土地利用是具有目的性的人类活动，是交通基础设施建设、经济活动和人口流动在空间范围内的集聚表现，人类的经济发展的体现就是土地利用，利用土地资源来满足人类特定的需求。在快题设计中，土地利用直接反映方案的设计理念和考生的专业素养，且不同尺度的土地利用规划具有形式的差异和内涵的统一，这就要求考生需要在尺度的变换中抓住解题主干。
01
什么是土地利用
城市土地利用是一个综合的概念——指城市的土地进行不同层次的布局及功能的配置，涵盖了构成城市的多种要素，其中包括土地利用开发强度、土地利用结构、土地的用途、人口密度、居住和工作岗位数、机动车拥有量和货物流量等。从内容来看，城市土地利用包括一下几个部分：土地利用规模、土地利用的空间形态、土地利用的结构与比例等。
1.1
土地利用结构与比例
其中，最重要的部分是土地利用结构。土地利用结构是指在某一区域范围内，各种利用性质的土地的对比关系，以及它们共同组成的一个格局，或者说是各类用地在城市范围内的搭配关系，以用地平衡表来体现土地利用的数量比例关系，如下表1所示。城市土地利用结构合理性的主要指标有：城市土地利用数量结构指标、空间结构指标、强度指标等。
表1 用地平衡表
根据我国建设部批准的《城市用地分类与规划建设标准》（GB50137-2011)，城市建设用地分为9大类,如下表2所示。
表2 城市用地分类
在这些用地分类中，有的产生交通需求，而有的则几乎不或很少产生交通需求，例如公共管理与公共服务设施用地和商业服务业设施用地会产生较大的交通需求，而居住用地和公用设施用地产生的交通需求则较小。对应到空间上，居住、公用设施用地居多的地块，“S”类用地（包括道路、公共交通场站、社会停车场用地）面积明显小于公服和商办用地。
此外，不同性质规模的城市中，用地组成的内容和比重有所不同。在我国，一般城市总用地为80—100平方米/人，一般工业占总用地15—30%，仓储和交通运输分布占10—15%左右，城市生活居住用地占30%左右，公共管理与公共服务用地、公共设施用地、绿地等分别占20%左右。
1.2
土地利用强度
土地利用强度是土地资源利用的效率，单位用地面积的投资强度，是经济活动在空间上的集聚体现。一般而言，土地利用强度指标可以用建筑密度、建筑高度、容积率来表示，综合反映在控规指标一览表中，如下表3所示，各类用地由于其类别不同、用途不同，因此土地的利用强度也有差别，表中A-01、B-01、A-03、A-02的强度逐渐提升。
表3 控规指标一览表
1.3
城市土地利用布局
城市土地利用布局包括城市的大小和形态、各类用地性质、规模和空间分布，及其开发建设的密度和强度等。城市土地利用布局的含义更加广泛，既有用地性质、城市空间这种定性的概念，又有开发强度这种定量的概念，有关定量的部分可以在控规指标一览表（上表3）和经济技术指标中体现（下表4）。
表4 经济技术指标表
注：快题设计中出特殊要求外，红框内容可不列出
由此，我们已经明晰土地利用相关概念的主要含（下表5）。
表5城市土地利用模式相关概念
除此之外，城市土地利用布局模式与城市空间结构模式有一定的耦合关系，城市土地利用布局模式一般可分为：单中心发展模式（图1）、多中心发展模式（图2）。
图1 单中心发展模式图
图2 多中心发展模式图
02
不同尺度下的用地分类
根据《城乡用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2018），用地分类包括城乡用地分类、城市建设用地分类、镇建设用地分类、村庄建设用地分类四部分，按照土地使用的主要性质进行划分。题目中若没有特殊说明，一般情况下快题当中涉及到的土地利用规划均采用城市建设用地分类。
