编者按房地产业作为城市经济的支柱性产业，其一举一动、一涨一落无不牵扯着社会的方方面面。在当前经济形势下，在“住在龙城”房展会召开前夕，本报编辑部特别请来房地产界专家学者、领导、开发商畅谈房地产市场行情，交流房地产开发理念，总结过去，放眼未来，旨在为我市房地产业发展出谋划策，为太原率先发展添助动力。

　　与会诸人的观点，虽不敢称得上是字句矶珠，但为太原房地产业发展的拳拳之心，溢于字里行间，本报编辑部特别整理其中的精彩部分以飨读者。

　　山西财经大学公共管理学院院长、教授、山西省房地产业协会副会长马培生：进入本世纪以来，太原市房地产业有了长足的进步，正越来越向好的、理想的方向发展。这得益于政府的引导与企业家的升级。经过几次房展会，无论从老百姓还是政府领导来看，我们开发的楼盘越来越引起百姓的关注和喜欢，每一次房展会都会给大家带来一些奇迹。

　　分析太原房地产未来的走向，必须了解它的背景。从全国来讲，房地产都要做强做大，太原市更需要这样。有个观点是，太原市的房地产发展，前几年是起步阶段，现在正处于上升阶段。就是说，离那个理想的顶峰还有一个很大的距离。既然在这个上升时期，就要了解宏观政策，就是全面协调、可持续发展的宏观政策，是新的发展观。现在太原房地产业的实际情况是，无论开发商也好，中介也好，还是物业，这三方面品牌的企业、品牌的项目不是很多，不是很理想。

　　对于太原房地产今后的发展，我想提几点建议：一是政府要创造一个良好的平台。云公民书记指出，要把太原创建成中西部地区最佳投资环境，这在房地产开发方面更应该这样，因为房地产开发这个行业与其它行业相比，涉及的部门很多，在这种情况下，房地产这个行业、房地产企业要想做强做大，首先政府要提供一个比较好的投资环境，这个环境既包括办事快捷的软环境，也包括规划条件、配套条件在内的硬环境，比方说容积率要控制在多少，不是开发商愿意把容积率搞得越大越好，因为地价已经定死了，开发商是要赚钱的，所以才在容积率上动脑筋。如果规划和配套等能给开发商提供一个比较大的自由空间的话，我想这个品牌就容易树立。政府创造一个好的投资环境，也有助于形成好的小区。

　　二是企业家应该有可持续发展的意识。房地产业是个长线行业，不像某些行业现在能赚钱，将来就不赚钱了，入了这个行尽量不要去改行，因为房地产在任何一个国家的利润都是非常高的，在我们国家也同样如此，许多开发商都体会更深。这个行业是值得你去一辈子为它奋斗的。认识到它是个永恒的产业后，无论开发商、中介还是物业，具备了可持续发展的意识，就会把自己企业的品牌先树立起来，自然而然也会去树立项目的品牌。我从1993年开始从事房地产研究，到现在为止，我不知道太原市开发商企业的名字，这是很悲哀的。所以说，应该把这种可持续发展观贯穿于每一个开发企业，每一个中介企业和每一个物业企业，让它成为自觉理念。

　　第三，对太原市的房地产业来讲，应该有可能、也有实力成为山西地区的龙头老大，在中西部地区创造出我们自己的企业形象、品牌形象。太原地区的房地产开发基础比较薄，尤其是在北方的中西部地区来说，论人口、论位置太原都是非常好的，希望政府和企业家们共同把太原打造成中西部地区、特别是北方的中西部地区房地产开发的样板。

　　第四，从央行陆续出台的一系列方针和政策，到国务院去年的18号文件，都是一脉相承的。对于太原市房地产业发展来说，真是遇到了一个千载难逢的机会，这个机会就是中央已经明确了房地产业是个支柱产业、主导产业，这是以前没有的。特别是对于一个城市来说，城市经济靠什么？房地产的发展确确实实起着重要的作用。至于说房地产建设，很明确，那就是靠规划局有个好规划，靠开发商有个好项目，这样就把城市建设搞起来了。如果离开了房地产业的发展，要想搞好城市建设是根本不可能的。省里从6号文件开始，政府每年一个文件，人大每年一个法规，都是为房地产发展提供了一个保驾护航的作用。

