市场研究||2024年杭州房地产市场分析

一、现行房地产相关政策

1、限购

在本市范围内购买住房,不再审核购房资格。对于购房意向登记家庭数量小于或等于准售房源数量的新建商品住房项目,取消公证摇号销售要求,由开发企业自主销售。

2、限价

新出让住宅用地不再设置新建商品房限价要求,已出让用地按原有合同约定执行。

3、限售

对热点商品住房项目,房地产开发企业应按照优先满足无房家庭购房需求的原则制定销售方案,加大无房家庭房源倾斜比例,房源倾斜比例达到80%的商品住房项目,无房家庭以优先购买方式取得的住房,自买卖合同网签备案之日起5年内不得上市交易。

4、限贷

引导商业银行稳妥有序降低存量房贷利率。对于贷款购买住房的居民家庭,商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房,最低首付款比例统一为15%。

5、土地供应

士地供应方面,浙江省杭州市规划和自然资源局发布的 《关于进一步加强规划资源要素保障推动经济高质量发展的通知》提出聚焦城市重点发展区块精准做地供地,其中出让工业用地10000亩,力争出让12000亩住宅用地做地收储10000亩,力争出让8000亩:并支持单宗用地以工业为主,兼容仓储、物流、研发、办公、文旅、公用设施、商业等混合用途,促进产业融合发展。

6、人才政策

自2021年10月15日(含)起,落户政策调整为具有全日制普通高校本科以上学历者(本科45周岁以下,不含45周岁:硕士50周岁以下,不含50周岁),在杭州市区落实工作单位并由用人单位正常缴纳社保的可以落户杭州市区;全日制普通高校博士研究生(55周岁以下,不含55周岁)学历者,可享受"先落户、后就业"政策。

二、土地市场分析

(一)各类用地

1、土地供求

2024年1-12月杭州市土地市场推出情况

2024年1-12月杭州土地市场成交情况

2022年1月-2024年12月杭州市各类用地推出与成交同比走势

2024年,杭州共推出各类用地规划建筑面积2473.59万㎡,同比下降28.37%;成交规划建筑面积2595.57万㎡,同比下降15.05%。

2、土地价格

2022年1月-2024年12月杭州市各类用地成交楼盘均价及溢价率走势

2024年,杭州成交楼面均价为5408元/㎡,同比下跌17.52%;平均溢价率为13.17%,较去年同期增长5.21个百分点;各类用地出让金达1403.8 亿元,同比下降29.97%。

(二)住宅用地

1、土地供求

2022年1月-2024年12月杭州住宅用地推出与成交同比走势

2024年,杭州共推出住宅用地规划建筑面积597.65万㎡,同比下降 39.62%;成交规划建筑面积546.38万㎡,同比下降42.54%。

2、土地价格

2022年1月-2024年12月杭州市住宅用地成交楼盘均价及溢价率走势

2024年,杭州成交楼面均价为21395元/㎡,同比上涨14.3%;平均溢价率为16.12%,较去年同期增长7.17个百分点;住宅用地出让金达 1168.97亿元,同比下降34.33%。

(三)商办用地

1、土地供求

2022年1月-2024年12月杭州商办用地推出与成交同比走势

2024年,杭州共推出商办用地规划建筑面积397.66万㎡,同比增长3.91%;成交规划建筑面积376.41万㎡,同比增长15.74%。

2、土地价格

2022年1月-2024年12月杭州市商办用地成交楼盘均价及溢价率走势

2024年,杭州成交楼面均价为4617元/㎡,同比下跌5.72%;平均溢价率为0.29%,较去年同期下降0.7个百分点;商办用地出让金达173.77亿 元,同比增长9.1%。

三、房地产市场分析

(一)住宅市场

1、 价格水平-新房

2018年-2024年杭州新建住宅价格

2020.1-2024.12月杭州新建

住宅均价及环比变化

2024年,杭州新建住宅价格累计上涨3.60%,涨幅较去年同期扩大 3.40个百分点。

22024年12月,杭州新建住宅均价30566元/㎡,环比上涨0.02%,涨 幅较上个月收窄0.13个百分点;同比上涨3.56%,涨幅较去年同期 扩大3.39个百分点。

2024年1-12月杭州商品住宅(不含保障性住房)分区域成交均价情况

2024年1-12月,滨江区、上城区、拱墅区等区域为杭州商品住宅(不含保障性住房)成交均价最高区域。其中,成交均价同比上涨的区域 有萧山区、钱塘区、滨江区等,同比分别上涨8.4%、5.2%、4.1%;成交均价同比下跌的区域有上城区、西湖区、拱墅区等,同比分别下跌 17.4%、7.7%、5.0%。

2、价格水平-二手房

2024年,杭州二手住宅价格累计下跌7.40%,涨幅较去年同期收窄 3.30个百分点。2024年12月,杭州二手住宅均价34829元/㎡,环比下跌0.41%,跌幅较上个月收窄0.01个百分点;同比下跌7.42%,跌幅较去年同期 扩大3.28个百分点。

3、成交规模-新房

2024年1-12月杭州商品住宅(不含保障性住房)分区域成交面积情况

2024年,杭州商品住宅(不含保障性住房)成交面积为702.2万㎡, 同比下降35.0%;商品住宅(不含保障性住房)成交套数为51298套, 同比下降36.8%。

2024年12月,杭州商品住宅(不含保障性住房)成交面积为99.31 万㎡,环比增长40.75%,同比下降17.73%;商品住宅(不含保障性 住房)成交套数为7169套,环比增长28.71%,同比下降15.23%。

2024年1-12月,余杭区、萧山区、拱墅区等区域为杭州商品住宅(不含保障性住房)成交主力区域,共成交343.02万㎡,占城市成交面积 的48.9%。成交面积同比下降的区域有西湖区、萧山区、滨江区等,同比分别下降50.9%、47.6%、37.9%。

4、成交规模-二手房

2024年1-12月,余杭区、上城区、萧山区等区域为杭州商品住宅成交主力区域,共成交37339套,占城市成交套数的48.9%。其中,成交套 数同比增长的区域有滨江区、上城区、拱墅区等,同比分别增长28.3%、23.2%、21.7%.