应对快题中的土地利用规划，根据不同的用地尺度选择不同的用地类型，不同尺度的用地分类深度会有所不同，在满足题目要求、符合地块定位的前提下，尽量体现用地种类的多样性，并在自己的方案内实现逻辑自洽。
一般确定土地利用方案可按以下4个步骤进行：
- 分析题目中场地区位、定位、山水、历史等要素、周边功能等信息，提炼出关键信息——要实现的目标或需要解决的问题；
- 以目标或问题为导向，判断出场地发展的布局模式、主要方向、蓝绿网络等，以此对场地进行大致分割，形成场地的初步空间结构；
- 根据场地发展需求，合理划定功能组团和不同功能之间的比例，形成功能分区草图；
- 对功能分区内部的用地性质进行细化。
土地利用规划图要把握好点、线、面三要素
其中：点——组团或片区核心，线——发展轴线、景观轴线、道路等，面——各个功能组团，通过点线面的组合关系来体现土地利用规划结构。
在细化过程中，不同尺度的标准有所不同。
在宏观大尺度（100ha以上）的土地利用规划中，功能较为混杂，如新城总体规划、小城镇总体规划、大城市某一片区的发展规划等，快题的表达会高度简化，重点突出空间结构。其用地类型选择到大类和中类即可，一般会出现R类、A类、B类、G类,如果题目中未说明有重大项目，S类和U类一般不表现在图面上M类和W类的则一般以大面积片区的形式出现（如图3）。
图3 大尺度土地利用规划图
在中观尺度（20-100ha）的土地利用规划中，其用地类型的选择原则与大尺度相似，一定会出现的用地类型包括R类、A类、B类、G类，而S类、U类、M类、W类根据题目要求进行选择，但用地尽量分类至中类，如R2、B1、B2、A2、A5、M1等（图4）。
图4 中观尺度土地利用规划图
在微观小尺度（2-20ha）的土地利用规划中，如某待开发和待更新的城市地块，包括滨水再开发、旧工业区更新、新城中心的开发建设、旧城中心的再开发等，其用地类型的选择原则有两点：①整体用地类型选择的多样性；②单一街坊内适当体现用地兼容和用地混合。
其中，多样性是指在不影响地块整体定位的前提下，可以适当增加题目要求用地以外的用地类型，特别是在需要自己策划用地和功能的题目中，一定要避免用地类型的单一，如商业往往会与一定量的办公结合。用地应分类至中类和小类，如B2、B14、B31、A22、R2、R22、G2等（图5）。
图5 小尺度土地利用规划图
Tips：不管题目中有没有要求G类用地，都可以考虑增加小游园（无分类，附属于周边某类用地，图6）或G1公园用地（图7），和A2类（文化设施用地）、商业用地等公共性较强的类型结合布置，有利于塑造场地的核心空间和核心节点。
图6 A2（文化设施用地）和小游园混合
图7 A2（文化设施用地）、B2（商务设施用地）类用地和G1（公园绿地） 混合
图8 B1（商业）和B2（商务） 混合
03
土地利用的“功能单元”
在规划学科语境下，街道是指“街”与“道”的总称，“街”是指两边有连续不断房屋建筑的道路，可以为人们日常交流交往提供空间，多存在于有人口聚集的城市或者乡村地区；“道”是指能够快速通行的马路，承担交通功能，多存在于人口集聚区的外围，连接两个或者多个地区；“街道”是既可以承担交通通行功能又可以提供生活交往功能的线性空间。我们接下来所提到的街道也都是指这一层含义。
街坊是指城市中由街道包围、面积比居住区小、供生活居住使用的地段。苏联在20世纪40～50年代建造的居住区，大量采用街坊的布置形式，这对中国50年代初期的居住区规划和建设有很大影响。
在城市中由城市街道围合成的区域称之为街区（block），通常以一个居住组团为单元，组团内包括商业、办公、娱乐、休闲等功能。街区是城镇居民和邻里交往的基本单元，是城市生活价值的体现。
综上，街区是由连续的地块(街坊)组合而成的区域，街坊间的过渡区便是街道，街区由多个连续的街坊组合而成。
