本报讯5月23日，一栋停建了10年之久的鼓山花园别墅被新东家以爆破方式炸毁，这家房产开发商声称将在两个月内把30栋别墅全部炸掉，因为该项目将进行全新定位。

　　旧别墅已经过时

　　为何选择全部炸毁，而非改造，这家房产开发商的有关负责人称：选择东建地产的旧项目———鼓山花园，主要是看中该项目地处鼓山风景区内，潜在价值大，而且现在别墅用地很难审批。而炸毁旧别墅主要是十几年前的规划设计，已无法适应今天的市场需求，与新的设计开发理念以及规划要求相差太远。

　　别墅定位细分消费群

　　福州知名策划人刘波认为，开发商此举成本很高，但这也是没有办法的办法，作为福州早期“烂尾别墅”，其产生的主要原因在于资金不足以及开发商在对市场判断不准确的情况下匆匆上马，这样一旦项目开发和销售节奏没有把握好，就容易产生资金危机。

　　刘波说，从这意义上讲，别墅项目作为处于房地产市场金字塔顶部的产品之一，可以说时机是关键，定位是核心。从福州房地产的现状上看，时机应该没什么问题，这时候产品的定位就成为项目成败的关键。而定位的关键则在于对消费群体的细分，是富豪级的，中产阶层的，还是小资阶层的。否则盲目上马，容易成为下一个烂尾楼。

　　品质风格是卖点

　　“从全国的市场看，这两年来房地产高档化的趋势一直在加剧。”福州另一知名策划人庄子说，这两年福州的别墅项目上了不少，与全国其他地方相比，价格总体还是比较合理的。这次开发商买东建的旧项目，显然是瞄准两个项目，即南边的融侨水乡温泉别墅和北边的居住主题公园，他们要做的是树立东区别墅市场的标杆。从品质坐标、市场坐标来看，在东区目前会有一个比较理想的市场。但庄子认为，有两个问题值得注意。一是该项目在国家级风景区内，是否能很好地利用鼓山的景观；二是项目能否给鼓山增加新景观，因为这毕竟是商品，不是公共设施，而且别墅作为居住区是比较封闭的，其建筑风格能否与风景区相得益彰等都是值得关注的问题。

　　据了解，与上个世纪九十年代的别墅相比，如今的别墅不仅在品质上有了很大的进步，在造型、户型以及社会环境上也都进入一个新的阶段。以目前福州市场上三大区域的别墅代表为例，南边的水乡温泉营造的是一种温馨的造型和环境，而北区的居住主题公园则是追求一种大气的气质，西区的运盛美之国则有一种后现代的典雅，在户型上各盘也是各有千秋，因此，别墅的品质风格也成了其能否占稳市场的一大卖点。

　　警惕高端化带来高空置

　　福州市建设局有关专家认为，产品的定位从某种程度上讲将左右项目的生死。这两年来，福州地产市场一个很明显的趋势就是住宅产品的中高端化日益加剧。从连续几届福州市住交会上的参展楼盘可以看出，别墅类和高层住宅从前几年的渐露头角，到目前的半壁江山。尤其是别墅类，这两年投入市场的量一直在放大。可以说，这也是继上世纪90年代中期之后，福州又一次兴起的一股别墅开发热。但是，种种迹象也表明国家目前对像别墅、高尔夫球之类的项目是严格控制的，包括土地政策、金融政策，近期出台的一些政策几乎都可以与别墅拉上关系，从这意义上讲，对于一个充满一定变数的市场，开发商还是应理性一点为好，以免片面地追求高端化而陷入高空置，届时就不单是个炸掉便能解决的问题！

　　本报记者 林银来