4700万拆迁补偿款遭拖欠，管委会称安置协议无效，法院如何判？
作者：北京瀛台（上海）律师事务所
【基本案情】
Q公司为扩大生产，于1993年在**号建立了新的生产科研基地——Q工业园。经过二十多年的努力，其产品在行业内取得了显著成绩。2014年，管委会对Q公司所在地进行拆迁。Q公司按照政府要求，经过反复研究，并参照周边拆迁补偿的实际情况，于2015年4月10日递交了6000万元人民币的补偿申请。随后将公司办公楼前脸扒掉，同时停水停电阻塞交通，生产经营中断。无奈下，Q公司与区管委会签订了《城市房屋拆迁补偿安置协议》(货币补偿)，约定区管委会一次性全额支付拆迁补偿款4700万元后，Q公司三日内搬出。
可万万没想到，2016年4月23日凌晨，区管委会在不给Q公司一分钱而且Q公司完全不知情的情况下，强行拆除Q工业园。Q公司无数次找区管委会要求支付拆迁补偿款，区管委会均拖延。房屋强拆后债主蜂拥而至，区管委会见状于2017年3月16日给了500万元，2018年5月7日又给了60万元。
Q公司认为，双方签订的拆迁补偿协议是依法定程序签订的，具有法律效力，此协议一经签订即成为区管委会应该履行的职责，故应支付剩余补偿款4140万元，并按照中国人民银行同期贷款利率标准支付自2015年5月5日起至实际给付之日止的利息。同时，由于强拆行为导致企业停产停业，区管委会应赔偿相应损失，此外还要求赔偿精神损失，认为自身合法权益在整个拆迁过程中受到了严重侵害。
区管委辩称，Q公司诉争的征收补偿协议没有事实依据，主张的补偿金额严重超出实际评估价值，超出补偿政策。称当时征收工作的负责人存在滥用职权行为，在无评估依据和事实依据的情况下违法违纪签订补偿协议，且该协议为草签协议，各分项补偿处均为空白，后续经依法评估，结果与草签协议补偿总金额差距极大，Q公司也未能提交主张损失合法的依据，所以无法履行协议。此外，区管委会已于2019年对该协议作出变更决定，认为应按变更后的协议履行，请求法院驳回Q公司的诉讼请求。
【法院审理】
本案的争议焦点为Q公司与区管委会签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》是否合法有效；区管委会对Q公司进行拆迁补偿的范围及补偿标准。
关于本案案涉拆迁补偿安置协议的效力。本案中，Q公司与区管委会签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》仅约定了补偿总金额，未列明具体补偿项目及各项补偿金额，且Q公司在征地拆迁范围内的不动产及动产均未经评估作价，故上述行政协议的签订没有事实依据，明显违法，应当确认无效。
关于区管委会应对Q公司进行补偿的范围及标准，对于Q公司依法取得土地使用权的土地及地上物进行征收，区管委会应当依据补偿方案对Q公司给予补偿。补偿范围包括：
一、地上物的补偿。在Q公司与区管委会双方签订补偿协议前，区管委会对Q公司所有的房屋及地上物进行了现场勘察、核量，并经时任Q公司法定代表人杨某及区管委会多名工作人员签字确认，评估公司在案涉土地上地上物被拆除前经现场实地勘验，并依据双方签字确认核量的地上物、构筑物及设施、设备等的面积数量进行评估，具有客观、真实性。区管委会提交的评估报告对双方确认的房屋、附属物、设施、设备等进行评估，但因Q公司与区管委会签订协议的时间为2015年5月5日，故区管委会委托评估公司以2010年9月30日为估价时点不妥。法院在本案审理过程中经区管委会申请两次委托评估机构对Q公司被拆迁地上物以2015年5月5日为估价时点进行评估，均被退回。故考虑到Q公司地上物实际使用可能存在的价值增值，确定区管委会于2010年10月1日至2015年5月5日按照银行同期贷款利率补偿Q公司地上物增值部分损失3781845.31元。
二、土地使用权的补偿。因Q公司合法取得集体土地建设用地的土地使用权，故区管委会应当补偿Q公司该部分损失。Q公司集体土地使用权证上记载的土地使用权面积为6657平方米，在2006年征收中，Q公司享有使用权的6657平方米土地中已有1008平方米被征收，且已补偿完毕。故在本次征地中剩余土地即5649平方米土地，应当按照Q公司与区管委会签订协议时征地区片综合地价标准对Q公司土地使用权价值予以补偿，补偿金额为762300元。
