《经济》见习记者 庞建新
有钱人搬进来，没钱人搬出去，富人们需要四合院提供情趣与升值，四合院则需要富人们的金钱来修缮保护。眼下最让人头痛的是政府规划太随意，谁都怕一买就被拆迁
“有钱不住东南房，冬不暖，夏不凉。喜欢住坐北的房子，四角整齐的院子，不喜欢倒下台阶，说那是进门跳坑，”那老先生一边自言自语，一边走进了他的小院儿。
9月10日那老先生就要搬走了。望着院中间绿葱葱扁豆架起的凉棚，门口的石榴树、香椿树枝上的鸟笼，还有空空的瓷鱼缸，老人眼里含泪花。已近古稀之年的他，祖辈们都是在皇宫里当差的，才留下了南池子这所老宅子。
南池子的位置就像“龙眼珠子”，史料记载中明朝南池子是皇城的一部分，到了清朝，这里更发展为内务府所属储存各类物品的外官库区。至今南池子一带仍有磁器库、灯笼库等地名，就是那一段历史的见证。
老先生在南池子这所独院生活了70多年，从来没有离开过。而今就要舍弃几乎陪伴自己一辈子的地方。老人不说话了，只顾抚摩着院子的门廊和那棵百年香椿树。
据老人的儿子说，他们已经搬到楼里很多年了，可老人住惯了老宅子，不舍得走。自去年以来，那老爷子的身体已经大不如从前了，院内没有厕所，冬天连暖气都没有，做儿女的不想再让老人受苦。
“房子一直没有大修，这次回迁后的补偿金给老爷子能买个位置较好的楼房。”老爷子的独院委托房地产经纪公司代理出售，卖了170多万元，老人的儿子把笔钱一部分买了新楼房。
“有钱人搬进来，没钱人搬出去”，这是南池子岁数大老人们的叹息声。据老先生说，有的四合院能卖到高达1平方米2万多元人民币的价格。对于收入不高的普通市井百姓可谓是“天价”了，如果有这么好的买家，他们还是打算把老宅子卖了换成楼房居住。
万德成房地产经纪有限公司从去年开始涉及买卖四合院的项目，总经理井蕴娇把现在的四合院买卖情况比喻成“围城”，四合院不同于别墅，有自己的一方土。生活了几辈的北京人已经住“腻”的脏乱差的四合院，他们想住到能舒舒服服洗个热水澡的楼房。
而那些热爱北京文化的外地人、外籍人却想体会“原汁原味”的老北京市井文化。2004年4月，由于北京新政策的出台，交易比较活跃，很多外地人、外国人和海外归来的人买四合院，尤其是以港台人居多。
据井蕴娇说，“6月份以后在二手房处于淡季的时候，四合院买卖没有受到影响”，因为这些购买人群来自于各个地方，比如台湾、香港和海外，这些买者都是富裕阶层的消费者，而且不受国情影响。
政府推动四合院买卖
四合院的买卖是近几年才活跃起来的事情。
四合院本来都是独门独户的，后来到了“文革”期间，四合院再不是以往关着门的，而是开着门的院子。以往的天藤、鱼缸、石榴树也几乎不在了。基础设施根本没有，比如上水和下水，煤气供电和厕所等等。
很多南池子的老四合院的房顶都已张满了半米长的青草，青瓦破碎，时常是屋外大雨，屋内小雨。院内一般有四户甚至五六户人家居住，已经破坏了四合院的格局，原本四四方方的天井内立起了小平房，原本宽敞的四合院异常地拥挤、杂乱。
四合院的价值越来越引起重视，政府开始采取措施进行保护。
2002年8月11日，南池子大街的老胡同里在北京市政府的批准下，开始动工拆迁和翻建老四合院。此次翻建的目的是保护老北京文化，保护四合院。
可一年后初步建成的四合院被南池子人称为“四合楼”。原本以平房建筑为特点的四合院成了两层的四合楼，虽然楼内设施都是按着楼房标准去建的，比起老的四合院要舒服多了，可却怎么也找不到四合院的味道了。
四合院的保护情况不是很理想，于是政府开始采取鼓励外地人、外籍人买四合院，无疑这是保护的一种有效方式。
其实自2001年开始“私房腾退”工作以来，大量的四合院陆续归还到原来的产权人手中，但许多院子损坏严重，亟待修缮，很多产权人已经另有住房，无心也无力对四合院进行修护，所以有出售的意愿。
今年4月12日，北京市国土房管局、市地税局联合下发了《关于鼓励单位和个人购买北京旧城历史文化保护区四合院等房屋的试行规定》，对四合院购买者的身份几乎没有了限制，并且购买者可以享受多项税费减免。
现在，很多院子的产权是比较清晰，买卖的过程中产权最复杂的问题就是继承人比较多，很难达成一致。但产权不是困扰买方的问题，办好过户手续后买方可依法出售、出租、抵押、赠予和继承。购买四合院后可以翻建，但不能超出限高范围，不能随意拆毁改建别墅或门面房。
