深圳的土地困局,频繁调​规也“无解”?

宝中新增一住宅入市,会否“日光”?

2025年深圳第一个取证入市的新房住宅,是宝中的都市名荟二期。1.9下午3点选房。摇号入围498批客户,选272套房,相当于近2个人选1套房。

大家关心的备案均价,11.8万/平米,价格区间在10.4-12.9万元/平米,套总价在987-1899万元之间。这个价格,如果开盘时没有折扣的话,高于24年12月开盘的观山海、湾啟紫荆。后两者在折扣后入市,当天去化率都在50%上下浮动。因此,项目首批推售能不能日光,就成了很多人的焦点。

都市茗荟二期的地段价值,比较可圈可点。这里是宝中效率最高的片区,500米范围集中了宝中诸多市政配套和民生及自然资源。

正如此,早在19年20年项目一期开盘时,便备受欢迎。一期2019年8月入市,备案413套房源,备案均价10.9万/㎡,总价区间448万-5071万/套;2020年6月,一期再推69套尾盘房源,主推199㎡、240㎡两种大户型,备案均价10.9万/㎡。

如今时隔四年,扛过了深圳楼市至暗时刻后,开发商终于舍得把二期拿出来卖,虽说认购客户量没有超过3倍,但目前市场环境下已经算是相当不错。

从时间成本来算,宝中这个新盘已经是准现房,预计2025年6月份就可以交楼入伙,这对买家来说,节约了不少时间成本和沉没成本。这点对比要一两年后才能交房的新盘来说,也是极大的优势。

就产品来说,这个新盘二期主力户型约120-147㎡3-5房,层高3.15米,坐北朝南,单层三梯四户;套内使用率约75%,加上拓展累计约80%左右。对比新规后的户型,使用率有些拉跨。但整体比较方正,布局也还算合理,有些房间面积过小,后期需要改动的地方可能会有不少。

最终还是要看价格。以目前备案价来算,对比周边的二手房比如熙龙湾11-13万的成交价、壹方城11-15万的成交价,都市名荟二期目前的备案价并没拉开多少差距。

长远来看,地段价值占比更高,即便宝中未来还会有几个住宅出来,但也不多,在居住改善前提下,还是可以考虑的。

综合上述,我们认为该项目的购买指数值得四个星。但是还要根据个人家庭情况去做判断,这里只是就项目本身来做分析。

宝中已调规17宗地

新增多宗居住用地

撇开项目,我们更关心的是宝中这个片区。前文提了宝中可新建的居住用地不多,为了释放更多住宅用地,事实上宝中也在暗戳戳地发力。

早在2024年11月,深圳市规划和自然资源局宝安管理局便发布了[宝安中心区]法定图则11-07、11-08、11-09等地块规划调整方案的公示,目的在于释放更多居住用地。

拟规划调整用地位于宝安区新安街道,涉及[宝安中心区]法定图则17个地块,具体为:11-07、11-08、11-09、11-11、11-12、11-13、11-14、11-15、11-21、11-23、11-25、11-26、11-27、11-28、11-29、03-28和03-32地块。

上述地块原规划为商业性办公用地和绿地,总面积122950平方米,调整方向为商业+居住用地、教育用地,其中商业+居住用地面积为105696平方米,教育用地为17254平方米。

具体的调整情况如下:

(一)将11-21、11-23、11-25、11-26、11-27、11-28、11-29七个地块及地块间支路整合为规划控制单元DY-01,单元用地面积为47548平方米,单元主导功能为“商业服务业、居住”,容积率为5.7,配套设施“社区儿童游戏场地、社区管理用房、便民服务站(社区服务中心)、社区体育活动场地”。备注:规划。鼓励控制单元内地块与周边地块互联互通。在用地出让前,单元DY-01与单元DY-02间控制指标可适当腾挪。

(二)将11-07、11-08、11-09、11-11、11-12、11-13、11-14、11-15八个地块及地块间支路整合为规划控制单元DY-02,单元用地面积为58148平方米,单元主导功能为“商业服务业、居住”,容积率为5.0,配套设施“社区体育活动场地、社区儿童游戏场地、9班幼儿园、托育机构”。备注:规划。鼓励控制单元内地块与周边地块互联互通。在用地出让前,单元DY-01与单元DY-02间控制指标可适当腾挪。

(三)将原03-28、03-32地块合并为03-28地块,用地面积调整为17254平方米,用地性质由商业用地(C1)调整为教育设施用地(GIC5),容积率为“-”,配套设施为“27班九年一贯制学校”。备注:规划。

宝中一线临海宅地,

2025年出让在即

事实上,早在2024年8月9日的宝安区土地空间推介大会上已经预告了宝中的一线临海宅地,当时透露宝中有03-29地块和宝中南街坊地块。

03-29地块即9月26日出让的宝中A001-0219宗地,由保利竞得,而宝中南街坊地块,即为当时调规后的两宗地。

目前,法定图则规划调整公示时间已过,预计最快2025年上半年,宝中海景宅地将挂牌出让。

在土地空间推介大会中,南街坊地块被定义为湾区极核中的极核,是前海湾滨海一线最成熟最稀缺的集中连片净地。

从目前调规的地块位置看,均一线临海,直线距离海岸线约300米,中间间隔沿江高速,和腾讯企鹅岛隔海相望,这应该也是宝中片区第一个真正的临海住宅片区。

其中DY-01和DY-02两个商业+居住用地位于宝安区滨江大道与海秀路交会处东南侧,靠近欢乐港湾,DY-01面积47548平方米,容积率5.7,DY-02面积58148平方米,容积率5.0。

