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时间：2005年04月28日16:24 来源：北方热线-沈阳日报 |
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图片中心记者徐战摄央行对一年期贷款基准利率只是做了“0.27”的调整，但带来的连锁反应却不容小视。对于投资或投机者来说，怎样看待融资成本提高的问题？月供负担增加了多少？
从2004年10月29日央行上调金融机构存贷款基准利率之后，有关加息的话题一直是社会关注的热点。在加息过后的半年间，利率的调整引起了一整套连锁反应。加息关系到千家万户，在新利率面前，百姓们不约而同地捂紧了钱袋，关心这一连锁反应的下个环节。
首先，我们还是先回忆一下这一连锁反应的过程：在央行调整贷款利率之后，个人购房贷款利率在今年3月17日进行了调整。调整之后，引起了一定程度上的提前还贷风波，紧接着有部分商业银行针对提前还贷收取违约金，接下来又有银行提高过期还款的罚息利率，这其中还有购房首付比例的提升以及针对购房者购买第二套住房的利率调整……
而这一系列的反应皆来自于央行的利率调整———一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的1.98％提高到2.25％，一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.31％提高到5.58％。0.27％这个平时生活中极其微小的一个数字让我们真实地感受到了它的力量，仿佛距百姓很远的“宏观调控”其实就发生在我们的身边。
0.27 给房价压块石头
举个例子，假设某居民家庭的月收入为6000元，家庭积蓄拥有二成首付能力并准备用月收入的50％支付月供贷款期限为20年，该家庭具备购买价值50—60万元的住房的能力。假设利率升高到6％、7％或8％，则该家庭的购房支付能力将分别下降到原来的94％、86％、80％，换而言之，该家庭将买不起50—60万元的房子，而只能购买45万元左右的房子了。这种购买力的下降必将使得市场整体的需求曲线发生移动，假设供应维持不变，则房价必然要下跌，这是加息挤出房价泡沫的内在机制之一。
对于投机者来说，同样存在融资成本提高的问题，购入价值100万元的房产，闲置一年后转让，如果6成资金来源于银行并且利率是8％，则贷款融资产生财务费用4.8万元，加上转手的交易费用，房价涨幅必须极高才能确保收回本金。更重要的是，由于持续加息对资产价格泡沫有挤出效应，投机者很可能改变房价走势预期，因考虑到房价可能下跌而纷纷撤离房地产市场，这将导致泡沫迅速被挤出。
0.27 月供负担增多少
目前的住房抵押贷款实际上是浮动利率的，按照规定，如果利率上升，则已经签订的住房抵押贷款合同，自下一年的1月1日起执行新的利率。
假设业主以8成30年按揭贷款购入价值100万元的房产，按照调整前的利率，月供为4447.15元。假设未来每过一年后执行的利率分别上涨为6％、7％、8％，则第二、三、四年的月供分别为第一年的110.91％、122.54％、134.38％，上涨的幅度是非常惊人的。如果业主在买房时就以月收入的50％来支付月供，并且三年中收入没有增长，则月供占收入的比重将上升到67％，业主很可能面临生活捉襟见肘的窘境。相对而言，20年期的贷款风险要稍微小一些，上述情况下，月供在后续三年分别上涨为第一年的107.86％、116.01％、124.11％。
虽然只是“0.27”的调整，但带来的连锁反应却不容小视。由此可见，购房者在买房之前还要认真研究央行推出的有关政策，在利率上算细账，量力而行。本报记者常思哲
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