四合院爱好者
四合院的卖方很清楚自己的四合院是“宝贝”，是“稀罕物”，院落内大门、影壁、垂花门的设计都体现了“天圆地方”的老北京的市井文化，现如今越来越少的正宗四合院更是寸土寸金。
从2002年开始，北京市先后确定了40片历史文化区，重点对旧城内存留下来的胡同、四合院加以政策上的保护。目前北京仅剩300万平方米约3000多座四合院，被明确保护的院落有658座。
2003年随着北京申奥成功，北京市房地产市场异常火炮起来，尤其是一直处于“拆迁”边缘的四合院。
“真正的四合院已经不多了，”井蕴娇说，“四合院起码有400平米左右那么大，至少300平米以上才有可能建筑纯正的四合院，且正方的，带南北”。四合院的房价一般都在每平米7000元到1万元左右，除此之外还要看房子的历史价值、人文价值和环境价值，标准比较复杂。
物以稀为贵，四合院的高价并不奇怪。不过有些买方认为，很多四合院年久失修，必须花大量资金维修，胡同的环境嘈杂，交通拥挤，四合院的价格与内在价值尤其是周边的环境不相符。
尽管如此，热衷北京四合院的大有人在。
何先生，这位60多岁我国台湾地区来的美籍华人，手里依然拿着解放以前的四合院照片。1949年以后他随父母去了台湾，后又移民，见识各地的房屋建筑，但他对四合院的感情却一直很独特深厚，他本人对四合院的建筑结构和布局也有研究。
今年4月份当时在上海做生意，何先生听说北京出台四合院交易的新政策后，就急忙赶到北京，寻找中意的四合院。
何先生对板桥南巷的四合院可谓是“一见钟情”。宅院坐北朝南，院墙西短东长，北面齐整，按这风水来说是“吉宅”。院内的影壁，一棵百年枣树，宽敞的天井，还有一个现在已经几乎少有的9米宽地窖，这些在北京的四合院当中已经是罕见的了。何先生反复与手里的照片对照着，仿佛在寻找着记忆中的家。
板桥南巷的这座四合院，总占地面积500多平方米，是标准的四合院，包括北房、南房、东房和西房。此前，四五户人家挤住在院里，院子里挤满了破乱的自建房，狭窄的过道需要侧身才能通过，精致的砖雕被刷上银粉，几乎没有人去珍惜它。租户迁出之后，现在的产权人拆除自建房，进行保护性的修缮，四合院原有的尊贵与舒适性的风貌显示出来。
何先生很在行，他说这座房子是清光绪时期的老宅子，那时称骆驼胡同，直到民国时还沿称，到了建国后才改称板桥南巷。
“很多四合院拆掉是很可惜的，也不可能再有一样的院子了，失去这些也就失去了老北京的特色了，”何先生说。
买四合院人不仅仅是情趣爱好者，据万德成公司的胡勇介绍，大部分外地人买卖四合院是为了投资，买者一般很少在北京居住，他们看中的是北京四合院和胡同的文化价值，可以说是“文物”，其中投资的利润空间就相当大，能达到100%到200%，甚至更高。
何先生也表示，“把里面的设施改变后居住起来很舒服，还会有升值的空间。”
最担心一买就拆
在买四合院过程中，尽管价格不菲，但让何先生有些犹豫的是对“拆迁政策”的担忧。
“500万元的成交价还可以接受，最担心的是政府的拆迁政策，”何先生说。虽然房子早就看过了，也谈好了价格，可他仍然不能贸然地签下一纸协议。得到再三肯定不在拆迁范围内后，何先生才算放心了。
“城市规划缺乏远景规划，人们都不知道明天那里的四合院是否就会被高楼所代替，这是最让人担忧的事，”井蕴娇说。而北京市规划局对于“保护区”的期限没有一个明确的说法，街道都对拆迁的问题也含糊其词，这种不确定的态度为买方和中介都带来了困惑和不满。
有一次买卖处于拆迁边缘的四合院时，她和客户花了一个上午的时间跑规划局问是否在拆迁范围内，而得到的答案让她感到吃惊，规划局的人居然“不知道”，“不确定”。
“一个部门的人员的素质对这个城市的规划政策是很重要的。他们应该用一个高的角度看待城市规划。”井蕴娇抱怨说。
井蕴娇这位40多岁的幽雅的女老板对四合院的买卖很是精通，在20岁时候，她就开始做服装生意，但她却对政府的政策无法做到“精通”。（详情请见《经济》杂志10月号）
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