教育用地3-28滨江大道与罗田路交会处东南侧,靠近海韵学校,教育地块将建一所27班九年一贯制学校,建成后和海韵学校、新安中学(集团)高中部三足鼎立,以缓解宝中目前居住人口的急切就学需求。

缘何频繁商改住?

触目惊心的商办空置率

宝中核心区规划之初定位为文化、商业务总部经济和体育中心,极少居住配套用地,此前出让了不少商办用地,用作打造总部经济集聚区,近年来宝中也有不少商办项目建成投入使用,吸引不少企业在此办公。

现在调规的地块原来也划分在商务办公区,原土地性质为商办性质,如今宝中拿出多宗地块改成居住用地,值得深思。

图片来源于宝安区政府

不得不承认的事实是,近年来深圳写字楼供应量太多,趋于饱和状态,空置率持续走高。

根据第一太平戴维斯的最新数据,截至2024年第三季度,深圳全市写字楼空置率为29.9%,相比今年一季度的高点下降了0.7个百分点。而且,深圳甲级写字楼空置率曾在今年一季度创新高,突破30%至30.6%。

持续走高的空置率,在土地供应上,深圳开始着手严控商办供地。从2022年开始,深圳就就开始控制商业办公用地的供应,到了2024年进一步严控,压缩至5公顷。

宝安中心区2024年Q3深圳核心商务区甲级写字楼空置率约为21.1%,虽然在全市中不是最高的,但宝中顺应政策调规宅地的举动,正是为了适应目前及未来几年严峻经济大环境而做出的合理应对。

图片来源:克尔瑞

再者,经过多年发展,写宝中字楼供应趋于饱和,产业也得到了一定的发展,宝中已有滨海艺术中心、宝安图书馆、宝安青少年宫、欢乐港湾以及即将落成的湾区书城等城市配套,资源非常优越,市政配套及民生资源汇聚。

区域在发展,居住人口居高不下,且吸引越来越多人在此汇聚,住宅供应量越来越少,这就使得宝中亟需增加片区的居住用地,

2024年8月9日的土地空间推介大会,是宝安首次如此大规模、集中、公开推介土地资源,宝安效率最高的片区当属宝中,是要尽快把好家底拿出来与民共享了。

调规成趋势,

但土地困局依然难解

深圳一直都非常缺地,更缺于核心板块的居住用地,尤其缺少优质的住宅产品。

一直以来,深圳的土地供应都是“重产轻住”,即重视产业用地供应,轻视居住用地,在深圳各中心区尤为如此,住宅与商办供应天平严重失衡。

诸如宝中这样的板块摩天大楼林立,总部扎堆,深圳甲级写字楼总体量超过北京、香港,跃居中国城市第二。反观住宅用地此前一直被压缩,核心区的宅地供应更是凤毛麟角。

图片来源于网络

这几年来,深圳甲级写字楼供应量持续高位,加上近年来受到国内外多种因素影响,经济增速放缓,金融、地产和互联网行业的持续收缩,使得甲级写字楼空置率居高不下。不少上半类用地更是频繁遭遇流拍,新供应商办去化压力巨大。

2024年全年,深圳办公楼仅成交734套,同比下降70.20%。

一般上行业认为,写字楼的空置率一般在5%以下,被确定此行业正逢健康状态,而目前深圳甲级写字楼的空置率高达29.9%,数字触目惊心,值得我们更多深思和反思。

2021年,深圳规划和自然资源局发布《关于进一步加大居住用地供应的若干措施》(征求意见稿),这份意见稿的内容中包括:打造宜居适度居住空间;深圳市商业办公供应相对过剩,需调整用地结构,控制商业类建筑,加大住宅供给。

依据这份核心政策,深圳近年严控商办供地通过净地规划调整及城市更新的方式来供应土地。

其中净地规划调整,这两年几乎成为宅地供应主要来源。

其中就包括上述宝安中心区超10万平米宅地,以及已出让的宝中A001-0219宗地、后海T107-0107地块、前海招商街道K104-0049宗地。

据不完全统计,2020-2024年共调整15次(涉及70宗地)非居改居,增加住宅建面约228万㎡,主要集中在前海、后海、深超总及宝中板块等核心区优质地段,调改后住宅主流占比约70%~80%。调规释放更多居住用地,已然成为主流。

目前来看,已建成又空置中的写字楼,要想改变性质和用途,困难重重。但净地未建还是有机会拨乱反正的,期待深圳拿出更多的压箱底好货,继续适度调规,建造更多优质的住宅产品。返回搜狐,查看更多

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