近年来，我省房地产业发展势头迅猛，但投资过热也给银行拉响了“警报”。经历了今年以来的宏观调控，该行业的发展出现了新动向，许多不断变化着的现象和问题值得分析和探究。
投资过热影响房地产业健康发展
从2000年至2003年，我省房地产开发投资额增幅年年高于全国平均水平。全国房地产投资每年增幅都在20％以上，我省显得更“热”，2001年投资增长率高出全国平均水平0.82个百分点，2002年高出4.77个百分点，2003年高出20.1个百分点。但是我省商品房销售额的增长率除了2002年外，其他年份均低于全国平均水平。商品房销售的增长幅度低于房地产投资的增长幅度，表明过快的投资得不到相应的销售来支持。
据业内人士分析，此轮房地产投资过热，一方面有其合理的因素，即我国经济的高速增长、城市化进程的加快、居民收入水平的提高、消费结构的升级、大量外资的进入和劳动力流动形成的市场有效需求，这些是促进我国房地产业持续快速增长的主导因素。但是另一方面，由于非理性投资泛滥，大大超前于国民经济发展水平和社会有效需求能力，引发了诸多问题。
这些问题在我省也表现得较为突出。据统计，至2004年10月底，陕西省商品房空置面积达70.22万平方米，比上年同期增加了48.5％。其中商业营业用房空置问题更为突出。省会西安市至2004年10月底空置一年以上的商业营业用房面积就达到了50万平方米以上，其中不少是烂尾工程项目。这一问题的出现，主要是开发商从获取最大利益的角度出发，将很大一部分资金投向中高档房产，特别是投向了一些豪华商业用房、高档公寓和别墅项目。事实上作为欠发达地区，我省市场主要需求的是中低档的经济适用商品房。结果导致了大量高档房产无人问津、长期闲置。高度依赖银行贷款的盲目投资严重影响我省房地产业的健康发展。
金融宏观调控促房地产业重新“洗牌”
今年以来，在国家一系列宏观调控政策和措施的持续作用下，我省房地产开发投资增速开始明显回落。今年前三季度，我省房地产开发投资完成143.18亿元，虽然比上年同期增长24.8％，但增速比上年同期下降53.6个百分点。其中全省房地产开发投资中土地购置费为15.75亿元，比上年同期下降1.6％。同时银行对房地产贷款增速明显放缓，在房地产开发资金来源中，国内银行贷款绝对额和比重出现双下降。截至今年9月底，在我省房地产开发投资资金来源中，国内银行贷款为33.48亿元（不含与房地产有关的个人住房、建筑企业流动资金等贷款），同比下降8.47％。银行住房开发贷款占全部房地产开发投资资金总额比重为19.83％，比上年同期下降8.33个百分点。这表明我省在规范商业银行房地产贷款以及减少房地产业对银行信贷的过度依赖，规避和降低银行风险等方面，迈出了一大步。
投资增速的明显回落，是否会损伤我省房地产发展的活力？对此，记者采访了一些业内专家和房地产开发商。陕西房地产研究会会长、长安大学教授王圣学对记者说，宏观调控政策对我省房地产业的发展是一种规范而不是一种制约，对整个行业将起到积极的作用，特别是银行信贷门槛的提高，将引发我省房地产业出现新的变化。其中最重要变化就是我省房地产企业“洗牌”加速。金融宏观调控会使相当一部分房地产商无法获得或不能及时获得开发贷款，这对于主要依靠项目贷款和期房销售回款来维持项目运作的房地产商而言，是一个严峻的考验。另外，国土资源部和监察部发布通知明确规定2004年8月31日为协议转让土地最后截至期限，这将加速拥有地块却无力开发的房地产企业抛出地块，对有实力的房地产企业则是一次发展壮大的良机，这会使我省房地产行业资源进行重大调整。显然，以前房地产开发中“以小搏大”、“空手套白狼”的模式将不存在了。一些实力较弱的房地产商（包括部分近年来跟风进入房地产行业的中小企业）会因此退出房地产业或放弃计划中的一些项目。同时由于国家要求房地产开发项目资本金比例由原先的20％提高到了现今的35％，因此，房地产企业间的联合将增多，兼并重组的现象也将越来越多。这对行业的长远发展是非常有益的。
走多元融资之路刻不容缓
事实上，我省房地产开发企业整体实力较弱，自有资金较少，主要以负债经营为主。2003年，全省房地产开发企业资金来源合计228.6亿元，其中企业自有资金是27.1亿元，只占到资金来源总额的11.85％。房地产开发所用的大部分资金都是企业通过各种渠道获得的银行贷款。银行信贷资金贯穿于土地储备、交易、房屋建造、装修和商品房销售等房地产投资开发的全过程，银行信贷构成了房地产融资的主要方式，银行对房地产业的直接融资和间接融资已占到房地产企业资金总量的6至7成。我省房地产业融资渠道单一，对银行信贷高度依赖，不仅加大了银行经营方面的风险，而且也使开发商因资金不足或是利率成本过高而无法承受贷款，易导致房地产开发项目资金链条中断。
金融宏观调控使银行信贷的门槛提高了，这样对我省房地产企业的融资途径提出了新的要求。中国工商银行陕西省分行住房金融业务部主任张宗锁说，拓宽房地产融资的关键，在于发展市场化的直接融资。房地产企业可通过借壳上市、海外上市、吸收海外资金以及利用房地产基金等途径尽可能的建立多元化的融资渠道。另外对于众多中小房地产企业，应积极寻求与大公司合作，解决资金困难。还可寻求民间资本的支持。
陕西华宇实业公司董事长高卫华说，华宇公司从2000年开始进入房地产业以来，经营上选择了一条“同仁加盟，内部参股”的道路来解决资金问题。公司实行“大股份”，项目实行“小股份”，一个项目一个股份制，盈利按股分，风险按股摊，参与者都满意。现在要求加盟入股者越来越多，聚集的社会资金量越来越大，使公司拥有了较强实力参与高层次的市场竞争。几年来，华宇公司自有资金积累已近3亿元，使用银行贷款只有1000万元。
王圣学说，对于陕西房地产企业来说，金融宏观调控将引发一场扩大融资途径的革命。我省少数房地产商已意识到借助资本市场进行直接融资、做大做强企业的必要性，如新西部等房地产公司重组涉足资本市场，这是一种必然趋势。
记者在采访中还获知，今年前三季度，我省房地产业利用外资1.65亿元，在全国31个省、市、自治区中居第14位，利用外资增幅则处于第11位，这说明陕西省尤其是省会西安市的房地产市场对外资是有吸引力的，也表明我省房地产行业融资途径将越走越开阔。
（本报记者 沈谦）
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