南京房地产市场正进入“买家时代”，然而，不少市民仍然有这样的感叹：眼下可供挑选的房子多了，但要想买到适合的住房还是比较难。来自南京市房产局的统计，今年19月，该市商品房销售面积同比仅增长5.6%%，明显低于去年平均34%%的增幅。市场需求量为何并未在供给放量的背景下有所提升？南京抉策地产研究中心总经理厉建军说，主要是结构性供需矛盾带来的有效供给不足。
抉策地产研究中心最新监测数据显示，今年三季度，南京市商品房总体需求约为574万平方米，其中有261万平方米的需求得到了满足，成为现实需求，而313万平方米的需求由于价格、区位、楼型等方面的原因，没有能够实现。抉策地产研究人员认为，需求无法在短期实现已成为南京楼市的主要需求特征。
抉策地产研究中心分析认为，价格是制约需求实现的最主要的因素。通过该公司对数千名潜在购房者的调查显示，5000元/平方米以下的商品房在市场上供不应求，有68.6%%的潜在购房者只能承受单价在30005000元/平方米的住房，16.1%%的潜在购房者更是只能承受单价在3000元/平方米以下的住房。但目前南京商品房单价却多在5000元以上，能接受此价位段的需求只占16%%左右，市场单价与理想单价存在的极大差距，迫使不少购房者延续上季度的观望态度。
调查同时发现，区位供给失衡，也是阻碍市民购房的一大因素。三季度，江宁、江北、城南、河西片区楼盘大量上市，但需求量却未同步上升，导致这四大板块供需比已经大于1，尤其是河西板块，从2003年三季度至今年三季度，其需求量一直呈现缓慢下降的趋势，需求比例从2003年三季度的31.2%%下降到今年三季度的24.6%%。购房者对于城东、城中两个片区的需求呈上升趋势，但城东、城中的商品房供给却很少，使得这两大片区供不应求的局面有所加剧，目前，城中片区供需比为0.8，城东片区供需比为0.61。
楼型不理想是另一个原因。比如：潜在购房者对多层的需求比例较高，占到40%%以上，但目前市场上多层住宅相对却较少，城中、河西、城北小高层以及高层建筑开发及竣工比例更是大幅增长。
由于南京房地产市场上存在着大量未被实现的供给和持续累积的购房需求，实际的市场消化速度明显放缓，在一定的时间内，大量累积的潜在需求因为在商品房供应格局、房价、地区经济的变化下将有可能转化为租赁需求，暂时退出购买需求总量，也就是说，南京市房地产市场总量严重供大于求的时代已经到来。本报记者 汪晓霞新华日报
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