张琦

　　同比增速迅速回落，但投资总量规模持续增大

　　2005年一季度，我国房地产投资继续保持2004年稳定增长态势，投资总量和规模1－2月份为1200亿元，1－3月为2324亿元，投资规模首次在一季度就超过了2000亿元，但与2004年相比，投资增速迅速回落。

　　一般来说，房地产投资在第一季度增速都是全年最高的（2002年、2003年、2004年均是如此），那么，2005年第一季度我国房地产投资增速将会大大低于27％。事实上，我国从2004年8月份以来，房地产投资增速就已经回落并稳定在28％－29％的范围内。按照目前房地产投资增速推测，2005年全年增速可能会在20％左右。

　　然而，虽然投资增速迅速回落，且回落幅度很大，但房地产投资的绝对规模仍然很大。我们应清楚看到，一季度1－2月27％和1－3月26．7％的增速是在2004年43％和41％增速基础上的同比增速，从绝对值比较就很明显说明这一点：如2005年1－2月份投资总量1200亿元，已相当于2003年1－3月1285．1亿元投资总量，2005年1－3月2324亿元的投资总量，已经逼近2003年1－5月房地产投资总量2801．37亿元。可见，2005年一季度，虽然投资增速迅速回落，但绝对投资总量是很大的，从这里也说明我国目前房地产投资总量已经跃入了较大规模台阶上了，投资量增速任何微小变化的背后，都蕴藏着巨大的资本量增减。

　　增速恢复到“高于同期固定投资增速”状态

　　一般来说，房地产投资增长是带动固定投资增长的主导力量，多年实践证明，房地产投资增速在大多数时间里均高于同期全社会或者同期城镇固定投资增速，2003年以前均是如此。

　　但到了2004年以后，这种情况被打破，出现了2004年1到10月份房地产投资增速均低于同期全社会和同期城镇固定投资增速的现象，只有2004年的11月和12月份才开始扭转了这种非正常情况，但房地产投资增速高于同期全社会和同期城镇固定投资增速仅仅分别为0．3和0．5个百分点，仅仅是出现了恢复的苗头。而到了2005年第一季度，房地产投资高于固定资产增速的幅度在扩大，说明我国房地产投资开始重新恢复到“高于同期固定投资增速”状态。

　　2005年一季度中，我国房地产投资增速分别是1－2月27％和1－3月26．7％，均高于同期城镇固定投资增速24．5％和25．3％的2．5个百分点和1．4个百分点，说明房地产投资增速高于固定资产投资的幅度正在扩大，并开始恢复到正常状态。

　　从这里我们也可以清楚地看出，虽然房地产投资增长速度过快是引起投资过热的原因之一，但2004年我国投资过快甚至过热的主要原因还是非房地产的产业投资过热所造成的；正是由于2004年下半年以来，我国宏观调控政策的作用，才使个别产业投资过快、过热行为得到有效抑制，才使我国目前房地产投资与固定资产投资之间的增长结构趋向合理轨道和空间。

　　房地产投资在固定投资中所占比重开始提升

　　在2005年一季度中，我国房地产投资在固定投资中所占的比例1－2月份为28．42％，到第一季度末占25．72％。将2005年一季度我国房地产投资在固定投资中所占比例与2004年同期1－2月的30％和1－3月21％相比，虽然1－2月份低了1．58个百分点，但1－3月份高于4．72个百分点，说明房地产投资在固定投资中所占比例开始提升。

　　如果与相近的2004年第四季度房地产投资在固定投资中所占的比重21．87％、21．79％和22．45％相比较，甚至可以联系到2004年3月份以来除了1－4月份和1－5月份达到24．31％和23．99％稍高外，其他月份基本都稳定在21％－23％范围内波动的变化事实，就可以完全说明，经过2004年2－12月份房地产投资在固定资产投资中比例趋于相对稳定变化期后，到了2005年，我国房地产投资在固定投资中所占比例已打破稳定状态，开始提升，且提升比例较大。这是否孕育着房地产投资增长进入恢复性增长，还有待实践检验。但可以肯定的是，我国房地产投资及钢铁、电解铝等产业投资过热现象已经得到有效控制。

　　二季度预测

　　从2005年一季度我国房地产投资变化，结合当前我国针对房地产价格持续上涨的各项政策效应，并根据房地产投资的年度发展规律，我们认为，二季度我国房地产投资仍将会在23％－25％的范围内波动，原因是：

　　第一、2005年一季度我国经济增长保持9．5％的高水平，大大高于国家制定的全年增长速度，因此，二季度国家会适度地控制经济增速，也会适度压缩和控制房地产投资增速，因此房地产投资增速将低于一季度的26．7％－27％。

　　第二、房地产投资增速不会大幅度降低。从2005年一季度我国房地产投资增速来看，其指标比2004年已经大幅度回落，而且，从房地产增速与固定资产投资增速比较、房地产投资占固定资产投资的比重综合来看，当前我国房地产投资增长已进入到了相对正常的增长空间之内了，因此，大幅度的降低不仅不合适，也是不可能的。

　　（本文引用数据根据国家统计局公布月度数据整理计算）