今年是海淀供地大年，海淀的新房随便都能买吗？不是的
海淀新房卖的是“产业”＋“学区”，这也是房子资产属性最重要的两项因素，所以大家都认为海淀的房子有价值。
海淀今年供应的地块主要分为两个方向，一个方向是北五环以北，包括树村、朱房、功德寺、永丰南、永丰北、翠湖
另一个方向是海淀南部，西三环，西四环一带，定慧寺、半壁店、田村等
那么这两个方向的新地，有什么差别呢？
海淀的产业是从中关村为原点一路向北发展，从中关村到上地西二旗，再到如今的西北旺、永丰等。
而海淀的西部，属于海淀的老中心区域，优势是配套完善，环线优势和一些高层次人才的聚集地，但是这些地方老破小比较集中，未来发展是有天花板的，并没有大的规划落地，只不过是城市更新的逻辑。
所以海淀买房优先选择北边。
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01
春节开工第一天，海淀树村地块正式预申请了，虽然后续海淀还有大批的新地，但是树村、朱房、功德寺就是海淀最值得买、最稳妥的新房。
但是树村的定位和定价又比功德寺高一些。
为什么北京富人都瞄准了树村？
第一是板块的圈层，树村位于北五环外树村郊野公园的东侧，公园西侧是北京两大神盘。学府壹号院和圆明天颂，已经形成了高端的居住区，圆明天颂二手房成交价达到了16.5万元/平米，这个价格对于区域是一个比较明显的拉升。
第二，树村属于上地学区，这在北京属于第一梯队的学区，优势就是学校质量都比较均衡，小升初没有坑校，板块内学校，上地实验树村分校，教学质量也是很有保障的。当然未来新房是否对口还不一定，但是树村整体的学区质量都比较好。
第三，树村地块容积率1.6，限高18米，密度比朱房村更低，将来主要是5~6层的洋房，居住舒适性更高，另外，地块起始楼面价8万元/平米，是不限价地块，将来拿地楼面价大概率要超过10万元/平米以上，这个价格已经超过了朱房村的两个地块。
所以树村在北京富人心中的地位比朱房村更高。
当然这只是从板块的角度，将来还要综合产品方面的差异来对比。
02
今天咱们就详细了解一下树村地块的优势和劣势，跟朱房村简单对比一下。
树村地块，用地面积39737.8平方米，建筑规模73299.74万平方米。容积率1.60，控制高度18米。
地块起拍价格58.64亿元，起始楼面价约8万元/平米，不设土地限价、不设销售指导价。
建筑规模7.34万平米米，项目体量不大，1.6的容积率，将来会是5~6层的洋房社区。在建设规划要求一栏写到：
外立面为铝板和石材，暖色调。要求风格简洁、适用，美观，“与城市整体风貌相融合，注重创造一人的外部空间，注重建筑文化内涵和品质，提升建筑设计质量
这说明海淀对树村项目还是非常关注的，未来周边的整个配套设施以及城市界面都会有比较大的改善。
从地块的形状来看，不如朱房方正，尤其是北边，南向面宽资源会比较受影响，不太利于楼栋排布，但这个影响不算大。
最大的影响是树村地块南边则规划为产业用地，涵盖办公、商业以及一座五星级酒店——这将是上地的第一个五星级大酒店。
南侧的产业用地已于2023年底开工，预计2027年底竣工。
所以在树村地块的最南侧留了一条约15米宽的街坊路，就是为了把产业和住宅做一个区分，但是项目最南侧的楼栋，多少会受些影响。
从上面这份土地使用规划图看，树村地块周边的绿化、公园肯定比朱房更好，而且人口密度相对于朱房也更低一些。
从交通的情况来看，树村地块距离北五环800米，左右，最近的13号线上地站，直线距离约1.2公里；
此外，地块东侧沿信息路规划有1条轨道交通预留廊道，具体线位及站点相关部门还没有最终确认，但应该就在地块不远。
树村地块与功德寺地块和朱房村地块距离相近直线距离均在 2 公里范围内，功德寺距离产业区最近，限价10.5万元/平米，性价比最高。
朱房村两个地块，
西地块，中铁＋华润＋招商组合，户型是120～180平米之间，
东地块，建发独自操盘，要做200~300平米的大平层。
单价相差也比较多。
西地块华润开盘价13万左右，东地块建发开盘价会高达15万元/平米。
看来建发这次卯足了劲儿要做豪宅产品了。
我认为华润的策略还是比较聪明的，户型比较保守，主打一个快速去化，而建发要在北京首次挑战大豪宅产品，我觉得压力还是很大的。
树村豪宅一定会分流一部分客群。
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