上松江佘山『中凯曼茶园』
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上海中凯曼茶园位于佘山国家旅游度假区（沈砖公路3899弄、昆公路333弄）。以下是该小区的部分配套信息：
房价：项目均价110000元/㎡，总价段3500-5500万。
交通：小区距离人民广场35公里，虹桥机场25公里，周边有沪青平高速公路和延安路高架，构筑了快速通达市区的交通干线。直线1km内有7个公交站，周边公共交通较为便捷。
优点：绿化率高，超过78%；得房率高，达78%。
医疗条件：直线3km范围内有2个一级及以上医院，为医疗需求提供了保障。
小区环境和配套设施：周边有江秋休闲广场、佘山天地休闲广场、松江万达等大型商场；有农业银行、建设银行、上海农村商业银行；有世茂艾美酒店、索菲特酒店等。周边还有佘山国家森林公园、上海辰山植物园、欢乐谷三大公园。
Shanghai Zhongkeiman Tea Garden is located in Sheshan national tourist resort (Lane 3899 of shen-zhuan road, Lane 333 of Kun Road) . The following is part of the community supporting information: Price: the average price of the project 110000 Yuan M2, the total price segment 35-55 million. Traffic: the area is 35km from Piazza del Popolo and 25km from Hongqiao Airport. It is surrounded by the huqingping expressway and Yan'an Elevated Road road. There are 7 bus stops within 1 km of the straight line, and the public transportation nearby is more convenient. Advantages: green rate is high, more than 78% ; housing rate is high, up to 78% . Medical conditions: there are 2 first-class and above hospitals within 3 km of the line, providing security for medical needs. The environment and supporting facilities include Jiangqiu Leisure Plaza, Sheshan Tiandi Leisure Plaza, Wanda Shopping Mall in Songjiang District, Agricultural Bank of China, China Construction Bank and Shanghai Rural Commercial Bank There are Shimao Le Méridien, Sofitel, etc. . Nearby are Sheshan National Forest Park, Shanghai Chenshan Botanical Garden Park and Happy Valley Park.
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由嘉凯城多年倾力打造的曼荼园亦是如此。
带着虔诚与敬畏的拿地，到反复推敲与细化的设计方案，再着手于一点一滴精工细造，最终呈现出了有温度的曼荼园，散发着建筑本身最重要的精神：吸取传统精华，结合现代思想，做一个创新的、精雕细琢的家。
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无论在老上海人还是在新上海人的心里，佘山始终是传统豪宅的一个标杆。
佘山之于上海，如长岛之于曼哈顿。
作为上海为数不多拥有一流纯天然景观的风景区，佘山，带着独特的土地稀缺性和历经时光的底蕴，诉说着上海这座城市的精神传奇，也见证着这块土地的蜕变。
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佘山正脉 & 81栋典藏
项目坐落于佘山正脉，抬头即见佘山天主教堂，异域风情点缀天际线，与园区之景互为映照。而佘山作为上海臻稀的山林胜地，坐拥国家4A级旅游度假区，约401顷国家森林公园释放浓郁的负氧离子，让每一次呼吸都沁人心脾，颐养身心。
在此刻享受到漫步辰山植物园的悠闲，相约佘山高尔夫俱乐部的放松，打开全新生活方式就此开始。
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项目不惜工本，将600年古银杏从黄山抢救、保护性挖掘并移植过来，与山水墅院交相辉映，成为曼荼园的独有景观。
