本期话题：房子争夺战

　　播出日期：2004年7月2日

　　记者：焦洋 李兵

　　导视：

　　一套房子两户争夺

　　搬进搬出谁该来住

　　内容简介：河南省有34户居民手拿房产证却看着别人住在自己的房子里。原来，一个叫徐林的人在交给房地产开发公司10万块钱管理费后获得了这栋楼的开发资格。随后建筑商付明义垫资承建这栋楼。房屋盖好后，还不了工程款的徐林折合成34套房子抵债。于是付明义和徐林同时卖房，便出现“一房两卖”的情况。

　　2004年2月的一天，河南省辉县市岳希忠先生的新房前来了一位不速之客。当时岳希忠打开门时看到门外站着一个女人。她自我介绍叫赵艳梅，但她却拿着岳希忠这套房子的房产证，说这房子是她的，现在要住进来。可是现在的房主岳希忠说这套房子也是他花了近6万块钱买的，他随即向赵艳梅出示了他买房的协议书和交钱的收据，而赵艳梅却仍然坚持房子应该由她来住，因为自己有房产证，这房子就归自己了。

　　这两个各有说法的房主所争议的房子位于河南省辉县市辉薄路上的西关综合楼内，楼内先搬进来住的34户居民，也都像岳希忠一样交了买房钱却没有拿到房产证，也都遭遇过像赵艳梅这样拿着房产证找上门来的事。为什么会出现这样的情况呢？类似岳希忠这样无房产证住户的房子又是从哪里买来的呢？据这里的住户说，2001年这幢楼房已经基本盖成，当时在工地上悬挂着一个大横幅，上面写着：售楼人付明义。

　　付明义是个建筑商，岳希忠买的商品楼就是由他承建的，但他没有权利办理居民的房产证。尽管如此，当时他却在自己所盖的楼下设立了售房处并在街上拉起了卖房子的大红横幅，就是这个横幅让大家觉得可以信赖。于是，岳希忠等34户居民以每平方米优惠20元的价格从付明义手里买了房。但是他们没有想到就在他们高高兴兴装修完，搬进来住了还不到三个月的时候，令他们意想不到的事情发生了，开始陆续有人拿着房产证找上门来要房。

　　赵艳梅等手持房产证的居民前来要求已住进这里的岳希忠等34户居民搬出。赵艳梅说，他们34户居民是从开发商手里买的房，2001年1月份，开发商给她们办理了房产证，但并没交给她们房子钥匙，因为当时房子还没有竣工，是一片工地。可当赵艳梅2001年10月份来看房时，这里却已经住进了岳希忠一家人。这下可犯了难，房子到底该由谁来住呢？无房产证的住户着急了，他们急忙找到卖给他们房子建筑商。建筑商说尽管放心，那些房产证是假的。

　　可是持有房产证的一方则三天两头前来要求无证户搬出这栋楼，有证户和无证户为了住进同一套房开始了一场旷日持久的争夺。岳希忠等34户无证住户也天天不得安宁，提心吊胆，就害怕哪天又有人找上门了。有的拿房产证的人为了住进房子，带领一群人把门锁撬开，房间的家具全部强行搬出来，一时间楼道里简直变成了一个战场，到处都是无房产证住户的家具和用品。

　　而令无证户更加不能容忍的是，有一天他们下班后却发现自己家原先的门外面，开发商又加了一道保险门。经过几天的较量，22个无房产证的住户终于坚持不住了，他们决定撤出这场房子的角逐。但是岳希忠等12户无证户却坚持不搬，因为城建局质检站站长说当初这幢房子还没有竣工验收，不可能办理房产证，所以他们对有证户手中的房产证产生了怀疑。

　　据了解，赵艳梅等人的房产证是2001年1月办理的，按照我国相关规定商品楼在未经质检部门竣工验收后是不能办理房产证的。那么当时这栋楼经过竣工验收了吗？记者于2004年2月，来到了负责当地房屋竣工验收工做的河南省辉县市建设局质检站了解情况，碰巧负责人不在。记者电话采访了该质检站副站长韩新生。韩站长说当时他催促过有关部门对房子进行验收，但一直没有人具体实施，此事就这样耽搁下来。

　　看来这栋楼直到记者前来采访时还没有经过竣工验收。那么赵艳梅等人的房产证又是如何办理出来的呢？记者来到了河南省辉县市房管局产权处，赵艳梅等人的房产证就是这里发放的。没想到记者一到产权处办公室门口，有人便夺门而出。从办公室桌上一张没来得及拿走的工作证上，记者辨认出刚刚跑出去的人就是辉县市房管局产权处处长李跃忠。记者马上追了出来，但那人说自己2002年刚来工作，对此事一无所知。

　　可是根据2001年河南当地一家媒体的一则报道显示，当时李跃忠就已经是辉县市房管局产权处的副处长。尽管记者在这里没有找到答案，可是据赵艳梅介绍，当时他们在买房前还曾专门到河南省辉县市房管局咨询过相关情况，工作人员说这栋楼房各种手续齐全。在得到房管部门的认可后，赵艳梅等人才从开发商那里买了房并办理了房产证。可是他们却发现