街坊和街区是由路网划分出来的，道路网间距决定了街坊的大小，即地块大小。承载不同功能的街坊，其面积大小有所不同（如下图9所示）。
商业商务区因需要承载较大的人流和车流，其道路网间距较小，街坊面积也相对较小，一般为1.5-4.0ha；居住区和产业区较少承载城市交通的功能，其路网间距较大，街坊面积也相对较大，一般为2.0-5.0，有的居住区街坊面积甚至达到8.0ha。快题中经常出现的街坊面积是2-4ha，一般不超过5ha。明确街坊面积大小，就可以根据地块总面积大致估算划分出多少个街坊，例如15ha的概念用地，大概划分出5个街坊。
图9 不同功能区街坊面积大小对比示意图
路网是土地利用的骨架，塑造土地利用规划图的整体形态。路网在微观层面划分出街坊，在中观层面则划分出城市功能单元，如居住单元、产业单元、休闲单元、生态单元等，每个城市功能单元大约6平方公里，里面包含若干个街坊（图10）。
- 路网划分要以原有路网为基础，满足相关的交通规范。
- 路网划分的大原则是“小街区密路网”，新建道路尽量横平竖直，形成井字形方格网；
- 先找到基地周边的丁字路口，以丁字路口为起点将道路延伸到基地内部，使基地内外道路衔接通畅；
- 主干道尽量不开口，不得已情况下确实需要开口的话，开口距离主干道交叉口距离≥70m；
Ps：（民用建筑设计通则规定:基地机动车出入口位置与大中城市主干道交叉口的距离,自道路红线交叉点量起不应小于70m；城市道路交叉口的最小间距是主干道600m，次干道300m）
图10 城市功能单元示意图
04
快题中不同尺度的土地利用规划应对策略
快题中经常出现的土地利用规划可以把它概括为三种类型：小尺度（2-20ha）、中尺度（20-100ha）、大尺度（100ha以上），它们对应的空间尺度不同，考察的重点也不一样，只有了解老师们的考察意图，面对土地利用规划才能有的放矢，不会顾此失彼。
4.1
小尺度（2-20ha）——以华工2018 真题为例
小尺度的土地利用规划较多出现在城市详细设计层面，主要考察土地利用性质和城市功能之间的对应关系、对用地类型灵活性的掌握、对土地混合使用和集约高效利用的理解。
现代规划诞生以来的西方城市土地利用实践经历了从“功能隔离”到“功能混合”再到
“可持续提升”的总体历程，土地混合利用也就相应地经历了“瓦解”、“复苏”与“衍化”三个阶段(图11)。可以说，西方土地混合利用路径的演变历程呈现出由“促进实现功能混
合”到“促进实现可持续多维效应”的优化提升特征。这种特征同时也体现在学者对土地混合利用概念理解的演变中(图12)。
图11 西方城市土地混合利用的良性演变路径
图12 土地混合利用典型概念认知的演变
文献来源：陈阳.土地混合利用路径良性演变机制[J].城市规划,2021,45(01):62-71.
在资源紧缺与存量开发的规划背景下，土地混合利用模式能最大限度地满足城镇居民的空间需求并实现空间品质优化。混合用地模式能够打破传统城市发展范式，以此来引导非机动车出行、减少机动车的出行距离，提高城市空间的可达性。此外，邻里满意度、街区犯罪率和住宅价格都在一定程度上受到土地混合利用程度的影响。
土地混合利用丰富度是指在样方地块或街区内的土地利用类型的数量，土地利用类型丰富度越高，步行范围内可达的各类型设施越多，就越能满足出行者诸如购物、上班和社交等需求。
华工2018真题的基地是广州市滨江的一块用地，位于中央商务区的边缘，面积5.4ha，题目要求在土地利用规划图中分到中类，提倡土地混合利用，说明混合地块的功能配置比例。
华工规划2018初试任务书
一、基地概况
1.基地位于我国南方某特大城市，原为沿江工业用地，未来是城市中央商务区的边缘，规划设计范围见附图；
