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🏡 [福州]绿城芝蘭月华

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楼盘规划

绿城芝蘭月华:备案名(茶元公馆),地处:台江区茶亭公园以东,五一中路西侧。

项目占地43亩,规划9栋11-32F高层住宅,合计约398套,主打建面:148-220平米。

楼盘土拍

2024年03月30日,绿城以20.31亿元拿下宗地2024-01号台江区状元小区出让地块一,溢价率约13%,成交楼面价27712元/㎡,地块面积:43.8亩,容积率:2.51(其中商 业不超过7000平方米),限高:100米以下。

区位情况

项目位于台江区茶亭,距离地铁1号线600米左右,有一定帮助,距离五一广场800米、南公园700米、茶亭公园500米,周边生活气息尚可。

项目周边划片国货小+福八中,这个组合算是台江区的头部,虽然项目没有明确划片,但是也是潜在利好。

对于项目周边有几个硬伤,首先是周边城建,南侧是超高层的世茂茶亭俪园,又高又丑,采光和观感存在影响,右下角是阿波罗酒店公寓,不排除人流噪音,社区非规整地块,周边楼栋房龄偏大,影响视野感官。

除此之外,项目隔壁是安置地块,综合容积率3.3,项目容积率2.51,安置房最少在3.5以上,钢铁森林定位,人流和采光都会影响小区。

地块北侧存在规划,疾控中心原址改建台江区级医院,对于小区未来也存在一定负面影响。

价格情况

关于项目的价格,没有放风价,以周边做个参考,预计也是精装4.5W-5W,目前福州新上市的改善新盘,基本都是这个定价。

价格就不多做分析了,来一个和建发瑞云的对比:

社区规划:两个项目都是不规整小区,绿城更不规则,公区更小,采光都有影响。

周边情况:建发最大硬伤是南面高架噪音,绿城是南向超高层住宅,还有医院等。

房企情况:建发PK绿城,这几年的发展,绿城在福州已经没啥口碑,近期桂语维权还在持续,房企虽然打出要重新定义绿城市场,投入重金打造新品,如果真有决心,第一步应该是解决维权问题,否则这种做法难言市场认可,房企这块,目前建发优势明显。

社区打造:相比于建发的新中式,绿城的风格相对来说更亮眼,特别在这几年建发福州遍地开发后,审美略显疲劳,加上瑞云的投入度,从目前来看没有绿城来的凶猛,绿城给予这块新地的产品系和打造,从感观来说是更猛烈。

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