5、需求结构-新房

杭州新房成交单价段对比

杭州新房成交户型对比

2024年12月,从面积段来看,杭州90(含)-120㎡面积段成交套数最 多,达2192套,占比为34.1%,较上月收窄7.6个百分点。

2024年12月,从总价段来看,杭州500(含)-1000万元总价段成交套 数最多,达1976套,占比为30.7%,较上月扩大12.1个百分点。

6、供求关系-供应

2018年-2024年杭州商品住宅(不含保障性住房)1-12月供应量及同比走势

2021-2024年12月杭州商品住宅(不含保障性住房)新批上市面积走势

2024年,杭州商品住宅(不含保障性住房)月均新批上市面积为 53.97万㎡,同比下降38.5%。

2024年12月,杭州商品住宅(不含保障性住房)新批上市面积为 78.23万㎡,环比增长91.78%,同比下降26.25%。

2024年1-12月杭州商品住宅(不含保障性住房)分区域新批上市面积情况势

2024年1-12月,余杭区、萧山区、拱墅区等区域为杭州商品住宅(不含保障性住房)供应主力区域,共供应325.19万㎡,占城市供应面积 的50.2%。新批上市面积同比下降的区域有余杭区、西湖区、临平区等,同比分别下降48.7%、46.3%、39.9%。

(二)商业市场

1、价格水平

2023年1月-2024年12月杭州商业成交价格及变化趋势

2024年1-12月,杭州商业成交均价为21589元/㎡,同比下跌11.5%。

12月,杭州商业成交均价为19410元/㎡,环比上涨32.5%,同比下跌24.7%。

2、成交规模

2018年-2024年杭州市商业1-12月成交量及同比走势

2021-2024年12月杭州市商业月度成交面积走势

2024年,杭州商业成交面积为55.6万㎡,同比下降5.7%;商业成交套数为4269套,同比下降4.8%。

2024年12月,杭州商业成交面积为4.62万㎡,环比下降40.01%,同 比下降10.33%;商业成交套数为488套,环比增长39.83%,同比下降8.61%。

2024年1-12月杭州市商业分区域成交面积情况

2024年1-12月,萧山区、拱墅区、临安区等区域为杭州商业成交主力区域,共成交31.15万㎡,占城市成交面积的56.0%。其中,成交面积 同比增长的区域有萧山区、临平区等,同比分别增长120.5%、1.9%;成交面积同比下降的区域有钱塘区、余杭区、滨江区等,同比分别下 降66.0%、55.0%、44.0%。

3、供求关系-供应

2018年-2024年杭州市商业1-12月供应量及同比走势

2021-2024年12月杭州市商业新批上市面积走势

2024年,杭州商业月均新批上市面积为5.72万㎡,同比增长0.8%。

2024年12月,杭州商业新批上市面积为8.52万㎡,环比增长 330.39%,同比增长175.79%。

(三)办公市场

1、价格水平

2023年1月-2024年12月杭州市写字楼成交价格及变化趋势

2024年1-12月,杭州写字楼成交均价为23367元/㎡,同比下跌10.7%。

12月,杭州写字楼成交均价为20517元/㎡,环比下跌29.4%,同比下跌9.7%。

2、成交规模

2018年-2024年杭州市写字楼1-12月成交量及同比走势

2021-2024年12月杭州市写字楼月度成交面积走势

2024年,杭州写字楼成交面积为144.1万㎡,同比下降30.8%;写字楼成交套数为6869套,同比下降41.0%。

2024年12月,杭州写字楼成交面积为14.64万㎡,环比增长93.47%, 同比下降42.64%;写字楼成交套数为905套,环比增长127.39%,同 比下降25 45%。

2024年1-12月杭州市写字楼分区域成交面积情况

2024年1-12月,萧山区、西湖区、拱墅区等区域为杭州写字楼成交主力区域,共成交78.2万㎡,占城市成交面积的54.3%。其中,成交面积 同比增长的区域有钱塘区等,同比分别增长123.7%;成交面积同比下降的区域有上城区、滨江区、余杭区等,同比分别下降67.9%、49.4%、 47.6%。

3、供求关系-供应

2018年-2024年杭州市写字楼1-12月供应量及同比走势

2021-2024年12月杭州市写字楼新批上市面积走势

2024年,杭州写字楼月均新批上市面积为12.17万㎡,同比下降 1.7%。

2024年12月,杭州写字楼新批上市面积为7.72万㎡,环比下降 46.21%,同比下降30.56%

四、总结与展望

2024年杭州房地产市场出现多维度的发展特征和与格局演变。受宏观经济形势、行业下行周期等大环境因素影响,杭州土地市场、新房市场规模缩量显著。但二手房成交量创年度新高,同比增长超3成,首次超过新房成交规模。二手房的市场表现,更多的是政策带动与购房者心理预期共振的结果,并非市场基本面的根本好转。

当前杭州利好政策应出尽出,效果有限,预计2025年二手房市场规模大概率下滑,但下降幅度和速度将有所收窄。分化加剧,核心城区、有优质学区、便利交通等优质资源集中的区域,房价可能保持相对稳定,甚至有小幅上扬的空间;相反,边缘区域、交付量较大的区域,可能面临更大的降价压力。

(国策杭州分公司 刘素芬)返回搜狐,查看更多

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