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时间：2005年04月27日16:10 来源：北方热线-沈阳日报 |
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房交会上，二手房“转按揭”咨询踊跃。图片中心记者佟鑫摄
“转按揭”由于比一般房贷多出了一方借款人，风险大大增强，因此，银行对借款人和房产的审查特别严格。目前这个业务在沈阳还是很边缘的。银行工作人员说：“转按揭”更适合那些贷款金额较大的客户。
何为“转按揭”？
“转按揭”是“个人住房贷款转按揭业务”，在中国农业银行辽宁省分行营业部房地产信贷部的“个人住房贷款业务”材料上，是这样定义“个人住房贷款转按揭业务”的：指在个人住房贷款还款期间，因借款人出售已作为抵押物的房屋，贷款人向新的购房人发放的、用于其购买作为抵押物房屋的贷款。“简单地说，就是新的买主接着原来的买主偿还贷款。”同样办理“转按揭”业务的交通银行一位客户经理指出，对于客户来讲，通过“转按揭”这种方式购买房屋，除了能购买到自己心仪的房产之外，还可以省去维修基金、物业费等约占房款4—5％的费用。不过，另一位业内人士说：“做‘转按揭’要花的律师费、公证费、保险费等，也着实吓走了一些咨询者。”
案例：
42岁的王兴华有一套几年前贷款50万购买的房子想卖掉，有人也表示有意购买。可是，不仅王兴华的贷款还没还清，那位买家也得贷款才能买得起。银行的工作人员告诉王兴华，这种情况可以在银行办理“转按揭”。“转按揭”是个挺形象的词儿，人们常把以分期付款方式购买住宅叫做“按揭”，“转按揭”就是这种购房方式的“转移”，由房屋新的买主来继续还款。这种“还款转移”的做法，能使那些小房换大房、大房换别墅的人们减轻不少经济压力，也能使由于出国、搬迁至外地生活的人们免除心中的房贷之忧。近日，经过一番采访调查，记者发现，虽然“转按揭”不乏人们关注，却少有银行高调办理。“这跟国家的宏观政策和这项业务的风险性有关。”业内人士如此表示。
咨询人多业务少
据悉，沈城各大银行从去年开始办理“转按揭”业务，但是由于办理的客户屈指可数，有的银行现在几乎不再做了。同行认为“转按揭”办的最多的中国银行，去年一年也只办理了五六笔。中国银行沈阳分行营业部消费信贷科副科长李晶说：“尽管每周都有人来问，但问明白了往往就打‘退堂鼓’了。这与‘转按揭’的特点密切相关。毕竟，转按揭并不适合所有人。”
据李晶介绍，“转按揭”由于比一般房贷多出了一方借款人，风险性大大增强，因此，银行对借款人和房产的审查特别严格。银行的工作人员往往要通过走访借款人单位、家庭，与借款人面谈来确认借款人是否具有贷款资格。同时，银行还要陪同双方借款人去房地产大厦和保险公司办理各种手续。由于这些服务都是免费的，很多银行将之视为维护客户的一种服务。“我们以往的客户大概分为两类，要么是暂时无法交纳巨额还款的机关事业单位员工，要么是需要资金做生意不愿付全款的私企老板。这些客户都是工作稳定、经济实力较强的人群。”李晶指出，“转按揭”更适合那些贷款金额较大的客户，至少要在20万元以上。“转按揭”需注意什么
“目前，在我市办理‘转按揭’还是一个挺漫长的过程。”一位业内人士指出，由于银行和房产管理尚属两个系统，中国人民银行的个人信用系统尚未在沈城正式运行，原借款人、新借款人和银行三方免不了多跑几趟腿儿，整个“转按揭”办下来得将近两个月。所以，决心要做“转按揭”的人们得有等待的耐心和跑腿儿的精力。
其次，有产权证的房产才能办理“转按揭”，期房是不能办理这项业务的。业内人士提醒有意通过“转按揭”购房的人，一定要注意房屋验收报告、竣工报告等各种手续是否齐全。只有手续齐全，才能通过银行的审查。
另外，国家关于限制房产投机行为的政策已经非常明朗。由于一些“炒房者”通过“转按揭”来买卖房产，本月，上海等城市的银行已经停止了“转按揭”业务。据悉，沈城目前还未出现类似情况。但是，客户是否具有“炒房”嫌疑仍然是银行审查的要点。业内人士说：“比如，客户已经还款两年多了，而不是仅仅几个月就要卖出，在某种程度上可以说明他当初是为了居住购买。”“当然，如果日后国家征收房地产税，人们觉得另养一处房子成本太高，‘转按揭’业务有可能增加。”有关人士分析，“不过，目前来说，这个业务在沈阳还是很边缘的，这是正常的现象。”本报记者徐柳
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