2．基地东边为河涌，河涌以东为高层住宅小区（容积率为2.5)，南边为主干道沿江路，西边为工业遗址公园、待改造城中村(现状容积率为3.5)，北边是待更新的工厂；
3．基地内现有建筑均为单层厂房，其中西北角的一栋为要保护的历史建筑（长60米宽18米，钢筋混凝土排架结构，南北向双坡屋顶，无天窗);
4．设计前置条件：除了要保护的历史建筑外，现状房屋可自行制定处置策略;上位规划设定沿设计范围线北侧有20米宽的市政道路，并应顺接至河涌以东的规划路，设计范围线西侧有15米宽的市政道路，该两条市政路的线形走向可自定。
二、规划设计要求
1．做图
(1)必做:城市设计总平面图（比例1:1000，标示出道路、建筑层数、建筑功能、广场、绿地、停车场等必要信息>;
(2)必做:彩色鸟瞰图或轴测图（透视或轴测角度自定，A3图幅);
(3)必做:土地利用规划图（比例1:1000，按照国家现行用地分类标准，至少分到中类。提倡土地混合利用，但需要说明每个混合地块的功能配置比例);
(4)可选项:道路交通规划图、典型道路断面图、其他能表达规划设计思路的分析说明图纸。
结合区位（大城市中央商务区边缘）、周边用地功能（居住、待更新工业厂房）和场地特性（工业遗产），可以将基地定位为以文化休闲为主要功能的展示城市工业遗产特性的综合多功能休闲区，再增加居住、社区服务、商业、商务办公等功能，完善城市配套服务设施。
根据定位当中提到的功能（文化休闲——A和G、居住——R2、商业B1、商务办公B2）可以将功能业态再进行细分,大致总结出题目中可以包含的功能有：工业历史遗迹展示馆A2、公园G1、商业街B1、商务办公B2、居住R21或公寓SOHO，还可以有社区卫生院R22、酒店B14等功能，具体的功能和业态置入还需要综合考虑策划逻辑，这里主要说明小尺度的土地利用规划如何容纳更多种类的土地性质。
经过以上分析，土地利用规划可以包含R21、R22、B1、B14、B2、G2/G3、A2，其中
R居住类——R21和R22
R21的规划采用同性相吸的理念，与基地东边居住功能临近布置，然后对居住功能进行公服设施的配套——R22，可以增设幼儿园、老年活动中心、社区图书室、文化活动站等。（本之所以选择社区卫生院而不是幼儿园、老年活动中心等，是因为任务书中土地利用平衡表中有提示；社区卫生院的论证也可以从弥补基层医疗设施不足的角度展开）；
B商业商务类——B14和B2
B14(酒店)和B2(商务办公塔楼)是由基地区位（中心商务区边缘）和南临滨江主干道所决定的，商务区边缘可少量布置办公塔楼，也可以体现滨江主干道的城市形象；
G开敞空间类——G1和G3
任何一个土地利用方案都离不开G1(公园绿地)，不论地块面积大小，都会有不同层级的公园绿地与之匹配；本方案G1的布置刚好在基地内形成绿心；也可以增加G3(广场用地)，结合基地内保留的工业油桶布置,通过墙绘等手段把油桶改造为景观设施，再预留出广场用地充分展示油桶建筑，也更能体现出对场地原有要素的尊重。
A公共服务类——A2
A2(工业历史博物馆)的布置是由基地内保留的工业遗产改造而来；
最后将方案落实到地形图上，形成土地利用规划图（如下图所示）。
图13 华工规划2018初试土地利用规划方案参考
针对小尺度的土地利用规划要体现土地的混合使用，土地类型的多样性，可谓“麻雀虽小，五脏俱全”。
4.2
中尺度（20-100ha）——以华科2019真题为例
中尺度的土地利用规划较多出现在概念性城市设计层面，可以它看作某个小城镇或大城市某一片区中的组团，组团内需要有组团的核心（文化类、商业商务类）、轴线（绿轴、商业商务轴）以及各个功能片区（居住、康养等）。该类型土地利用规划除了考察对用地类型的把握以外，还考察对城市土地利用布局的理解，包括城市片区的大小和形态、用地性质、用地规模和用地空间分布等。
