顺驰创始人、融创集团董事长孙宏斌
提问：
在北京这边是怎么发展的？
张玉良：
现在绿地在全国已经有16各城市有房地产项目，整个开发规模，其中在开发有200多万平方公里。绿地发展轨迹是最后一站到北京，为什么这样呢？绿地在上海是农村包围正式，在全国范围来讲先走一般城市，再进入北京，是这么一个过程过来的。从目前来看，绿地希望进入北京，因为它觉得现在来北京有优势，优势第一就是总体上来讲这个企业相对比较大，完成了中小企业发展经历，从资产来看已经超过140亿。去年按财务口径来讲已经超过100多亿营业额，其中70％是房地产主业。这样的话就房地产行业来看，从整个企业的规模，包括到主业的规模，在全国已经走在了前面，已经进入了北京，因为北京的大企业还是比较多。
第二个，我觉得绿地对整个房地产市场开发、设计、规划能力还是比较强的。从绿地在上海来看，一直是走市场化的，完全是按照市场要求、规则进行运行。那么，在整个房地产的研发方面，我们有专业的研发队伍，专门的市场策划部门，那么从规划设计来讲，有专门规划设计的公司来支撑整个全国产品规划设计技术。所以，有技术上的能力跟市场拓展方面的能力，所以它想进入北京。
第三个，总体来讲北京比较好，市场比较大，绿地规模发展有市场需求。从现在来看，非常想进入北京，也觉得有能力。另一方面，绿地到北京做什么呢？有两个方面，一个方面现在还是想成片开发，就是规模开发授权，这个当然还要看土地供应的条件。第二个也想在中心区搞一些商业地产，绿地商业地产在整个房地产产品当中也是比较重要的一块，我们每年开发商业地产占整个开发规模当中是20－30％。而且，我们会把一半左右商业地产留下来进行经营。我们觉得北京是中国的政治中心，也是连接世界的重要的城市，中国经济在世界影响越来越重大过程当中，我想市场需求还是很大的。
因此，我想我们觉得绿地在商业地产这块也会进来，如果绿地进来的话，在这两方面市场拓展。现在进来的时间从我们自己来看是希望能早一点进入，因为我们觉得自己条件具备了。但是，现在也有一些困难，因为我们以前对北京的市场熟悉度还是不够的，对北京整个社会资源拥有上，特别是人文资源上，还是相对差一点，我们在三年前曾经来考察过，后来由于各种因素没有进入，进入全国其它兄弟省市。所以，什么时间最终踏入，还要看我们推进的情况。但是，我想2005年我们有项目推出，而且不是小项目。
提问：
2005年，就是今年吗？
张玉良：
今年，我们去年底先期开发房地产办事处已经在这里，长期有一批人在这里工作，当然也希望在座各位朋友给我们更多的信息渠道，跟有需要合作的公司合作一些项目。
提问：
是不是向媒体公布要拿地的信息？
张玉良：
是的。
提问：
多大地呢？
张玉良：
越大越好，绿地在全国一般是150万的规模。
提问：
今年是拿到项目吗？
张玉良：
我们目标是2005年在北京一定要有项目开工。也就是说今年上半年要把地锁定，没有半年时间我们觉得还是比较紧张的按照我们计划，上半年把地拿完了，明年开工。
提问：
现在谈手里面有企业参股经营的？
张玉良：
现在谈的是公司，当然我们现在也想北京从整个政府招标市场上去选择。
主持人：
我们今天一共邀请了四位嘉宾，有位嘉宾在旁边发言，还有一位嘉宾已经到了停车场，马上就上来。今天新闻发布会是搜狐年度评选2005中国新视角高峰论坛当中的十大地产影响力人物的集体采访。这十大地产影响力人物我们也是刚刚得到消息，属于新鲜出炉，一共有十位老中当选，其中五位是北京的房地产老总有五位是北京以外的房地产老总，因为北京房地产老总对于媒体记者来说是非常熟悉的，也是经常能见到的。所以，我们今天就邀请了五位外地房地产老总接受媒体采访。
我先介绍一下嘉宾，一位是上海绿地集团董事长张玉良先生，一位是广东祈福集团董事长彭磷基先生，另外两位老总一位是宏宇集团总经理黄文仔先生，还有一位是融创集团董事长孙宏斌先生。介绍一下媒体记者，我们今天来的是北京主流媒体，财经和行业有影响力的媒体，是北京青年报、北京晚报、北京晨报、京华时报、北京娱乐信报、新京报、精品购物指南、经济观察报、二十一世纪经济报道、安家杂志、新地产杂志和楼市杂志等各位资深记者。对于这些行业当中领头人物，都是有重量级的人物，下面把时间交给媒体的记者。
