香港房产投资回报率的计算方式通常遵循一般房地产投资回报率的计算方法，但会结合香港房地产市场的具体情况进行调整。以下是一种常见的计算方式：
一、基本计算公式
房地产投资回报率 = (年收益 - 年成本) / 投资成本 × 100%
其中：
年收益：通常指从房产投资中获得的年度总收入，对于香港房产来说，这主要包括租金收入。
年成本：指持有房产期间每年需要支付的费用，包括物业管理费、维修费、税费（如印花税、差饷等，具体需根据香港税法确定）、贷款利息（如果有贷款的话）等。
投资成本：指购买房产时的总价，包括房价、购房税费、装修费用（如果适用）等。
二、具体计算步骤
1. 确定年收益：
- 假设购买了一套房产用于出租，月租金为HK$20,000，则年租金收入为HK$20,000 × 12 = HK$240,000。
2. 计算年成本：
- 物业管理费、维修费等按实际情况估算，假设年物业管理费为HK$10,000，维修费等其他费用为HK$5,000。
- 如果有贷款，还需计算贷款利息。假设贷款总额为HK$8,000,000，年利率为3%，则年贷款利息为HK$8,000,000 × 3% = HK$240,000。
- 因此，年成本总计为HK$10,000 + HK$5,000 + HK$240,000 = HK$255,000（此处假设无贷款情况下）。
3. 计算投资回报率：
- 假设投资成本（购房总价）为HK$10,000,000。
- 使用公式：投资回报率 = (年收益 - 年成本) / 投资成本 × 100%
- 代入数值：投资回报率 = (HK$240,000 - HK$255,000) / HK$10,000,000 × 100% = -1.5%（注意：这里出现了负数，表示在考虑了所有成本后，投资实际上是亏损的。但在实际情况中，租金收入通常会高于年成本，因此回报率应为正数。）
注意：上述计算中的贷款利息仅为示例，实际计算时应根据具体的贷款条件和利率进行调整。
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三、注意事项
1. 考虑市场波动：房产价值会受到市场波动的影响，因此长期投资回报率还需考虑房产的增值潜力。
2. 税费政策：香港的税费政策可能会对投资回报率产生影响，因此在计算时需充分考虑相关税费。
3. 维护成本：房产的维护成本也是不可忽视的一部分，包括定期的维修、保养等费用。
4. 空置率：如果房产存在空置期，将直接影响租金收入和投资回报率。
综上所述，香港房产投资回报率的计算需要综合考虑多个因素，包括租金收入、持有成本、投资成本以及市场波动等。在实际操作中，建议投资者根据具体情况进行详细分析和计算。
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