　　希望我们的开发商，或者是以开发商为主的企业家，在这样一个大背景下，共同让太原市房地产业的发展提升一个高度。

　　山西阳光集团公司总经理李春光：从好的项目上来说，政府应该支持，我们不希望太原市开发的项目是一些容积率很高的，在这方面我们希望政府能给予指导和关注。最重要一点是，如何让我们做大做强，政府应该给予支持，怎样能让我们进行成片开发。我们现在一些企业，是采取各种手段去追求容积率，挡也挡不住。这是因为地价过高，没有一个好的项目。太原市继“漪汾苑”项目之后十年来，再没有一个大面积开发的项目，这真不能怪开发商。另一方面，在企业做大做强以后，政府也应予以保护。怎样能让我们不在原地团团转，以改变那种找不见方向，找不见感觉的状态。再提一个建议，以后房展会能不能不要以政府部门来组织，让政府部门去监督它，以协会或者其它部门组织，去带动一些企业来做。如果是政府部门操作，最好是每年的规模都要比历年大，声势要大，让老百姓真正看到他们所希望看到的房子，买到他们想要的房子。

　　太原中保集团有限公司董事长邢拴林：从买地的那天起，到所有手续都办完，真是费尽了心血。我算过一笔帐，买地到各种手续都办完大约需要240天的时间。当然这不是单单一个土地局、一个规划局，盖房子涉及到的部门太多了，手续太多了。我希望进一步提高工作效率，最好是一家办完就完了。

　　山西大唐房地产开发有限公司副总经理荆克新：对房展会来说，从前几年硬着头皮等待到今天是热切地期盼着。从我接触的购房者来说，他们都是盼着今年房展会召开。现在购房者去看楼盘的人逐渐减少，说明大家都在等待这次房展会。这种现象已经明确反映出，房展会在购房者心里的地位，以及给购房者起到一个什么样的作用。

　　从目前的形势来看，太原市房地产发展空间确实很大，需要思考一个问题，这个发展空间是对什么样的房子而言的，我想应该是面对90％以上的中低收入者。如何面对中低收入者，开发适合他们购买的房子呢？目前有一个最严重的制约，就是地价问题，现在土地都是拍卖，而且拍卖的价格一期比一期高，每个开发商都是清醒的，他建的房子是要面对广大的购房者，他在看这块地的时候，首先他要看这块地价是多少，算算自己赚不赚钱，究竟能赚多少钱。而太原市有钱人毕竟还是少数，我们面对还是属于工薪层的消费者。我也曾调查过，价在1000多元的房子，也不用做广告，也不用做宣传，房子一卖而空。上次省里开会要求建经济适用房，它的土地从哪里来，即使有土地，它也挤在城边，偏僻的交通不方便的地方，对于这些消费者来说，他上下班怎么走？这都是应该考虑的问题。

　　太原毕竟是一个老城，它还面临着旧城改造的问题，首先要进行的是危旧房改造，眼下，开发商最不愿意听、最不愿意看的是拆迁问题，拆迁正在严重制约着旧城改造的步伐。在这个问题上，我们政府究竟怎样去维护大多数人的利益，对那些不讲情理、不讲法规的钉子户或者是捣乱户应该如何制裁？另外，希望媒体能不能正反两面都进行报道。

　　市房地产管理局局长张双娥太原市房地产行业近几年来取得了一定成绩，但是同周边先进城市相比、同沿海发达城市相比依然存在差距。一方面老百姓对房屋的需求量很大，另一方面我市房源市场适合百姓购买的房屋品种严重趋紧，这其中既有房地产开发商项目开发上的原因，也有政策引导、宏观调控方面的原因。按照太原普通市民的收入水平，近70％的市民希望购买1000——2000元/平方米的房子，而我市土地出让是公开竞标拍卖，地价成为房地产开发的重要成本，房地产开发商衡量利弊得失开发房屋自然追求高容积率、大户型，才可以赚到钱。这就造成了房屋适销的问题、百姓买房难的问题、拆迁难的问题、二手房价高交易难的问题等等许多行业内显见的问题。

　　这种问题是多方面因素造成的，我市房地产行业发展在全国是比较落后的，这其中既有规划滞后上的原因，也有土地利用观念上的原因，还有我市房地产行业政策方面的原因，包括进一步改善和提高政府职能部门工作效率方面的工作，都对太原房地产业持续健康快速发展产生影响。涉及到我市房地产行业发展中所遇到的困难和问题，作为政府部门首先关注的是扶植产业发展的政策是否落实到位，在我市商品房价格构成中，土地价格占据比例达到21.4％；经济适用房、廉租房供应不足，造成住房供应结构失衡；各种税费占据开发成本的16％，变相收取的一些应该取消的各类集资费，造成开发成本长期居高不下。商品房市场供求结构的突出矛盾，又对拆迁工作、深化住房制度改革产生影响；住宅小区建设至今缺乏高水平、高起点的规划，不是规划引导开发，而是开发引导规划，住宅周边环境较差，功能不全，配套不完善，难以满足消费者日益增长的居住需求。

