中村村民手中，都拥有一笔数目可观的闲置资金，如果能通过一种使村民信服的经营模式，动员村民拿出资金，投资到城中村改造工程中，不失为一个解决资金缺口的出路。但是，已完成从种地为生到习惯了靠出租房和小商品经营转变的村民，再让他们改变固有的“温饱而足”观念，拿出闲置资金做投资，难度的确很大，同时，村级管理层的经营技巧和管理水平以及廉洁程度，也是村民们最担心的。
如果等村属资产发展壮大、村级管理层的经营技巧成熟后，再开始城中村改造工程，显然与西安的城市发展步伐不相称。
一方面是西安的房地产开发市场引发的“圈地运动”风风火火地开展，一方面是城中村住宅用土地的低利用率疯狂蔓延，大量城中村土地被危险的“房上房”占据着等待改造，靠出租房营生的城中村吸引来的大量外来人口造成社会治安上的隐患继续失控，身处城市却沿袭着传统的无秩序的村民个体经济活动，无疑加剧了上述社会隐患。
有些房地产商很早就注意到城中村闲置土地和城中村改造带来的商机，都因担心要处理和村民复杂的利益关系望而却步，所以宁愿出高价购买空地，也不愿去触摸城中村改造这个烫手的金疙瘩。
有人认为，南方一些发达城市的城中村改造经验可以借鉴：政府拿出相关政策，鼓励房地产商投资城中村改造，比如在规定年限内不再审批新的用于房地产开发的土地，政府出面成立专门的管理机构，协助地产商处理与村民之间的利益关系，在税收等方面出台优惠政策等等。
旧城改造是一个全国性的大工程，而西安旧城改造工程的重中之重，当是城中村改造。有人预言，西安的城中村改造至少需要30年时间，看来，这个速度应该不算慢。
本报记者雨藤／文博文／图
|
| |
|
Untitled Document
|