三、经营损失的补偿。Q公司被拆迁房屋用于生产经营，区管委会应当对Q公司的经营损失予以补偿，由于Q公司在区管委会向其发函后并未提供相关的单位财务报表及税务机关出具的依法纳税证明等相关材料，且在本案审理过程中Q公司亦未提交相关证据，故应参照Q公司、区管委会签订协议时实施的《沈阳市国有土地上房屋征收与补偿办法》的规定，按照被征地拆迁土地及地上物总价值的6%一次性给予停产停业损失补偿费1028439.74元。
在行政征收过程中，征收方居于主导地位，其签订的补偿协议中确定的补偿金额与合法补偿金额明显不符，在协议的签订过程中存在缔约过失，同时考虑信赖利益，征收主体即本案区管委会应额外支付Q公司合法补偿金额的10%作为过错责任的惩罚性补偿，即1816910.21元。
综合以上各项补偿，总计应支付Q公司补偿款19986012.26元，扣除区管委会已经支付的5600000元，区管委会还需支付Q公司补偿款14386012.26元。
关于Q公司给付补偿款的利息的主张，应根据《行政诉讼法》确定的行政机关履行法定职责的期限即两个月作为履行协议的合理期限，区管委会应从履行法定职责的期限届满的次日（2015年7月5日）起按照银行同期存款利率向Q公司支付尚欠补偿款的利息。
最终，法院判决确认Q公司与区管委会签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》（货币补偿）无效；区管委会应给付Q公司拆迁补偿款人民币14386012.26元；区管委会按照中国人民银行同期存款利率给付Q公司拆迁补偿款的利息（2015年7月5日至2017年3月15日，以人民币19986012.26元为本金计算；2017年3月16日至2018年5月20日，以人民币14986012.26元为本金计算；2018年5月21日至实际给付之日止，以人民币14386012.26元为本金计算）。
【瀛台律师提醒】
企业在面对拆迁时，要确保与政府部门签订的拆迁补偿协议明确、具体且符合法律规定，详细列明补偿项目与金额，避免协议存在模糊不清的情况；要及时留存相关证据，包括企业经营数据、资产清单等资料以证明自身损失。一旦遭遇不公平对待，要通过合法途径维权，如向相关部门反映或提起诉讼。
【法条链接】
《中华人民共和国行政诉讼法》第七十六条：【确认违法和无效判决的补充规定】人民法院判决确认违法或者无效的，可以同时判决责令被告采取补救措施；给原告造成损失的，依法判决被告承担赔偿责任。
《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第十二条第一款：行政协议存在行政诉讼法第七十五条规定的重大且明显违法情形的，人民法院应当确认行政协议无效。
《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第十五条第二款：因被告的原因导致行政协议被确认无效或者被撤销，可以同时判决责令被告采取补救措施；给原告造成损失的，人民法院应当判决被告予以赔偿。
《中华人民共和国行政诉讼法》第七十五条：【确认无效判决】行政行为有实施主体不具有行政主体资格或者没有依据等重大且明显违法情形，原告申请确认行政行为无效的，人民法院判决确认无效。
《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正）第四十七条第一款，第三款：征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。
《辽宁省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》（2014年修正）第四十三条：为了公共利益需要和实施城市规划进行旧城区改建而使用土地或调整使用土地的，以及为乡（镇）、村公共设施和公益事业建设需要使用土地的，经原批准用地的人民政府批准，可以收回国有土地使用权或农民集体所有的土地使用权。收回国有土地使用权或农民集体所有的土地使用权，对土地使用权人应当给予适当补偿。具体补偿标准由各市根据本地区的实际情况制定。
《沈阳市国有土地上房屋征收与补偿办法》（2015年实施）第三十九条第一款，第三款：征收非住宅房屋被征收人选择货币补偿的，按照被征收房屋房地产市场评估价格的6%一次性给予停产停业损失补偿费。被征收人认为其停产停业损失补偿标准的，应当向区、县（市）房屋征收部门提供房屋征收公告前两年经审计的单位财务报表及税务机关出具的依法纳税证明等相关材料，由区、县（市）房屋征收部门委托评估机构按照评估确定。返回搜狐，查看更多
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