世界观第45期:“居者有其屋”——美国人奋斗6年买房不是梦-搜狐新闻

世界观策划 No.45 2011.4.19

美国人买房子，政府补贴。政府对第一套自住房屋的按揭利率和房地产税率给予优惠，抑制了住房过度消费和盲目投资。虽然美国非盈利组织负责任贷款中心最近公布一份报告称，如果购房预付抵押金达到20%，普通美国人至少需要14年才能攒够购房预付款。但这份报告中有许多因素是假设而来，普通美国人可能不需要等那么久，只要30岁左右即可买下自己的住宅。[我来说两句]

“居者有其屋” 美国人买房只需6年

只要你有工作、有稳定的收入、有工资档案且无不良信用记录，你就能轻而易举地从银行贷到款。房贷利息是所有商业贷款中最低的，月还款额一般不能超过家庭收入的40%。

买起来很便宜，但无法炒房赚钱

美国政府一直都在剥夺基础设施的资本将其投入住房。交通，特别是铁路、公路和桥梁，以及机场、土地开发等其它关键的工程得不到充足的投资，而恰恰是这些能帮助更多美国人拥有住房。

美国人买房离不开法律健全和对信誉爱护

底线是：一个更具活力的经济最终会增加民众的收入，从而帮助更多穷人购买住房。

“居者有其屋” 美国人买房只需6年

6年内可以攒够20%的购房首付金：美国住宅中位价格17.2万美元—> 20%的购房预付抵押金要43025美元—> 美国家庭中位收入为7.5万美元，税率为25%，储蓄率为10%，每月储蓄625美元—> ①根据这些假设，如果实行免税储蓄计划，美国人6年内可以攒够20%的购房首付金。那就意味着，许多人可以在30岁左右时买下自己的住宅。 ②如果你不喜欢免税储蓄计划，假设税率达到25%，那么依然能够在8年内攒够20%的购房预付抵押金。[我来说两句]

有钱自不用说，没钱可以贷款

在美国，房子非常好买。只要你有了工作，有了稳定的收入，有了工资档案，你就会很容易地能从银行得到按揭贷款。你还没去找房地产商，房地产商早就盯上你了。由于信息共享，房地产商的推销名单上，早就为你登记注册，有了你的名字。你的收入情况，你的信用程度，在你第一次和他们见面的时候，他们早就一清二楚。于是，非常精美的商品房画册会一叠又一叠地寄给你，送到你手上，让你应接不暇。

普通美国人的储蓄率可能比想象的更高——在经历了经济大衰退后，现在储蓄已经成了特别受欢迎的理财方式。美国人此前将他们可支配收入的5.8%储存起来，现在的7.5%似乎更为乐观。20世纪70、80年代，美国人平均储蓄率为9.1%，有时候甚至会上浮到11%。

　此外，64%的中上等收入人群非常重要。他们比底层的36%人群更容易储蓄更多收入。因此普通美国人的储蓄率可能比想象的更高，支付得起住宅首付款的美国人也比想象的更多。

房贷利息是所有商业贷款中最低的

月还款额一般不能超过家庭收入40%。联邦和州政府还为中低收入的居民和教师提供优惠贷款。
—>美国：200～300平方米、售价20～30万美金、普通人收入：年收入5、6万美元 (美国工薪们的中等收入，双职工收入十多万美元的家庭，年收入与房价之比不过2∶1）
—>北京：200～300平方米、售价250万元以上、普通人收入：年工资不到3万元

美国人买房可免缴个人所得税

个人收入如果因为买房子将每月开支付了银行利息，就可以免税，而租房是不免税的。
老年人退休后收入减少，可将住房抵押给银行或专门的基金公司，每月提取一定的现金作为生活费，确保生活质量不下降。当抵押贷款用完后，他们还健在，可申请入住政府专门为老年人准备的公寓，安度晚年。美国征收高达50%的遗产税，很多人不愿给下一代留遗产。

买起来很便宜，但无法炒房赚钱

在美国，如果你买了房子马上卖，根本就没有钱赚。美国房价涨得很慢，一年有5%就不少了。如果你买马上卖，是要交交易所得税的，是所得的50%。如果你赚了2万美元，就要交1万美金的税。再扣去中介费等，你根本就赚不到钱。第二，如果买了房子不是住的，或者没有人住，那么要交管理费。第三，每年要交物业税，最少要交1%。每年都要交。[我来说两句]