北京晚报：
我不知道彭总在北京有没有项目，国际上一些基金机构想进入北京，现在北京市场空间还是很大的，但是我们各自都认为很有实力，很有优势，我想问一下两位老总，分别从自己优势，本身杀手锏，谈谈北京利润率，谈一下细节。
张玉良：
刚才提的问题，我们对北京市场是看好的，两个市场是不看好的，第一个是住宅市场，第二个是商务住宅，上班的物业也看好，办公物业也是看好的。我觉得这是中国整个城市化，北京对国内的影响。第二个是中国在世界崛起当中，在国际上影响带来的效益，因此我们是看好的。同时，我觉得前两年北京房价相对来讲涨的比较快。但是，近一、两年来相对比较稳定。一般某一件事情有一个比较快的增长期以后，停顿下来也是调整。那么，后一期，我觉得它的地位，它的作用，城市的功能不断在提升。因此，对北京市场无论是从需求还是价格上多看好。第二个问题是什么样的回报，我们现在住的主要有正常的投资回报，15％以上都是可以经营。
彭磷基：
刚才媒体问的这个问题，我看我是最没有资格回答，因为我在北京没有项目，当然在北京、上海市场我们都调查过，北京两个地方市场发展前景很大，而且供应还没有平衡。所以，发展机会还是比较大的。拿我们集团来说，把我们所有的投资都集中在广东省，都没有跑到省外，因为我们人寿有限，所以说没有办法调动。到目前，我们还没有计划到北京来投资。
新京报：
我是新京报的记者，首先向两位老总表示祝贺，被评为十大影响力人物。现在做了一个选题是关于商业的，零售业在2004年已经完全放开了，那么2005年有可能是商业地产发展的一个良好的时间段。那么，想请两位老总谈一下上海和广州商业地产发展的状况。对开发商无论是现金要求，还是技术要求都是非常高的。从目前来看，无论是上海、北京、广州，房地产发展有没有一些问题，有哪些问题？在2005年有没有能力解决？
彭磷基：
拿商业地产来说，发展机会都蛮大的。因为我们国家已经参加了WTO，越来越多外商到我们国家投资，不管是广东省也好，北京、上海地区也好，都要求比较高因为自从参加WTO以后，来我们国家投资都是比较大的机构，外面的机构，所以他们要求是比较完善一点的建筑，一般以前我们商业地产大老反而需求量不是这么大，因为外面很多还是有剩余的。要是投资甲级的商业大老的话，可以说空间还是很大的。现在唯一我们要选择的时候还是要看地点，因为他们选择的时候还是会喜欢找一些交通比较方便，尤其是很注重停车位的供应，尤其是拿设备来说，大家现在都已经进入IT时代，所有设备都要完善，才能满足他们的要求。
张玉良：
我觉得上海的商业地产目前情况来看，城市地位跟国际影响与辐射力的增强，目前商业办公是非常短缺，特别是商业化的办公，专业化的办公楼比较缺，主要是高档一点的，各方面配置比较高的。目前需求市场是这样的，通常的办公楼，如果好的办公楼是百分之百出租率，而且过去小企业自己在里面办公，或者是找一个随便的地方。现在，中小企业全部是进入比较规范的这样一种办公楼，而且是可分割的办公楼，对这个市场需求非常大。所以，目前上海办公楼市场还是比较紧缺的。随着国内辐射力的加强，进驻上海企业越来越多。那么，这个商业是两个层面，商铺的商业一个是主题商业，第二个是中小商铺，中小商铺跟我们国家经济机构，跟我们国有企业改革有关系，因为相当一部分人下岗了，下岗以后自己想搞一点经营，商业繁荣了，做商铺，所谓中小商铺，比如一百到三百平米铺很好做，也很好卖，投资性很强，目前非常符合，就是可分割的中小商铺。
新京报：
价位怎么样呢？
张玉良：
不同地域不一样，最好地段超过十万以上，在中档地区大概是三万到五万之间。如果在新的开发区里面，是两万左右。
提问：
