本报记者 周一青 实习生刘娜/文 黄永锐/图
政府介入，听证会及时召开
物业管理是提高居民生活水平，改善城市投资环境和城市面貌的重要途径，关系到千家万户。截至目前，银川市共有物业管理企业110家，物业管理面积1400万平方米，占全市住宅总面积的56%，但物业管理的收费水平仍旧停留在四五年前，不符合业主与物业公司各自的利益需求。因此，物业管理费用是否应当予以调整以及如何调整，成为业主们所关心的问题，也成为政府关心的大事。为此，银川市物价局、房管局就市物业管理办公室经过半年调查研究后提出了“申请制定银川市普通住宅小区物业服务收费政府指导价”的方案，并于11月16日诚邀各方人士举办了听证会。
该方案就普通住宅小区物业服务费、其他物业服务项目以及业主大会和业主委员会开展工作经费三项费用实行政府指导价标准。其中主要有，小区物业服务费政府指导价中，一、二、三、四级物业服务费申请分别定为0.91元/月平方米、0.79元/月平方米、0.58元/月平方米、0.43元/月平方米。其他物业服务项目申请的定价为：住宅小区内地上泊车位泊车费60—150元/月辆、专人看管停车场停车费150—400元/月辆、摩托车12元/月辆、自行车3元/月辆。所有的价格都可在业主与物业管理企业的协商下有上下20%的浮动。
业主专家：矛头直指三四级费用
对于银川市物业管理办公室提请的方案，业主们反映强烈，认为这个方案标准太低，太空，计价却又太高，可操作性值得磋商，总体直指三四级小区的收费价格，认为有些不妥。
一位在银川市人大常委会工作的唐徕小区业主认为，价格调整是必然的，因为服务与收益之间是成比例的，但将三四级住宅小区的物业管理费提至0.5—0.6元政府要再慎重考虑。因为三四级小区在银川市占有很大的比例，其中还包括经济适用房和廉租房。这部分居民经济承受能力弱，若不能妥当处理将会使收费率下降。
宁夏大学的张晓萌老师告诉记者，银川的物业管理供求市场还没有形成，不是很成熟。这次方案所确定的价格较以前提价幅度太大，没有考虑到消费需求与支付能力是否协调。另外这次调价档次拉得不是很开，一二级调整幅度应当再增加一些，三四级的调整幅度则应当减小，因为能够住在一二级小区中的业主收入较高，小区属于人们心目中的“富人区”，对物业公司的服务水平、质量要求较高，希望得到很好的服务，甚至个性化、人性化的服务，也愿意为此支付相应的较高的物业管理费，所以可以把这两个等级的费用调至1元以上。
银川市人大代表黄怡林女士对此方案进行了详细地研究，她认为对普通小区与非普通小区的划分以及普通小区四个等级的划分标准十分不清楚，并且作为测试的四家小区不能代表所有小区的水平，“特别是第四级小区，从0.1元每平方米每月提高到0.43元，使对价格十分敏感的市民感到一下子适应不了，应当把其价格保持在0.3元比较合适。”
国土资源厅专家陈心慧用四句话概括了自己的想法：维持现价，拉开差距，一定两年，合理提高。他认为，政府指导价格原则上应当从银川居民收入、居住状况、认识水平等各方面来看，要少收、低收普通居民的费用。至于上下浮动的情况，可以在一二级施行上下浮动30%。这一指导价格用两年就可以了，因为银川市居民人均可支配收入与全国城镇人均可支配收入比较在不断下降，但各种费用却不断上升。
物业公司：要向质量要效益
面对政府的指导价格，物业公司表示应当执行但不应当拘泥于该价格，物业管理费应当遵循市场经济规律来自行调节。
中房物业公司的冯勤认为，物业管理有自己的特性，不同于其他行业。物业的规模是制约行业发展的关键问题，在发达城市，20多万平方米物业的小区屡见不鲜，在银川市大多数小区则仅有2万多平方米。这对物业管理来说，需求市场的狭小使得物业管理成为一个高成本低利润的行业。其他城市对小区级别的划分还要参考小区的规模，在我们这里则存在小区普遍规模小、建设标准低等问题。因此，只有服务档次高，才能收取高的物业费，让服务的质量和收益成正比。他说：“银川正在建设成‘大银川’，人越来越多，有保安的小区肯定要安全一些，业主们也更放心一些。”
承天物业管理公司董事长查学和说，服务是一种特殊商品，物业管理公司经营的就是服务这种商品。既然是一个企业，那么企业就要生存，要有盈利。物业公司要让质价相符，给多少物业管理费，就付出多少服务。政府对物业公司的价格指导太及时了，很有必要，促使物业管理者向服务质量、向小区规模要效益。
据了解，去年银川市人均可支配收入为7245元，物业服务费最低标准为每月每平方米0.10元，若按每户65平方米住宅计算，每户每年应交物业服务费78元，占户均（每户3人）可支配收入的0.36%，调整后将上升为1.55%。这对一个普通家庭来说是一笔不小的支出。银川市最终将实施什么样的价格，让我们拭目以待。
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