以华科2019真题为例，基地位于武汉东湖风景名胜区内，定位为城市综合休闲服务中心，设计要求彰显城市山水特色和体育文化特色，要求的功能有：
- 商业商务中心10ha（会议中心、特色商业街、休闲宾馆）、
- 体育休闲中心10ha（广场面积5ha）、
- 养老休闲中心8ha（养老公寓、养老设施8000㎡、养老休闲活动设施7000㎡、老年大学）、
- 居住用地18ha、
其他服务设施（社区服务、市政公用）。
图14 华科2019初试任务书地形图
概念规划用地面积54.7ha，题目中有要求A类、B类、R类以及G3类用地，毫无疑问，我们还要体现出G1类用地，近60ha的地块没有公共绿地是极其不合理的。
考虑G1类用地时，一方面从绿地本身布局的角度，需要“点线面”三个层次结合，点状绿地形成社区级绿地，线状绿地形成绿化景观带，面状绿地形成区域的绿心，说通俗一点，这个区域内需要一些小型社区公园和一个大公园，也需要有一条景观大道；另一方面也要考虑场地的水系特质和周边生态要素，地块一面临湖，两面临山，内部也有较大面积的水域，基地生态本底资源良好，需要有丰富的绿地形态来构建场地蓝绿生态网络，发挥地块的生态价值和景观价值。
针对中尺度的土地用规划不仅要体现土地使用类型的多样性，还要体现这一片区的城市土地利用布局模式，体现出商业商务轴、公服设施带、绿化景观带、区域公共绿心等。
文娱核心
结合大面积的水域，在其周边布置文化娱乐类功能，成为片区的文娱休闲中心。将体育休闲中心、文化娱乐中心、中心公园围绕水体布置，体现滨水的公共性。
商业商务轴
紧邻文娱核心布置商业商务组团，并向东侧延伸，形成片区的商业商务轴。
公服设施带
公服设施带与商业商务轴垂直，贯穿南北。
绿化景观带
以大面积水体为核心，向西经过公园绿地至东湖，向东经过两条景观大道至东侧山体，贯穿东西两侧山水景观资源；西侧景观带与商业商务轴相得益彰，塑造片区高品质商务空间，提升地块环境品质和商业价值。
图15华科规划2019初试土地利用规划方案
4.3
大尺度（100ha以上）——以东大21年真题为例
大尺度的土地利用规划较多出现在小城镇的总体规划或大城市某一片区的规划，此时由于空间尺度较大，对于定量指标的考察较弱，更倾向于考察对城市土地利用布局的理解，此时城市土地利用布局规划图需要能够和城市整体空间结构有所对应，不同的城市土地利用布局模式对应不同的城市空间结构。城市土地利用布局包括城市的大小和形态、各类用地性质、规模和空间分布，及其开发建设的密度和强度等。
以东大21年真题为例为例，基地位于东南某沿海设区市，原功能是出口制造业，受疫情影响现要要进行产业升级。规划用地面积约为276ha，现状用地为村庄和农田，拟将其建设成为新城中心，城市综合居住片区和城市公共服务中心。
图16 2021东大初试任务书重要信息解读
基地内部“Y”型路及其南部道路为40m规划道路，通向基地西南方向的老城区；基地中部西北—东南走向的40m规划道路连接基地东南城市高科技产业园，西南40m规划道路连接城市滨海新区，其余皆为20m规划道路。基地西北方向为4A级景区，与此同时，基地南侧有一高架高速路，中部有一高架轨道交通，并在基地内部有一轨道站点（如图所示）。地块内部水网纵横，西南有一条河流穿过，西北有几处村庄居民点，需考虑搬迁撤并安置问题，内部有一垃圾填埋场，现已废弃，关于垃圾填埋场的功能置换进行策划。
图17 2021东大初试任务书基地概况梳理
图18 垃圾填埋场处理示意图
图19 2021东大初试地形图
现状梳理
基地南至老城区，东至滨海新区和高新产业园，地理位置重要，区位优势明显。
基地南侧高速经过，中部轨道交通贯穿，交通便利，外势强劲。
基地紧邻4A级景区，生态资源良好，环境品质较高。