另外，还有三百年的榔榆、两百年的香樟等珍贵树种遍布园区，仿佛置身于自然之中，为生活增添诗意。
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项目在南门处设计了天然巨石，并且斥巨资打造了一座长约300米、宽约20-30米、高约7-8米（最高处达13米）的南山，将曼荼园隐藏于一方世外桃源之中，再现“悠然见南山”之境。
自2010年上海的“限墅令”颁布以来，市面上的墅质产品越发珍稀，尤其是容积率在1.0以下的别墅盘，简直就是香饽饽，而中凯此次的【佘山·曼荼园】这种容积率仅0.2的独栋别墅，那就是香饽饽中的“金饽饽”！
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从设计到建造的过程，经过反复推敲，每一步都属于精雕细琢，每一个元素都极具特色，带着神秘的东方面纱，亦有现代文化的艺术感。
其原创性和唯一性，更是赋予了这81栋集人文、自然之精华所成的人居艺术藏品独特的魅力，不管是自住，还是投资、收藏等，都是绝佳的选择。
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奢华配套 & 享受生活
佘山为什么汇聚了那么多的上海富人？
其实与周边的配套是离不开的，贴近大自然的住所再加上众多商业配套，使佘山彻底镀金成为富豪名流的向往之地。
「佘山曼荼园」则是佘山富人区中的精品别墅，只为懂得的人。
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在交通方面极具优势，有嘉松线、松江92路（佘山地铁站）；轨交方面也非常方便，距离地铁9号线洞泾站约3.2公里、佘山站3.5公里。
自驾更是有G50、G318、G60、G15、G1503、嘉松南路、沈砖公路、佘天昆路、沪青平高速公路、嘉松公路、沪杭高速等路线。
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更有艾美五星级酒店、天马高尔夫球场、佘山高尔夫球场、深坑酒店、月湖温泉酒店、艾美精品酒、月湖温泉酒店、索夫特大酒店等各种高端配套环伺项目周围，为项目锦上添花。
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并且约10公里范围内有上海交通大学附属第一人民医院松江分院、松江妇幼保健院。约3公里处还有佘山镇社区卫生服务中心，为业主的身体健康保驾护航。
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周边还有优质的人文生态资源，给居住生活增添娱乐性；项目环绕在佘山国家森林公园、广富林遗址公园、月湖雕塑公园、辰山植物园、欢乐谷、玛雅水上乐园、佘山高尔夫等人文生态资源其中，尽享生活中的休闲与娱乐。
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原创设计 & 人居艺术
项目由79幢住宅别墅、2幢商务别墅构成，建筑面积约61715平方米，积率仅为0.2。
这81幢别墅分别集合了全球数十家著名建筑师事务所，共100多位设计师精心设计，100%原创产物，光是设计费用就高达1.5亿，这也是为何被称为人居艺术品的原因。
在整体分布上，别墅为地上二层、地下一层打造，拥有独属花园，专利外形，风格迥异。
↓户型图信息↓
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同一个小区，包罗万象。这便是中凯·曼荼园的魅力！
也注定与一般别墅项目的不同，杜绝千篇一律的同一风格，打造81种精致奢华的人居艺术住宅，每一幢的材料都是精挑细选、量身定做，81幢原创，81幢专利，81幢孤品。
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对于房地产项目，这样的手笔与用心程度已经属于罕见了，更不要想墅质产品，这种相对于普通住宅，体量已是不小的差距。
并且整个项目的设计师由一条景观主轴串联，中间在用环形布局，将每一幢别墅分布其中，胆大心细的让户户都临河，将资源天赋疯狂的展示到极致。
不仅景观上下了大功夫，作为无比注重私密性的终极大宅，中凯在安保上也花了巨大心血。
整个项目周围的围墙和景观带上全部布置了红外线对射系统，在天然河域，更以无形的的电波形成一道高科技防线；此外在河岸的山体（如南山）上也设置了微波对射系统，安保和安全性真的是做到了极致。
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上海再出7条楼市新政，调整限购降低首付比例，最新解读来了
上海再度综合施策，优化调整房地产市场政策，回应市场住房需求。9月29日晚间，由上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划资源局、市税务局等四部门联合印发《关于进一步优化本市房地产市场政策措施的通知》（以下简称《通知》），提出调整住房限购政策、优化住房信贷、调整住房税收等七条政策措施。《通知》自2024年10月1日起施行。