　　这里早已住进了其他人，于是就有了拿房产证的住户赶走22户无证户的情况。

　　可是当这些有证户刚搬进来没多久，辉县市房管局就于2002年12月26日注销了赵艳梅等34人的房产证。此刻最高兴的莫过于仍在这里住的岳希忠等12家无证户，而此时赵艳梅等人又拿出了房产证仔细研究，发现房产证上盖的是辉县市政府的章。他们认为即便房产证真的有问题，也应该由当初在房产证上盖章的辉县市政府来注销。于是赵艳梅等人提起了行政诉讼，要求法院判决辉县市房管局的注销决定违法。

　　2003年8月15日，辉县市法院支持了赵艳梅等人的诉讼请求，判决辉县市房管局的注销决定违法。这样一来，赵艳梅等人的房产证是否又有效了呢？岳希忠等无证户们又开始提心吊胆起来。据了解，这些房产证都是通过这栋楼的开发商办理的，而这栋楼房的开发商是辉县市房管局房地产综合开发公司第一分公司，可是赵艳梅等有证户的房子却是从一个叫徐林的人手里买的。这到底是怎么回事呢？

　　记者再次来到辉县市房管局。在这里，记者发现早在1998年这栋楼的原开发商辉县市房地产综合开发公司第一分公司就把这栋楼转包给了一个叫徐林的人，由徐林来开发。记者又来到了辉县市工商局了解徐林的情况，可是经过工商局注册科查找，徐林并未登记注册，工商局也没有发给他营业执照。那么徐林又是怎么取得开发资格的呢？

　　几经周折，记者终于在某看守所里见到了他，他因涉嫌诈骗正在接受审查。徐林交代说他是给了房管局房地产开发公司第一分公司交纳了10万块钱管理费，才获得了这栋楼的开发资格。然后他找到建筑商付明义，由付明义先行垫资承建这栋楼，而付明义则提出如果楼建好后，徐林还不了他工程款，就折合成34套房子抵债，并将这条写进了合同里。

　　房子竣工后，付明义开始找徐林要钱。还不起债的徐林把钱折合成了34套房。于是付明义按照合同约定开始卖房，而与此同时开发商徐林也在卖房，就这样造成了一房两卖的情况。2003年8月29日，徐林被检察机关以涉嫌诈骗罪批准逮捕，紧接着付明义也因涉嫌诈骗被捕。2004年2月，辉县市委市政府经过研究认为开发商和建筑商都无卖房资格，所以他们决定将以政府的名义再次注销房产证。

　　那么这34套房子到底应该由谁来住呢？辉县市委负责同志告诉记者，以现行谁住为前提。然而据了解，现在这栋楼每套房的价格已从当时的6万变成了现在的10万，所以没有住进房子的住户对政府维持现状的决定仍持有异议。

　　主持人：秦律师，这是非常典型的“一房两卖”。该怎么定性这种情况？

　　秦兵：绝对构成合同诈骗。

　　主持人：其实对于业主们来说，最关心的并不是法律上用什么样的方式用什么样的罪名来对这些涉嫌的人进行惩罚，他们最关心的是我买房的时候千万别遇到“一房两卖”，一旦有了“一房两卖”，主要会用哪些手段来设置陷阱？

　　秦兵：现在的手法是越来越新奇了，有的今天在A城市做广告，明天到B城市做广告，

　　让（不同城市的购房）群体不交叉，大家不知道这个房子卖给谁。然后星期一到星期二是一部分人来买，星期三到星期四是其他人来买，他们不能进行信息沟通。还有，经销商会不断更换销售代理人。今天是甲公司在做，明天是乙公司在做，两个公司之间也不进行信息沟通，只不过一定要进行期房销售。

　　主持人：作为业主，作为想要买房的这些人来说，他们可以用什么样的方法，什么样的手段避免“一房两卖”的陷阱？

　　秦兵：在买房子之前一定要准备一份比较细致的合同，合同就是诚信的试金石。要明确规定这套房子对你来说是第一次出卖，而且我一旦买了之后，从此以后不能卖给任何人。如果有这种行为的话，最低要求可是是双倍返还购房款，同时还要支付律师费、诉讼费、误工费、检测鉴定费等等，严重的话还要承担刑事责任。

　　主持人：我觉得您提的这个建议有不现实的地方，因为您是律师，但是作为普通百姓就有问题了，因为他们没有那么专业，在这种情况下怎么样保证自己不受骗？

　　秦兵：我觉得最好请一个律师，让律师利用他的职业经验和专业素质、专业知识来帮助判断这个房子是不是第一次出卖。我们还可以和律师一起到房地产登记部门去核实，一定要看到这个房屋的原始登记资料。按照我们国家的法律规定，这些不动产的登记资料全部都是公开的，还有，就是应该买现房。因为现房很难实现“一房两卖”。

　　主持人：这么多年以来，每次我们在说到类似问题的时候，我们都会用理想化的一个词，这个词义叫“杜绝”，您认为能杜绝吗？

　　秦兵：我觉得如果提高我们的立法素质，提高我们的立法质量是可以杜绝，但是目前来看，达到杜绝还需要一段过程，需要我们作出漫长的努力。

　　主持人：其实法律规范了市场，更重要的是让我们的市场建立起一个非常完整的同时也切实可行的诚信制度，让我们的市场消费过程当中不再今天、明天、后天不断涌现各种各样的维权斗士。感谢您收看今天的节目。