基地周边和内部要素复杂，规划方案要考虑地块与周边功能区的联系，提升地块的交通可达性，如地块与老城和新区的联系，也要考虑地块内部的步行连接以及特殊数场地的处理，如景区入口和轨交站点的衔接、垃圾填埋场的处理。
图20 现状梳理示意图
发展结构
依托轨道交通线路为片区带来的发展潜力，以轨道交通线路为发展主轴线，持续不断为地块注入发展动力和能量。
以轨道交通站点为空间核心，发挥站点的城市触媒效应，充当推动片区发展的催化剂，激活地块原有要素，提升地块价值，辐射带动地块及周边地区的发展。
方案以轨交线路和轨交站点来统领片区的发展结构图。
图21发展结构示意图
功能布局
在发展结构的基础上，确定发展组团。此时有个小技巧，可以以发展结构的线形走向为边界确定各个组团的边界。注意功能布局需要以发展结构为基础，发展结构中的轴线、核心和节点需要在功能布局上有所体现，一般用商业商务用地、公共管理和公共服务设施用地来表示。
图22 功能布局示意图
确定方案（土地利用规划）
将功能布局进行细化，用地分类至中类，结合道路网规划绘制土地利用规划图。如下图优秀案例所示。
图23 2021东大初试优秀快题
大尺度的土地利用规划解题重点是把握中心（点）、轴线（线）、组团（面）三要素，先在现状图中找出现有的城市中心、组团和轴线，然后根据城市形态再合理添加其他功能组团，形成“城市级中心——组团级中心”的等级体系，最后完善城市主要发展轴、景观轴线等线性要素，城市主要发展轴可以顺应主要的交通道路，也可以顺应城市发展廊道，一般需要经过较多的组团核心，一定要经过城市中心区，景观轴线需要根据现在山水要素结合布置，可以是连续的生态景观轴线（河流、山脉），也可以是有对景关系的景观虚轴。实际上，这三者没有严格的前后顺序，在解题确定方案过程中他们三者相互影响，可以相互校正的。比如确定好组团及组团中心后，在根据主要道路确定城市发展轴线时发现该轴线不能经过城市中心区或者经过了较少城市组团，此时我们应该适当调节组团位置，或者换一种思路划定城市发展轴线。
特别值得注意的是，自己所画的土地利用规划图一定要和空间结构图能够对应上，功能结构图中出现核心或者节点，对应在土地利用规划图上这块核心所在位置需要不同于周边的用地性质，一般B类和A类用地居多。
05
总结
对于小尺度的土地利用规划重点要体现土地使用的多样性。
对于大尺度的土地利用规划重点要体现规划结构，突出轴线、组团和核心（主要核心和组团核心），即点线面三要素。
对于中等尺度的土地利用规划则要将以上两种尺度的土地利用规划特点兼而有之，既要体现土地使用的多样性，既要体现规划结构中的三要素。
三种尺度土地用规划之间的关系，可以用核心、组团、和片区来概括。如果把大尺度的土地利用规划看做一个城市片区的土地利用规划，那么中尺度的土地利用规划就相当于这个城市片区中某一个组团的土地利用规划，小尺度的土地利用规划就相当于是这个组团的核心的土地利用规划。所谓小、中、大尺度对应的是不同的城市空间尺度，不同尺度对应的考察重点不同，应对快题考试不需要面面俱到，但需要准确判断出不同尺度所对应的考察重点。
考研不易
抱团努力
加入东联
让我们成为你前进道路上的指明灯！
2023年东联东大规划考研交流群
欢迎同学们进群交流！
邀请3位研友进群，即可获得东南规划快题与理论真题集一份！
东联2023寒假班、全程班火热报名中！🔥
东联
专注东南
历年红榜 | 学员成绩丨教学体系
东联资料 | 规划考研攻略丨规划讲堂
保研经验 | 调剂经验 | 东联游学
历年红榜
2022年东联考研红榜
2021年东联红榜
2020年东联红榜
2019年东联红榜
2018年东联红榜
2017年东联红榜
2016年东联红榜
2015年东联红榜
2014年东联红榜
学员成绩
东联资料
东联规划考研攻略
规划讲堂
保研攻略
调剂经验
东联游学返回搜狐，查看更多