值得关注的是，此次新政距离“沪九条”出台时隔仅四个月，上海为何再次多措并举？新政策释放怎样的信号？多项调整政策又将分别惠及哪些人群？带着这些市民关心的焦点问题，解放日报·上观新闻记者采访了相关部门负责人，部分房地产开发企业负责人、中介机构负责人，以及专家学者进行解读。
七条举措体现综合施策
在调整住房限购方面，《通知》明确：
一是，对非本市户籍居民家庭以及单身人士购买外环外住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。
二是，对持《上海市居住证》且积分达到标准分值、在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭，在购买住房套数方面享受沪籍居民家庭的购房待遇。
三是，在自贸区临港新片区实施更加差异化的购房政策，对在临港工作、存在职住分离的群体，在执行现有住房限购政策的基础上，可在新片区增购1套住房，促进职住平衡。
在优化住房信贷方面，《通知》提出：
一是，落实国家关于降低存量房贷利率政策，引导商业银行稳妥有序将存量房贷利率降至新发放贷款利率附近，进一步减轻购房人房贷利息支出。
二是，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%。二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%；实行差异化政策区域的二套房贷最低首付款比例调整为不低于20%。住房公积金二套房贷最低首付比例相应调整。
在调整住房税收方面，《通知》提出：
一是，调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。
二是，按照国家工作部署，适时取消普通住房标准和非普通住房标准，更好满足改善性住房需求。
更好满足刚性和改善性住房需求
“沪九条”施行4个月以来，上海房地产市场反应如何？此次为何再次出台新政策？
综合多家房地产中介机构数据，“沪九条”自5月28日起正式施行以来，政策效应逐步显现，市场整体保持向好向上趋势，交易活跃度明显提升，一手房和二手房的成交量均增加，成交价格总体平稳。
以二手房为例，今年6月至8月，上海连续三个月成交套数超过1.5万套“荣枯线”，走出了“淡季不淡”的势头。总体上看，“沪九条”对上海房地产市场的稳定作用显著，有效巩固了市场健康发展态势，楼市表现在全国持续领先，展现出较强的市场韧性和活力。
党的二十届三中全会《决定》明确，要“加快构建房地产发展新模式……充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准”。9月26日，中央政治局会议再次明确，“要促进房地产市场止跌回稳……回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式”。同时，相关部门留意到，自“沪九条”出台以来，不少市民提出，希望进一步优化房地产调控政策。
本次新政出台，就是为了深入贯彻落实党中央、国务院的最新决策部署，回应群众关切，因城施策，更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
聚焦限购、金融和财税领域
上海本次优化调整房地产市场政策措施，有哪些方面的考量？主要覆盖哪些人群？
结合党中央、国务院的要求，相关部门持续加强政策预研储备，及时充实政策储备工具箱，推动增量政策和存量政策形成叠加，促进政策实施过程中的协同联动，放大政策的组合效应。
自“沪九条”施行以来，相关部门密切监控市场数据，同时联合相关部门深入分析研判了市场变化趋势，广泛听取专家学者、市场主体等各方面的意见建议，形成了一系列政策措施。
本次新政聚焦限购、金融和财税三方面，体现了整体性、系统性。比如：在住房限购政策方面，立足服务安居、促进职住平衡，缩短了非沪籍居民购房缴纳社保年限。在住房信贷政策方面，最低首付比例，首套房贷已降至15%，满足合理购房贷款需求。在税收方面，调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。
上海师范大学房地产与城市发展研究中心主任崔光灿说，此次政策优化主要体现了三个方面的考量。聚焦安居，从需求端入手，促进职住平衡，进一步支持改善性住房需求；分类施策，如在需求端，立足服务安居，针对区域市场特点，差异化、分区域优化住房限购政策，缩短非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限。在信贷端，差异化实行二套房贷最低首付款比例。精准施策，如对在临港工作、职住分离的群体，实施更加差异化的购房政策。
非沪籍调整社保缴纳年限
本次调整住房限购政策中，对非本市户籍居民家庭以及单身人士的购房条件均有所放松，相比之前政策，此次调整主要体现在哪里？
来自全国各地的青年人才，是上海这座城市的重要组成和发展动能。针对这类群体的住房需求，上海不断优化购房细则，让这类青年人才能够在沪安居乐业，打造人才“强磁场”。
