今天，上海2025年第三批次土拍落锤，
共出让4宗地块，成交总额138.35亿，彻底杀疯了！
大华集团，以楼板价92659元/㎡斩获大宁新地王。
绿城中国，以楼板价 7.15万/㎡斩获北蔡地王。
象屿地产，再次拿地，以楼板价30151元/㎡摘得紫竹地块。
长三角投资，底价托底，以楼板价6008元/㎡青浦西岑超级综合体。
今天，上海楼市的聚光灯毫无悬念地打在了 大宁和 北蔡。
在这场土地竞拍的激烈角逐中，一系列令人咋舌的数字不断刷新着人们对房地产市场的认知，也让众多业内人士和购房者直呼：“ 今年的上海楼市，真的看不懂！”
上午， 【大宁111 - 21地块】的竞拍尘埃落定， 大华集团成功将其收入囊中。这一结果瞬间点燃了市场的热度，该地块楼面价达到了92,659元/㎡ ，如果算上项目代建的2500㎡商业，可售部分楼面价更是飙升至 10.2万。
消息一经传出，群友们纷纷发出惊叹： “今年不买房，明年买大华”； 然而，更多人的反应是： “看不懂，真的看不懂。”
要知道， 全国突破10万楼面价的住宅地块可谓凤毛麟角，一共才8个 。而其中7个都在上海，北京历经努力也仅有1块地楼面价过10万，深圳、广州更是至今挂0。
大宁这个地块，仅计算可售部分，楼面价就已强势突破10万。
凭什么能力压北京全市？
---环线房产咨询
大宁凭什么如此之贵？着实令人费解。
同一板块，2024年中建二局下属 中建玖合，以约 6.83万/㎡楼板价刷新板块纪录，目前楼盘还未上市销售，土地拍卖就帮助他们助力了。位置更靠近内环，属于公园住宅项目，优势比人家多，地价还更便宜。
费解一：地价贵的离谱：中环直冲16万
回顾大宁的土地市场，变化之快令人咋舌。大宁静安天悦2021年出让土地，当时楼面价51,707元/㎡ ，即便扣除30%自持商办，楼面价也不过7万出头。短短四年，如今的楼面价直接上涨30%多。大宁地标型小区慧芝湖花园，挂牌价9万多，实际成交或许也就9万出头 。而现在大华项目仅土地成本就远超慧芝湖花园，这究竟是为什么？慧芝湖花园无论是地段还是配套，都并不差。更令人称奇的是，地块隔一条马路就是普陀的延长小区，成交单价只有4万 ，一边是楼面价 10.2万，一边是房价4万，这样的巨大反差，堪称楼市奇观。
费解二：拿到开发商性质，民企比国企都大胆。
除了价格令人看不懂，拿地企业同样让人摸不着头脑。如此高价的地块，以往通常是华润、保利、招商、仁恒，绿城等具有央企背景，强大品牌影响力和产品实力的房企专属。绿城凭借其庞大的铁粉群体，即便房价每平多卖2万也不愁销路；华润作为大央企，资金成本低，销售周期长也不担心。可大华作为民营企业，融资成本相对较高，周转效率要求也高，为何敢于拿下地王？要知道，大华的铁粉甚至都在维权。在这样的情况下，大华拿地王难道不怕砸在手里？实在是令人难以理解。
如果说大宁地块的竞拍已经足够让人惊讶，那么下午北蔡地王的诞生则更是将这种惊讶推向了高潮。北蔡楔形绿地c09b - 01地块被绿城成功收入麾下，成交楼板价7.14万元/㎡ 。
值得注意的是，7.14万元/㎡并非绿城的出价上限，而是政府设置的上限，这个价格触发了40%的封顶溢价率。若不设限价，地价可能还会持续冲高。对比隔壁邻居西派海上拿地时楼板价仅5.57万/㎡ ，同板块的浦开地块楼面价也只有51,009元/㎡ 。绿城的这一出手，让浦开、铁建暗自欣喜。有人调侃道：“ 今年9万不买西派海上，明年11万买绿城。”
今年的上海土拍市场，
用 “疯狂”二字来形容毫不为过。
深究这背后的原因，主要有以下几点：
• 政策利好刺激：自2024年9月中央政治局会议推出一揽子增量政策，支持推动房地产市场止跌回稳，叠加运用地方政府专项债券、专项资金、税收政策等工具，促进房地产市场的稳定发展。上海迅速响应，发布“沪七条”楼市新政，在土地供应阶段提高住宅品质建设要求，交易规则不断优化，如放开地价竞拍溢价率上限、取消房地联动价，实施“双高双竞双放开”等，从政策层面为土地市场的活跃奠定了基础 。
• 优质地块稀缺：随着城市发展，核心地段的土地愈发稀缺。大宁和北蔡地块均处于城市较为核心的区域，配套设施完善、交通便利、周边资源丰富，这些地块的稀缺性使得其成为房企争夺的焦点，稀缺性推动了地价的上涨 。
• 市场预期向好：从2024年四季度以来，上海住房市场在成交量和价格方面均呈现企稳态势，市场情绪明显好转。进入2025年，地方政府推出众多优质地块，进一步激发了房企参与土地竞拍的热情，房企对未来市场的信心增强，认为在这些优质地块上开发项目未来去化前景良好 。
• 资金流向与竞争：一方面，在当前经济环境下，房地产依然是重要的投资领域，大量资金寻求进入。另一方面，众多房企为了在市场中占据有利地位，积极参与土拍竞争，加剧了土地市场的热度 。
土地价格的飞涨，背后是复杂的市场因素相互作用。
这一系列看不懂的现象，不仅让购房者感到迷茫，也让整个房地产市场陷入了一种难以捉摸的境地。未来上海楼市将走向何方，这些高价地块又将如何影响房价走势，我们拭目以待。
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