2024年刚刚过去， 珠江新城业主， 心碎了好几轮。
你敢信吗，这 一年， 珠江新城房价，经历了最惨的一年！
均价回到2020年，同比去年蒸发了15.4%，哇擦，跌幅创下历史新高！
说句好听点的，没上车的朋友，买个1000万的房子，又能省下150万！
没上车的， 想买房的，都很开心，除了业主。
所以接下来，对珠江新城业主来说，2025年是至为关键的一年。
价格能不能止跌？成交量能不能站稳？什么户型卖得快？
节前咱来唠个嗑子，接下来，珠江新城还能怎么买？
感兴趣的朋友，先扫码入群！我们群里畅聊！
珠城8成小区狂降，但这几个盘涨了！
我吐血整理了一波数据，咱们来看重点。
有点扎心，2024年的珠江新城，一共卖了606套房，同比去年少了116套，均价回落到10.2万/平。
量价齐跌，创下近3年新低！
房子比2023年还要难卖！
对比一下就知道，2023年，珠城放盘量大概在1500套水平，全年成交722套。
而刚刚过去的2024年，挂牌量飙升到2000套+，成交量却减少至606套。
房子多了，成交少了，结果就是 超8成小区，房价再次回调一波（为什么是再次呢，因为2023年已经跌过一轮）。
我们发现2个有意思的现象：
NO.1 网红盘降价，一步到位！
保利心语因为炒房客撤退，房价大出血，一年来已经跌去了28%。
曾经的珠城网红盘，嘉裕公馆、中海花城湾同比去年降了13-22%。
有些业主直接降价100万+出货。
房产君反倒觉得， 一步到位，总比钝刀子割肉强。
现在产品迭代太快了，市场有更好的替代，不如低卖低买，早卖早超脱，行情回暖大概率好房子涨的快。
那么，一片跌幅中，珠江新城，有没有抗跌的楼盘？
2）顶豪稳了，“刚需盘”也涨？
尚东柏悦府，去年一套432平大平层中低楼层，价格20.13万/平；
今年230平低楼层户型，按理说资质不如前者，但也能卖到20.37万/平。
总之，价格站稳了，汇悦台也是如此。
意想不到的是， 偏刚需的领峰园、跑马地一期居然是涨的！
比如领峰园，就在保利心语旁边，小区回迁房和住宅性质公寓混杂，80多平只做1房。
中介表示，小区住家客比较多一些，投资客相对较少。
小区存在感低，没有炒房客涌入，前期行情好的时候涨得不多，后期也不咋跌， 反而保住条命。
网红盘，越跌越买！
很多人要担心了，珠城跌了这么多，是不是不能买了？
恰恰相反！
前面提到的 珠城中区F3，房价回调15-20%，依然是珠城的主力成交。
嘉裕公馆、中海花城湾、保利心语，2024年共卖了89套，占据1/7成交。
网红盘IP价值还在，越跌越买！
再看看另一个维度——
去年二手房的平均成交周期， 都在210天以上！业主们都很难！
嘉裕君玥公馆、嘉裕公馆 平均周期不到4个月；利雅湾、中海花城湾5个月多月。
市场下行周期，珠城整体卖房更难了，这些小区流通性还是很抗打。
成交周期超过半年至8个月的小区，就要特别谨慎了。
嘉裕礼顿阳光、富力盈力大厦、高德公馆，卖一套房平均要花一年！未来的流通性也是难题。
小户型流通性，意外不错！
那么，哪些户型卖得好呢？
数据来看，珠城3房供应量最多，所以3房依然是主力成交，占比超过41%，家庭购房居多。
但相比去年，有一点变化：
1房和2房成交占比上涨了！而3房和4房反而下降！
要知道，前2年， 珠城主力买家，改善客大多置换到3房或4房。错配的2房，接盘客反而少。
没想到，短短2年，市场变化太大了！
而小户型总价本就低，加上大幅降价，门槛更低了。原本一波够不上珠城的刚需，现在拿到了入场券，迅速补坑。
珠城，你大爷还是你大爷，价值摆在这里，永远有新鲜血液。
你看看数据， 今年珠城小户型，流通性意外不错！
跑马地花园三期、铂林国际公寓、汇峰苑，这些被吐槽“屌丝”的1房小户型，平均周期不到3个月。
门槛低，部分年轻人买来自住；还有的用于投资出租，回报率能有3%-4%
至于珠城三大网红盘，中小户型，流通性也很优秀。
有2个特点——
要么价格刺破新低，总价门槛足够低——像中海花城湾约88平2房、保利心语80平+2房，后者700万左右就能上车。
要么产品够硬，楼王户型能打——比如嘉裕公馆王牌户型150平三房、保利心语格局方正的110平主套3房。
那么，明年珠城还能怎么买？
房产君觉得，接下来一年，珠江新城不具备大涨的基础，房价还会继续小幅度挤泡沫。
自住可以留意笋盘，价格到位随时上车；投资客还可以再等等。
原因很简单，前有狼，后有虎！
珠城目前2000套+二手挂盘待消化。
2024年广州取消限购、取消豪宅税、降契税......各种政策大招齐下，珠城 卖得最好的2个月，也仅有70套出头，远远比不上2023年初100多套的成交水平。
超新规产品绞杀。
保利南方面粉厂项目， 阳台占比30%，大户型，全南向+全江景布局；
保利员村绢麻厂地块，户型新规125%，据说会做主力价位在1200-1800万的产品。
珠城的旧二手怎么比？
我们不否认，珠城依旧有流量。
但拥有过珠城的业主，想再买一套，不只有单项选择，大概率绕不开保利面粉厂和绢麻厂项目这些超新规产品。
就像你有了奥迪，再添一辆车，怎么都会去看看极氪、特斯拉这样的新能源车吧。
你觉得呢？你觉得明年珠城会继续跌吗？如果有其他意见，评论区来聊聊吧！
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