　　因此，调整市场供应结构，满足居民实际消费需求成为当务之急，这需要加快经济适用房和普通商品房供应量，以此平抑房地产市场价格，拉动中低收入人群房屋消费；需要落实旧城改造土地优惠政策，降低开发成本，引导开发投资；需要建立市场预警机制，把市场供求信息及时准确地向全社会公布，为政府部门决策提供依据，为企业投资提供咨询，为百姓购房提供信息。同时，在改善市场消费环境，进一步拓展居民消费上，根据就业、收入状况，对不同收入就业人群提供不同的各项税费减免政策，促进房地产市场进一步繁荣；加快公房出售、住房补贴和房改的步伐，完善市场服务体系，加速和保持房地产市场健康发展。

　　中国房地产开发集团太原公司副总经理薄勇良：中国房地产开发集团太原公司是国家最早的房地产开发企业之一，作为老国有企业，在计划经济时期，我们多从事计划内的房屋建设项目，但是现在我们既没有管属房屋，又没有开发区域，也缺乏开发资金，企业困难较多，需要政府部门给予更多的关心和支持。

　　省房协会会长袁纶华：太原的房展会本身是一件非常好的事情，国内几乎所有的城市每年举办房展会，都会出现“三赢”的结果：百姓愿意看，在同一个场地可以看到许多楼盘，选择购买自己满意的房子，满足了百姓的企盼；开发商也期盼房展会，展示自己的楼盘，展示企业开发文化和实力，展示企业形象，取得消费者的信任；政府也希望通过房展会，搭建生产与消费的流通桥梁，展示政府部门在房地产行业的作为和成果，房展会可以说是房地产行业重要的窗口。

　　山西房地产业引起方方面面的关注，特别是房地产行业的金融和融资渠道。国务院近来出台的措施，把房地产业作为四大控制的行业之一，因此，如何在新形势下做好房地产业的融资问题，已成为业内关注的热点之一。太原房展会后，省房协将同有关部门共同举办房地产业的金融论坛，探讨如何拓宽融资渠道的问题，如何引入新投资的问题，同时组织四五家投资企业同省城房地产开发公司进行项目洽谈对接。

　　太原房产业如何健康稳步发展？太原房地产业目前的发展形势是健康和稳健的，当然同东部特别是沿海发达城市相比依然存在差距。太原的房地产业的投资投入问题是“三少一高”：一个少是经济适用住房少，这同省城收入群体的比例不对称。1998年国务院实施住房制度改革后，确定了新的住房体系——商品房、经济适用住房和廉租房，去年国务院18号文件提出新的概念叫普通商品房，这样商品房、普通商品房共同构成新的市场商品房概念，政府提供土地，面向中低收入家庭的是经济适用房，向受最低生活补助的使用廉租房，这是我们国家从1984年以来，经过多年摸索探索总结出的成果。太原从2000年以后，经济适用房和廉租房建设明显减缓。去年，房展会我看到只有一家参展楼盘标出本楼盘是经济适用住房，30多个参展楼盘中基本全是商品房，市民只好望房兴叹。第二少是规模大的小区比较少，都是些见缝插针的、拾遗补缺的。近年来，出现的阳光花园、大唐花园、奥林花园等等项目开发区域是较以往的开发项目大了，但是跟全国来比依然存在差距，北京望京小区等占地900万平方米、800万平方米规模很大，而建成于上世纪90年代初的漪汾苑小区至今仍然是太原最大规模的居住小区。第三是有品牌有品位的小区太少，漪汾苑、大唐现是太原市两家获得过国家级荣誉的居住小区，而每年新开的住宅项目多数很难称得上是精品佳作，品牌就是效益，好东西自然热销，创造品牌就可以创造效益。一高就是指房价高，无论地价高，还是收入水平等等原因，房价高是客观存在。房价高也反映出省城房地产业投资的潜力最大，百姓的购买欲望最高，去年省里出台的六号文件明确了房地产业是国民经济的支柱产业的定位，从投资环境的改善，到拉动经济增长、带动就业和相关产业增长，产业潜力十分可观。

　　太原房地产业应当成为支柱产业来对待，认真研究其中的困难和问题，出台相关政策和对策，把握房地产业发展的脉搏。太原要加强住房产业结构的调整，加大调整的力度，加快经济适用住房开发力度，提高其开发数量；政府的各个职能部门要形成合力，共同维护房地产业的繁荣发展；共同树立创品牌、创优、创新的观念，打造房地产业率先发展的平台；对于太原二手房市场，要实事求是，研究对策，扫除制约省城二手房市场发展的屏障；对于太原的拆迁问题，希望有关部门深入研究主动的对策，改变拆迁中存在的有关问题；对于城市改造中出现的问题，应当引起有关部门的注意，要注重维护太原老城的文化品位和文化形象；对于建成区域的物业管理要给予高度重视，要强化建设环境的配套建设，加强小区物业服务和社区物业管理建设，让广大市民真正安居乐业。（整理霍铮国庆）