美国限制资金、资源进入到房地产行业

把资源、资金集中到高科技和制造业中去。房地产是没有科技含量，没有国际竞争力的低级产业，但由于它是民生产业，如果控制不好，极容易产生中国的这类投机和全民炒房风潮，不但引发通货膨胀，扰乱了民生，也搞坏了经济。美国就是限制资金、资源进入到房地产行业来，逼使资金进入到高科技和制造业，提高美国经济的国际竞争力。

美国房地产市场纠纷少：
　在美国，房地产开发商不敢造假，否则会被公之于众，不仅要受重罚，还会信誉扫地，从此不会再有人买他们的房子。为了避免因宣传不实而引起纠纷，一般只有现成的房子才能在广告上登照片。
　开发商不仅负责盖房子，还负责装修。美国人从未听说过什么“毛坯房”，因为所有房子必须装修好了才能交付使用，不能有一点裸露。

地产税专款专用作为中小学教育经费

在美国，每年还要缴百分之三的地产税，如果你这套房子买价是14万美元，那么你的地产税就是每年4200美元。这笔钱是一分都不能少的。这笔钱不派别的用处，专款专用，作为该地区的中小学教育经费，所以美国的中小学生是不用交学费的。这是一笔不小的数目，如果有谁想炒房子，囤积了十几座房子，每幢房子每年都有个百分之三，他一定叫苦连连。

美国政府一直都在剥夺基础设施的资本

事实上，美国政府一直都在剥夺基础设施的资本，将其投入住房。交通，特别是铁路、公路和桥梁，以及机场、土地开发等其它关键的工程得不到充足的投资，而恰恰是这些能帮助更多美国人拥有住房。这就是美国竞争力下降的一个重要原因。新住房政策将指引资本离开住房市场，进入基础设施，这将在更长远的时间里提高美国GDP的增长。

美国人买房是种享受，离不开法律的健全和对信誉的爱护

正是因为法律的健全和对信誉的爱护，也使得美国房地产商不敢作假。一个更具活力的经济最终会增加民众的收入，从而帮助更多穷人购买住房。因此，对于美国老百姓来说，他们不但住房子是享受，买房子也是享受，生活有保障，都去享受生活，炒房多累呀。[我来说两句]

“不满意就退货”在买房上同样适用

在美国，信誉是可以当钱用的。而且，即使你已经买了房，签了约，付了款，并住了进去，可你对你的已买到手的房子不满意。或是发现有更便宜、结构更合理，地理位置更让你满意的房子，你还可以很方便地退房，无需什么理由。“不满意”三个字就是理由，这个理由就非常充分了。无需再作什么解释。在美国，“不满意就退货”，这一原则在买房上同样适用。

还有一些其他选择：
　美国私营银行也会接受某些低预付抵押金的购房贷款，即使没有政府的支持。在过去几十年中，并非所有低购房贷款都是政府支持的，因此即使没有公共机构的保证，一些金融机构也会愿意提供更低预付金贷款。
　随着一些更小的社区银行的兴起，如果这些小银行能够比大抵押银行更好地理解顾客，他们肯定会从低购房预付抵押贷款中获利，而且这种商业行为非常安全。

美国人不以买房衡量成功与否

美国年轻人买房与否的标准很实际，就是经济能力，原则是量入为出、不必强求。很多研究生毕业后也要工作五年以上才会考虑买房。有报道称，美国52%的首次购房者年龄在31岁，而美国人平均21岁工作，26岁结婚。也就是说，超过一半的美国人选择在工作10年、结婚5年以后才买房子。没有足够经济实力的时候，年轻人大多选择租房，有的也和父母住在一起。

“两房”终结后抵押贷款补助的底线

奥巴马政府不久前表明，希望政府退出美国住房市场。这意味着房利美和房地美将被关闭。美国的住房抵押贷款补贴机制于“大萧条”时期引入之初，曾起到过好的作用。但是，后来便成为美国竞争力与经济增长的拖累。如果取消这方面的补贴，美国经济将有可能焕发活力。但底线是：一个更具活力的经济最终会增加民众的收入，从而帮助更多穷人购买住房。

各国普通市民买房所需工作时间