因此，本次上海房地产政策优化调整中，非常关键的一点是针对非沪籍群体，调整社保缴纳年限。
此前的“沪九条”明确，非沪籍居民在沪购房，需在上海缴纳社保或个税年限满3年及以上；其中，如果是新城以及南北转型等重点区域的非沪籍人才购房，只需连续缴纳满2年及以上，自贸区临港新片区的非沪籍人才购房需连续缴纳满1年及以上。
本次的调整政策，则覆盖到以上所有人群，即所有非沪籍居民家庭以及单身人士。如果购买外环外住房，需要在沪缴纳社会保险或个人所得税的年限，均调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。
有数据显示，非沪籍人群对外环外住房的需求量较大，以新建商品住房市场为例，自“沪九条”施行以来，购房者中超20%为非沪籍人群，这个人群中60%以上购买的是外环外的新房，所以这个政策是切中非沪籍购房者的需求的。
关注持有居住证人群
本次新政还覆盖到了持有《上海市居住证》的人群，对于他们而言，要满足哪些条件才能够享受新政？具体变化在哪里？
2002年，上海开始实行居住证制度。这项制度从设立之初，就是为了鼓励国内外人才来沪就业，从而提高城市综合竞争力。本次新政针对持有居住证的在沪市民，通过在住房方面加大改善力度，让各类为上海做出贡献的人才们能够在上海安居乐业。
根据《上海市居住证积分管理办法》，上海实行居住证积分制度，对在上海合法稳定居住和合法稳定就业的持证人进行积分，达到标准分值的，可享受子女教育和社会保险等方面相应的公共服务待遇。总积分标准分值为120分。
此次上海针对居住证落实优惠和支持政策，赋予了居住证更多购房权益。持有《上海市居住证》的非沪籍居民家庭（非单身人士），如果积分达到120分，并且在上海缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上，在购买住房套数方面，将和沪籍居民家庭享受一样的购房待遇，即无孩或一孩家庭可以购买2套住房，如果是二孩及以上的多子女家庭，可以购买3套住房。
持有《上海市居住证》的非沪籍家庭，在满足标准分值的前提下，仍存在一部分人群，需要等待最长7年的时间才能实现“居转户”（落户上海）。对于这部分人群而言，现在最多可以提前4年，享受到落户上海之后的购房待遇。这项政策调整将释放这部分人群的改善性住房需求，帮助他们更早实现安居理想。
引导临港新片区职住平衡
新政对于临港新片区的限购政策也有所调整，主要覆盖哪些人群？限购条件有何变化？
上海中原地产分析师卢文曦表示，本条举措的重点在于“职住分离”，和临港新片区的改革导向密切相关，有助于更好推进产城融合、职住平衡的工作导向。
针对在临港新片区工作，但是居住于新片区以外的人群，如果已经在上海其他区域购房，达到现有限购政策的上限，且确实居住在新片区以外，那么无论此前拥有几套住房，根据此次新政，将可以在临港新片区增购1套住房，降低通勤成本。
商业贷款首付比例继续下调
本次新政中也提到优化住房信贷政策，具体做出了哪些调整？覆盖哪些人群？政策力度有多大？
本次优化政策进一步下调了商业性个人住房贷款的首付比例，较大力度降低购房门槛和首付成本。
新政施行后，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例，从20%下调至15%，累计降幅5个百分点；二套房商业性个人住房贷款最低首付款比例从35%下调为25%，累计降幅10个百分点，差异化政策区域（临港新片区及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山等6个行政区全域）从30%下调至20%，累计降幅10个百分点。
下表对认购总价500万元和1000万元的商品住房进行测算。可以看出，两类购房都享受到非常明显的降首付、降成本的效应。
降低首付比例的首付款变化（万元）
适时取消普宅、非普宅标准
在税收方面，还有哪些政策可以降低居民的交易成本？
上海市易居房地产研究院副院长严跃进表示，此次上海明确，将按照国家工作部署，适时取消普通住房标准政策，这和房地产从“有没有”转向“好不好”的市场特征有关。挂钩在普通住房标准上的增值税和个税政策，有望迎来调整，进而实现减负效应。需要说明的是，两个税种和“买”的关系不大，但和“卖”的关系较大，即对房东降低售房成本有显著的作用。
有专家初步预计，对于出售持有年限略短的住房、出售持有超5年的原非普通住房、出售面积超144平方米的住房等，都有望获得较好的减税效应。
普宅标准退出后增值税税率的可能变动情况（结合“5改2”政策）
2021年，上海市住建委、房管局等8个部门联合印发的《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》。当时政策明确，调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。此次调整，将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年，通过降低交易环节的税收成本，更好支持改善性住房需求。
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