一、产权迷雾：老城平房的复杂归属图谱
北京东西城的胡同平房，承载着千年古都的肌理，也裹挟着中国半个多世纪产权变迁的复杂印记。在这片面积仅92.5平方公里的核心区里，约12万间平房的产权归属犹如一幅破碎的拼图，折射出计划经济与市场经济的剧烈碰撞。从房管局的直管公房，到国企单位的自管公房，再到纠缠不清的经租房历史遗留问题，每一块砖瓦背后都暗藏着权力的博弈与时代的烙印。
二、产权单位的三重门
1. 直管公房：政府主导的“大管家”
作为平房产权的主力军，直管公房占比约65%，由东城区、西城区房屋管理局直接管理。这些房屋多源于1950年代的社会主义改造，通过“经租”政策收归国有。
- 运营机制：居民每月缴纳象征性租金（约0.5-5元/㎡），房管局负责基础维修。截至2023年，两区房管局共管理直管公房约8.6万间，其中危旧房占比达37%。
- 改革困局：2019年《北京市直管公房管理办法》试图引入市场化租金，但因居民抵触停滞不前。某处大栅栏公房试点中，租金从每月42元骤升至1800元，引发集体信访。
2. 自管公房：体制遗产的“冻结资产”
占比约25%的自管公房，是计划经济时代单位分房的活化石。首钢、北京铁路局等大型国企至今仍在东西城持有数百间平房，产权归属错综复杂：
- 管理乱象：某央企在东四六条的老宿舍区，因企业改制导致产权主体消失，现存住户既非员工也无合法租赁合同，形成“三不管”地带。
- 价值困局：金融街某部委宿舍楼，市价超20万元/㎡，但因产权属国有划拨用地，无法入市交易，沦为“沉睡资产”。
3. 私房与经租房：历史悬案的“活化石”
仅占10%的私房中，夹杂着大量未解决的经租房问题。1958年“国家经租”政策将超过12万间私房纳入公有，1980年代政策虽明确“发还产权”，但实际执行率不足30%。
- 典型案例：南锣鼓巷某三进四合院，现为文创空间，但产权仍属原房主后人。经15年诉讼，法院判决“腾退但不补偿”，折射政策与法理冲突。
- 数据困局：据北京市住建委统计，核心区待确权经租房约1.2万间，涉及家庭超5000户，成为城市更新最大阻力点。
三、产权困局下的治理挑战
1. 修缮责任的“踢皮球”游戏
在钟鼓楼片区某大杂院，木质檩条已腐烂至临界点，但住户、房管局、文保部门相互推诿：
- 住户认为“每月交租就该政府修”；
- 房管局援引《北京市房屋使用安全管理办法》，要求住户分担20%费用；
- 文保部门以“修缮需用传统工艺”为由，将成本抬高至3000元/㎡。
- 此类僵局导致危房改造平均周期长达3.5年，远超全市均值。
2. 腾退补偿的“多轨制”陷阱
产权性质直接决定补偿命运：
- 直管公房腾退户可获15万元/㎡补偿；
- 自管公房职工仅能按工龄折算补偿，某出版社退休员工38年工龄折算仅获87万元；
- 经租房后人若未完成确权，则分文不得。
- 这种差异引发强烈社会不公感，某腾退片区信访量中，产权争议占比高达61%。
3. 功能活化的“制度真空”
杨梅竹斜街某直管公房改造案例暴露政策矛盾：
- 设计师团队租下5间房改造成共享空间，年租金30万元；
- 但根据《直管公房管理办法》，经营需缴纳80%收益分成；
- 最终因无法取得消防许可，项目流产。
- 此类冲突显示，现行制度难以适配文化创新需求。
四、破局之路：产权改革的三个维度
1. 确权攻坚：解冻历史悬案
- 设立“经租房确权专项基金”，对争议房产采用“产权共有”过渡方案；
- 借鉴上海经验，对超过20年未主张权利的房产启动法定收回程序。
- 东城区已在国子监片区试点“确权+腾退”打包方案，完成87户历史遗留问题化解。
2. 产权置换：激活沉睡资产
- 对自管公房推行“产权置换”模式，允许央企用核心区房产置换郊区土地开发权；
- 试点直管公房“使用权证券化”，将40年租赁权打包为信托产品，吸引社会资本参与修缮。
- 金融街某央企通过置换获得通州地块开发权，同时释放出12亩核心区空间用于民生设施。
3. 治理重构：走向多元共治
- 建立“产权人-运营方-住户”三方契约，前门东区某院落通过产权方（房管局）让渡20年经营权，引入专业公司投资500万元改造，住户获得15%收益分成；
- 设立“老城更新产权交易所”，对复杂产权实施“确权-评估-交易”一站式服务，西城区试点半年完成22间房产流转。
五、结语：在产权迷宫中寻找文明之光
北京东西城的平房产权困局，实质是快速城市化对历史空间秩序的冲击。当房管局的档案柜里泛黄的租赁合同，遇上区块链技术支撑的产权登记系统；当国企的资产管理报表，碰撞到元宇宙时代的空间运营模式，这场持续半个世纪的产权拉锯战，正迎来破局曙光。未来的老城更新，或许不再执着于“非公即私”的二元对立，而是在动态确权、弹性使用和共享价值的框架下，让每一块青砖灰瓦都找到安放之所。毕竟，真正的古都保护，不仅要留住建筑的形，更要理顺产权的魂。