有一个问题云张总，您说在外地是50万米以上，但是在北京可能是五环以外了，咱们选是哪个区域？这边中心区域做商业地产是多少规模？投入的人力有多大？在整个全国占领来说，绿地把北京看作是一个什么样的位置？
张玉良：
谢谢，绿地对北京市场非常看重。前面交流有一个观点，绿地在上海是先从农村包围城市发展起来的。对于北京市场，我们也有这样一种观点在里面，我们先到全国各地其它城市，积累经验之后，最后来北京发展，因为我们月的北京市场大，竞争力度也比较大，你进来必须是有比较强的实力，有比较好的市场开拓能力，包括你的整体水平比较高的时候才能进入。那么，现在我们觉得我们到了可以进入北京市场的时候，因此在去年底，我们就着力规划进入北京。那么，如果进入北京的话，现在我们规划是这样的，就是在三环到六环之间这样一种规模性的开发，以住宅为主，这是我们要选的，我们现在在找地，谈项目，谈了好几个，大概都是这个规模，希望规模都是五十万以上的小区，在商业中心十万以上都可以做。
中国房地产报：
有一个问题想问一下黄总，九十年代前有机会拿到祈福新村规划项目，彭总您是否会用三千元每平方米标准来装修您的楼盘？
黄文仔：
如果我像彭先生那么有本事拿6000亩的土地，也是可以的。
彭磷基：
13年前开始的时候只拿了1000多亩，发展以后看到前景，后来到最后扩充到7500亩，目前差不多发展到剩下来只有1500亩左右，已经发展了13年。用了差不多4万多套，现在剩下来的土地还可以多盖1万套左右。其实，我们这个项目跟一般其它房地产的开发不一样，不是其它的发展商不会做，而是它是有一点点问题，在我们发展的是一个整的社区，因为包括在我们项目里面什么都有，除了商业区，我们在教育方面有7所学校，另外有600个房间的大型医院，其它设施也很多。刚才你问的问题我们会不会花3千块钱搞装修？我认为我不会，原因是你要真把它装修好的话也不需要3千块，顾客、买客绝不会宁可多付你3千块去买你的装修。
北京青年报：
我想问孙总一个问题，关于顺驰细的概念最早是北京青年报提出的，我们想请孙总介绍一下三个公司之间的关系，包括您和三个公司之间的关系，包括和管理层的情况。因为非常特别，其中有两家公司您不担任任何职务？
孙宏斌：
这个挺简单的，因为顺驰中国和顺驰置业两个公司没有任何关联交易，现在顺驰中国有顺驰置业10％的股份，这是它们在股权上的关系，因为这三个公司唯一跟我有点关系。我们希望融创集团给顺驰中国无论在哪儿发展的时候，得到顺驰置业的支持，这两个公司没有什么关系，它们之间没有任何关系。
新地产：
我问一下黄总，星河湾来北京很长时间，一直低调运作，但是投入了很大的代价，做景观、园林。请问今年星河湾什么时候入市？
黄文仔：
我们花了两年时间，已经封顶了，正在做环境，大概开盘时间我们预计还是在今年六月份，如果我们进展顺利的话，我们的目标开盘就是把环境和样板房都装修好，我们的会所、体育馆、周边的环境都做好，我们的目标是这样的。
精品购物指南：
我问一下上海绿地的张总，因为我在上海住交会的时候听说张总已经在拿地了，我想问您在北京拿地的情况？
张玉良：
绿地从去年11月份开始就派队伍在北京来准备发展，目前谈的是好几个项目，但是没有最后确定。我们的目标是在上半年把地全部拿够，然后下半年开工。
新京报：
开盘是住宅项目，还是商业项目？
张玉良：
目前谈了好几个项目，不是一个，有五、六个。
新京报：
到北京拿项目有没有自己定的目标，比如说就是拿商业，还是住宅的？
张玉良：
两种都要拿，住宅为主的地是规模的，商业相对小一点，但是区域是核心区域。
新京报：
看好的商业地产项目，地段是哪里？
张玉良：
好几个。
新京报：
多大规模？
张玉良：
住宅四、五十万，商业是八十万左右。
新京报：
您拿这个项目有什么样的类型？
张玉良：
自由物业，办公、酒店和商业。
新京报：
自由物业租金比较高，我们计划用多少钱来做这个？
张玉良：
这个要看最后拿的规模。
新京报：
