为什么年轻人，不想住越秀？
我想，这些实拍图可以说明一二——
个中原因再简单不过：
1、价格适中的，房子太老太破太小，人憋屈；
2、想住新点、大点、靓点的 房子，价格又狠狠超出预算，钱包憋屈
你知道吗，即便近两年，广州整体房价都有所回落，可在越秀，现在让你拿着1000万，依然买不了一套能住得舒服的四房！！
不信，我找了些数据，一块瞅瞅。
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根据贝壳成交记录，截至10月底，今年越秀区经该平台累计成交了1882套二手房（已扣除车位）；
其中，成交总价在1000万以内的，有1851套，占比约98.35%。
这说明，拿1000万在越秀区买房，是一件轻而易举的事，对不对。
是的！但“轻而易举”四个字，或许只针对三房及以下的户型交易。
据悉，在这个价位段内，越秀区一房、两房、三房总成交量高达1745套，占比，94.27%…
言下之意，总价1000万及以下、四房及以上的成交房源，只有106套，仅占到该价格段成交套数的5.73%、占据平台区域全量的5.63%。
不管将分母换成怎样的数据口径，1000万内的越秀四房，在成交端看已经是非常稀缺的物种——
有稀缺，区域含量，5%-6%的水平（数据来源贝壳）。
可你以为，这些珍稀的越秀四房，都能住得让你住得舒舒服服吗？
真·不一定…
为什么这么说？喏，看小区名和建筑年代就知道了——
图源贝壳部分成交记录统计
一摞小区名扫下来，有哪些是花园小区…别说花园小区，有哪些是通俗意义上具备规范物业管理的小区？
少！看到的是，XX大院、或者XX路散盘。
再看楼龄，刨除掉一些建筑年代模糊的房源数据，今年贝壳录得的越秀成交大户型，平均建成年代在1995年，平均楼龄将近30年；
值得一提的是，这里头，年纪最大的，1970年出厂…
图源贝壳部分成交记录统计
那么，关键问题来了，成交的一百套房子里，又有少套是楼龄在15年内的“次新房”？
答案是，1，2，3，4，4套…
图源贝壳部分成交记录统计
总结一下，从贝壳成交端数据看，总价1000万内、想在越秀买套四房，很难；
在这个预算范围内，还想买套能“住得舒服”的小区次新四房，难上加难！
有人好奇，今年平台成交这4套1000万内的越秀次新房，长什么样嘛？
我粗暴扒了下——
第一套，是来自农讲所板块的兰亭君舍，建成年代大概在2010年。
房子建面约134.29平，四房一卫，南向低楼层，于3月24日成交，成交总价810万，折合单价6万/平。
图源贝壳
看上去，购房门槛似乎并没有想象中高？
中介表示，次新房价格不贵，那必定要在其他硬性条件上让步啦！
这套房子之所以相对“便宜”，有一个很重要的原因是，对口的学位，不属于顶尖学校。
按照最新的地段招生文件，兰亭君舍属于豪贤路小学学区，这个学校只是个市一级，所以本质上，它不算是学区盘（具体入学情况请以当地教育局最新招生文件为准）。
图源越秀区教育局
但一套不属于顶级书包房的次新房，在越秀同样吃香。
贝壳显示，这套房从挂牌到成交，只经历了57天，相比当月越秀二手房平均成交周期227天足足缩短了170天。
图源贝壳
成交快是一方面，中介告诉我， 兰亭君舍所在片区，带电梯的次新盘非常少，业主不是逼不得已都不乐意卖，现在贝壳上面这个小区， 0挂牌。
图源贝壳
今年成交的其余三套，均是来自淘金家园峯璟，主要建成年代在2016年。
如你所见，这三套房子还不是正规四房，而是三房、外加一个小储物间，成交总价在766-853万，折合单价7.8-8.7万/平。
图源贝壳
中介表示，这个盘对口中星小学，因为楼龄新，属于中星学区房的天花板 （具体入学情况请以当地教育局最新招生文件为准） 。
今年淘金家园峯璟1000万内，只有这种3+1房户型成交， 这个户型靠近内环、或有噪音，但架不住性价比高；
正规四房成交其实也有，10月份成交了一套132平东南向低楼层单位，总价1018万，略 略超出预算，成交周期12天，相当于上架不到两周即被秒掉。
图源贝壳
看完成交端，再看挂牌情况。
现在预算1000万，在越秀买四房，能有什么选择？
老实说，老旧散盘很，但如果是对楼龄有要求、想买次新小区四房户型的，非常难。
剖几个小区，大家可以参考下。
第一，淘金家园。
淘金家园前三期，主要建成于2003-2005年，不看房子，光外立面和楼梯，都能看出非常有年代感，pass。
最后一期淘金家园峯璟，主要建成于2013-2016年，倒是可以考虑下。
目前贝壳放盘的四房，仅4套。报价1000万内的，2套。
一套建面约97平，三房+储物间（2.5平），报价935万。
图源贝壳
另一套是，建面约132平的南向四房，报价999万。
图源贝壳
价格合适？ 可惜只是个2楼单位。
剩下放盘的两套四房分别为，144平报价1300万， 171平1650万，远超预算。
第二，骏文雅苑。
这个小区，主要建成年代在2015年，距今不到10年时间。
户型使用率大约在80%左右，在越秀区里面还可以接受。
图源贝壳
但有两个问题：
1、对口学校一般。
按照最新招生地段划分，这个小区对口清水濠小学。
图源越秀教育局
这个学校，是省级，但在内卷成风的越秀名校中公认排名比较靠后 （具体入读情况请以当地教育局最新招生文件为准）。
2、1000万买四房，可能要超预算百来万。
小区四房户型最便宜的136平都要1168万，最贵的158平要去到1500万，折合单价在8.1万-9.4万/平之间。
图源贝壳
第三，富力东堤湾。
2006年建成，对口铁一（具体入学情况请以当地教育局最新招生文件为准）。
10月以来，小区总价1000万内的三房成交非常火，有中介表示，基本到“卖一套少一套”的程度。
图源贝壳
至于纯四房嘛，0成交（数据来源贝壳）。
为啥，货量少，起步价还高呗！
贝壳目前4房放盘2套，分别报价1350万和1380万，单价均超10万+/平！
图源贝壳
最后问一嘴，你觉得花1000万 在越秀区买四房值得吗？预算千万内，你知道还有哪些选择可以挑？ 评论区聊聊。
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