4月6日出版的中国社会科学院《2005年房地产蓝皮书》为我们打开了认识今日房地产市场的一扇窗。《蓝皮书》披露，2004年全国商品房价格大幅攀升，个人购房所占比重达到93.3%%。报告指出，尽管关于房地产泡沫和房价过高的声音不绝于耳，但居民的购房热情不减。支撑需求持续增长的动力，一是居民收入的增加超过住宅价格增长速度；二是城镇化加速；三是投资和投机性购房需求。另外，我国房地产投资结构发生变化，其中，从商品住宅的投资类型结构看，经济适用房投资比重继续下降，由2003年的6.13%%下降至4.61%%，为1998年以来最低。（4月7日《中国青年报》）

　　只有把房地产市场中的自住、投资和投机区别开来，我们才能真正看清哪里有泡沫。否则，一刀切的解决办法（比如全面提高房贷利息）效果会适得其反，导致居民、银行和房地产市场三败俱伤。

　　首先，人们惊呼房价太高是因为供给和需求出现根本的结构性矛盾。人们希望有中低价位的经济适用房，但是2003年全国房地产开发投资总额只有区区10106亿元。而随着福利分房的结束，一度受到人为阻碍的城市化进程回到原有的轨道上而迅速加快，城市房屋的需求迅速增加。每年超1000万人的城市化速度只是个非常保守的估计。以一家三口希望拥有一套30万元的大中城市超低价位的房屋计，这部分人持币待购的就在1万亿元以上。加上城市原有居民的购房欲望、一些人投资购买第二、三套房等等，供需矛盾不用我来算了吧？这种情况下，房地产商首先满足“富人”的需求是自然而然的。

　　必须认识到，中国21世纪初叶的城市化是一场千年的革命，它的速度可能远远超过我们绝大多数人的想像。这个城市化浪潮导致人们对城市房屋的需求也有可能超出我们的想像。这是任何“计划”和“调控”都无法做到“先知先觉”的。因此，对于当前房价太高的问题，最好的办法可能就是放开土地和房地产开发市场，让更多的民间资本自由进入这个领域，提供更多的供应以满足需求。

　　其次，当前中国房地产市场对银行依赖过度的问题，应该一分为二地看。一方面，房地产公司自有资金比率过低，这是不正常的，也提高了银行的风险。但这与过去不合理的土地批租息息相关———即房地产市场的开放程度不够，土地批租跟政府关系太密切。因此，要提高房地产公司的资金自有率，同时开放房地产市场，变房地产开发的“以项目（实为土地）为纽带”为“以资金为纽带”。另一方面，对于个人房贷，除了短期投机行为，自有资金过低并不是太严重的问题。

　　依我看，房地产投资对于弥补中国目前不完善的社会保障体系还有着重要的意义。自住和长期投资都已经充分地考虑到了自己的还贷能力，这笔贷款对于银行来说，即使采取优惠利息，仍然是非常合算的优质资产。如果一刀切地全面提高房贷利息，阻碍了中低收入者进入房市不算（其一旦进入，贷款也是银行的优质资产），事实上就是逼得很多人提前还贷。银行等于损失了两大部分的优质资产———中低收入者的自住房贷款和中高收入者的投资房部分或全部贷款。

　　最容易出现房地产泡沫的，是地产商的炒作、骗贷以及个人投资者的短期投机行为。对于前者，除了有关部门和银行多方擦亮眼睛严加打击和防范以外，别无他法；对于后者，则可以通过对明显的商业地产和房价明显过高的具体项目区别对待，通过提高首付比例和适当提高贷款利息甚至拒绝贷款来抑制投机、降低银行风险。

　　作者系《中国青年报》“青年话题”编辑

　　今报特约观察员邓聿文

　　有一种观点认为，经济适用房投资比重下降是因为开发商不愿投资经济适用房项目，因此，开发商应该为此负责。表面上看似乎是这样。地产大亨潘石屹和任志强不就说过，房子是给富人盖的，房子也是卖给富人的吗？的确有很多开发商不愿投资于经济适用房，认为利润太少；而一部分已经从事经济适用房项目开发的房产商，也不愿意继续做经济适用房项目，甚至想把经济适用房转化为商品房，因为商品房价格不受管制。“新闻联播”就曾报道过好几起这样的事例。

　　但在我看来，板子不能全打在开发商身上。能为穷人着想，当然是道德高尚的表现，可在商言商，追求利润是商人的天职，从这个意义上说，建房首先满足富人论似乎也没有什么好指责的。既然如此，问题会是什么呢？

　　我认为，政府至少要为开发商不愿投资于经济适用房负大部分责任。按照经济适用房的字面意思来理解，它应该是政策性住房，带有政府保障的性质，也就是说，对那些买不起普通商品房的中低收入者，政府有义务满足他们基本的住房需求。因此，要开发商投资开发经济适用房，政府应该在土地划拨、税收等各方面有比较大的优惠才是。另一方面，相对于同地段的商品房，经济适用房也应该具有明显的价格优势，低收入家庭才能买得起。两方面条件都具备，经济适用房才能达到政府设想的目的。

　　然而，在实际的运行过程中，远不是当初设想的那样。首先，对开发商而言，由于土地批租中腐败严重，加上其他环节中的交易费用，导致地产开发成本高企；而经济适用房又不能像商品房那样随意放开销售，它存在一个政府限价，这样就大大压缩了开发商的利润。谁愿意做无利买卖？另一方面，对中低收入家庭来说，经济适用房的价格还是高过他们的购买能力。根据建设部政策研究中心的估算，由于实行土地行政划拨、税费减半、政府限价，经济适用住房比同地段商品房价格低15％到20％。显然，就算按照这个价格，很多中低收入家庭也买不起房，从而，政府救助他们的政策目标并不能彻底实现；相反，开奔驰买豪华“经济适用房”的现象倒屡见不鲜。

　　除此之外，一些地方政府在财政压力下，希望房子价格越来越贵，这样才能吸引更多的开发商，卖出更贵的土地价格，为此不惜缩减经济适用房的土地供应量，这样，开发商即使想开发经济适用房，由于受土地供应限制，也是心有余而力不足。

　　所以，从上面的分析来看，政府要想实现“居者有其屋”的目标，一方面应坚持把发展经济适用房和中低价商品房作为政府房产政策的重点；另一方面，必须减少地产中的腐败现象，适当扩大经济适用房的土地供应量，否则，经济适用房的投资比重还会继续下降。

　　作者系中共中央党校《学习时报》编辑