问一下顺驰集团的孙总，大家都知道孙总是创造地产奇迹的人，想问一下咱们2005年有什么打算，对商业地产有没有什么考虑？
孙宏斌：
我们融创商业地产很多，一个是纯餐饮的，我们在时代澳城项目有45万平米的公建，有很多商铺和写字楼，在商业都卖的差不多了，有很多商业，我们做了很多商业。商业大概有200平米，公建是100平米左右。
中国房地产报：
我问一下顺驰孙总一个问题，其实顺驰孙总不承认顺驰夕阳，顺驰提出180，后来由于某种原因对外公布数字是110亿，听说内部消息三年之内顺驰达到1000亿，不知道这个指标离您的要求还差多远？顺驰中国上市节奏现在到什么程度？
孙宏斌：
实际上准确说去年年初定的目标是150亿，说这个数可能是顺驰和融创加起来，可能是这么一个数。我们的目标是没有差一点，差一点确实是因为宏观调控让我们有一些影响，有些地方影响比较大，比如像苏州、长三角影响比较大，长三角还是苏州影响比较大，其它地方南京有一些影响。包括有的地块拆迁还是有影响，我们没有完成。但是，我想说宏观调控对发展都有影响。但是，我想通过宏观调控以后，其实我们竞争优势更明显了。现在融创有500多万平米，顺驰有880万平米，所以优势是这样的。未来三年，我还不知道顺驰怎么样，因为最近我刚从国外回来，他们计划这两天正在开会，还没有出来。我觉得没有1000亿那么多，七、八百亿差不多。因为现在我们上市没有节奏，随时都能上，因为我们已经通过了，所以如果要上的话可能补一个财务审计报告，最后看市场，觉得市场比较好，价格比较满意，我们就上。所以，跟我们说五、六月份市场比好，在暑假前，我们可能在六月份，如果市场不好，我们可能到下半年了。
北京青年报：
我记得前年2003年11月份的时候我采访孙总，孙总当时给我讲了一句话给我印象非常深，您当时说北京没有好房子，在今年规委组织一次活动上，前规委主任说他从广东回来看北京没有好房子。这两个，一个是您说的，一个是黄总没有亲自这么说，北京有这么一个说法，我想问一下黄总，在您心目当中什么样的房子是好房子？您将来在北京建的北京星河湾是你心目当中的好房子吗？
黄文仔：
这个不是我说好就好，说不好久不好，应该是北京买房人，包括你们记者说好就好，你们都说不好的，我估计好不了哪里。我个人意见的话，北京也不是没有好楼盘，是不是尽善尽美，我相信哪个商铺都很难做到，好房子还是有的，到哪里都有，关键是你用什么标准来判断它，来要求它。
焦点房地产网：
我想问彭总一个问题，彭总应该说十年磨一剑，用十年的时间打造了一个祈福新村，2004年的时候您又重新做了一个项目，在您看来担心不担心新的项目无法超越祈福新村呢？
彭磷基：
我第一个项目是在今年10月初拿过来开盘卖的，土地差不多是三千亩的土地，因为这个项目跟祈福新村完全不一样，刚才我说祈福新村确实是发展一个社区的发展计划。但是，我今年开盘一个南海的项目，是一个比较高档的项目，65％以上都是别墅，其它都是洋房，都是低密度，低层的楼盘。因为它的地形确实很特别，离市区不远，开发三十到三十五分钟左右，地形一面是高尔夫球场，一面有湖，中间有很多原始的山体，保留大部分山体，房子都在山体中间，盖出来是比较特别的项目。所以，我们拿出来，第一天已经卖了60％，而且价格卖的相当好，都很受欢迎。因为两个是不一样的，第二个项目是供应给一些顾客，他有比较高的要求。所以，我们没有担心两个有什么矛盾的，性质是不一样的。
北京晚报：
我想问一下黄总，那个项目比较递交，前两次去的时候做环境，您能不能透露一下价格？一个总价？或者是一个大概的价格？
黄文仔：
很感谢你去过星河湾四次，确实很有吸引力。北京星河湾我们用了两年时间，想把它做好，想做一个让大家相对比较满意的项目。至于开盘多少价钱，到时候就知道了。
主持人：
由于时间关系，我们今天就到这里，感谢四位老总参加我们今天的集体采访，感谢各位媒介的朋友。
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