据报道，近年来，一些地方政府将土地作为最重要的投资，不断地扩大土地储备规模，已经造成了4,000多万的农民失去土地。国家有关统计资料显示，在现行土地收益分配框架下，农民仅仅得到5%到10%的土地收益，村一级可以得到25%到30%，而各级政府则可以得到60%到70%的收益。从1987年到2001年，全国非农业建设占用耕地3,300多万亩，近70%是政府用行政方式征占的土地，如果每亩地的最终使用价格为100,000元，农民分得10%计算，那么，近20年来全国农民最少丧失了3万亿元的土地增值收益。

　　地方政府为什么如此热衷于土地经营？这是因为，在中央政府控制了税收的主要来源，并且紧缩银根之后，地方政府除了土地之外再没有其它的资金供给渠道。他们为了发展地方经济，不得不千方百计地炒作房地产，通过拉高房价带动本地相关产业的发展，并且从中获取财政收入。这是一种竭泽而渔的经营模式，它将不可再生的土地资源作为赌注，进行经济上的大赌博。所以，控制中国经济过热的问题，首先就是要解决地方政府在土地资源利用上的不受节制问题。

　　当前，中央政府主要通过行政手段千方百计地制止地方政府乱占耕地行为。从短期来看，中央政府的政策和行政命令会发挥一定的效用，但是从长期来看，由于利益上的冲突并没有解决，所以还会出现直接的或者变相的乱占耕地问题。在北方一些城市，城市规模不断扩大，城市地价不断攀升，已经直接影响了当地投资的成本。所以，如果没有和中国的经济发展水平相适应的土地控制制度，那么，土地泡沫破灭之日，就是中国的经济灾难到来之时。

　　抑制土地价格增长过快的问题，有三个途径：一是通过经济手段加大土地的供给，保证市场源源不断的土地需要。这种手段在我国根本行不通。二是通过行政手段控制土地批租的速度，防止地方政府参与房地产的开发。由于地方利益决定了地方政府不可能不打折扣地执行中央的行政命令，所以行政手段作用十分有限。三是通过法律的手段制定合理的税收和财产分配制度，保证利益的各方都能获得理性的预期收入。

　　现在看来，征收物业税已经成为当务之急。首先，征收物业税可以从消费环节抑制需求。在中国的城市发展中，已经出现了房地产投资热的现象，一些城市居民购买房产并不是为了生活消费，而是为了进行投资。浙江温州炒房团的出现，从一个侧面说明房地产市场已经发展到新的阶段，以消费型为主的购房行为已经逐渐地被投资性的购房行为所替代。在这种情况下，国家鼓励房地产开发的一系列制度都应该调整。具体到税收制度方面，国家应该对占用土地资源而进行的房产投资活动征收特别的资源税。其次，征收物业税可以有效地遏制开发商的投资冲动。当商品房交易市场趋于理性化的时候，开发商必定会对商品房的建设规模有一个合理的计算。他们不会轻易接受地方政府提出的开发项目，将自己的资本集中投入到城市房地产开发中去。第三，征收物业税还有利于解决中央和地方政府财产分配不公的问题，从根本上控制地方政府参与房地产开发的利益需求。征收物业税可以有效地在中央和地方政府之间进行资源税的重新划分，保证地方政府运行所必需的财政资金，防止地方政府千方百计地截留国家收入。

　　征收物业税是一个系统工程。它要求国家的立法部门必须首先确定合理的征收范围。对那些以消费为目的而购买的房屋，不应该征收物业税，对那些投资性购买的房屋，应该征收物业税。由于我国目前尚未建立科学的资产申报体系，因此，在实际操作中可能会面临许多问题。其中一个最主要的问题是，如何确定房屋业主购买的目的。在我看来，在税收制度设计上，可以采取一刀切的方式，对物业实行普遍征收原则，然后再通过补贴的方式，对那些城市的贫困者进行合理的补偿。在此基础上，国家大力推动经济适用房的建设，并且通过廉租房的方式保证城市贫困人口拥有必要的住房条件。

　　当然，物业税的征收还面临着其它许多问题，譬如，在征收的过程中，如何防止不法商人与政府勾结逃避或者变相逃避国家的税收？从目前的情况来看，加快民主改革步伐是解决这个问题的唯一正确途径。因为只有在政府时刻受到公众有效监督的情况下，房地产开发经营活动中的暗箱操作才能避免。

　　笔者非常反对那种以缺乏经验为由而阻挠税收制度改革的观点。因为在我看来，经验的欠缺不能成为延缓推行某一项制度的理由。在征收物业税方面，有关部门固然没有经验，但是，只要有利于维护公众的利益，有利于中国经济的长远发展，我们就应该加快前进的步伐。

　　（中南财经政法大学教授）来源：人民网