深圳物业管理黑幕调查：第二篇 惊人的物管黑洞

　　中广网深圳8月4日消息（记者玉彪）深圳市一些小区业主在成立业委会,选聘物业公司过程中屡遭殴打的事件,引起了社会广泛关注，那么,业主屡遭殴打的背后，深圳物业管理情况到底怎样，业主究竟要维护哪些权益呢,记者对深圳市部分小区进行调查。

　　物管黑洞之一 丢失的本体维修基金

　　深圳市福田区南天一花园业主，69岁的范国振近年来一直为一件事而感到自豪，2002年5月，他带领小区业主成功炒掉了原来的物业公司，聘请了新公司，这在深圳至今仍为数不多；可就在范国振为此事感到自豪的同时，却发现小区业主交纳的109万元本体维修基金不知去向。

　　(相关背景:本体维修基金是全体业主交纳的维修基金，用于小区内楼房本身的维修，和公共设施维修基金共同构成了住宅的养老金。按照规定，物业公司动用本体维修基金，应充分听取业主的意见。然而南天一花园原物业公司从未对业主公开任何帐目，加上没有专门机构对这笔资金的使用进行有效监督，因此，对本体维修基金是否被动业主一直不清楚。)

　　范国振介绍到，他们在2002年5月发现109万本体维修基金被带走了，这时，业主要临撤退，他也很少公布帐目，范要求业主公开帐目，结果显示，2002年第一季度本体维修基金的收支帐目表，上面写的是105万，再加上四、五、六加在一起109万。

　　物业公司容易地就带走本体维修基金，而这应该是住宅主管部门监管负责的。

　　范国振说，三年多来，他们一直试图通过法律途径原物业公司讨回这笔资金.。可至今仍未讨到。深圳是中国商品房开发比较早的几个城市之一，从上世纪80年代就开始了大规模的房地产开发，如今墙壁裂缝、下水道维修等房屋养老问题以各种方式凸显出来。对于自己交纳的房屋维修基金不知去向，南天一花园的一些业主表示非常担忧。

　　记者在调查中发现，除了业主交纳的本体维修基金缺乏监管外，“公共设施维修基金”也是深圳维权业主一直追问的问题。令人震惊的是，深圳市上千个楼盘没有一家开发商向主管部门划拨公用设施专项基金，累计达数百亿元。

　　（背景资料：“公用设施专用基金”就是住宅的养老金，根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》第四十五条规定：“开发建设单位应当在住宅区移交时，按住宅区除地价以外的建设总投资百分之二的比例，一次性向业主委员会划拨住宅区的公用设施专用基金，用于购买管理用房和住宅区公用设施的重大维修工程项目”。目前，上海、天津的业主能够自己上网随时查询住宅养老金数额、使用状况，住宅养老有着落了，老百姓自然放心。深圳是中国商品房开发比较早的几个城市之一，从上世纪80年代就开始了大规模的开发，如今房屋养老问题以各种方式凸显出来。由于许多房屋渐渐变老， 一些业主对未来楼房的维修资金表示担心。）

　　假如房子的寿命是70年的话，那么上个世纪90年代建的房屋如今还是个年轻人，目前只是患点“皮肤病”，花个几十万元就能医治，可是谁能说，当房屋五六十岁时，“心脏”、“肺”、“肾”这些关键部位不会患病呢？

　　广东正翰律师事务所律师刘子龙告诉记者：“深圳特区，2%的专项维修基金，1000多个楼盘。政府没有把一项专项维修基金收上，这是一个天文数字。深圳几百上千亿，为什么不收呢？这就要问主管部门，给城市留下了很大的隐患。物业问题直接涉及到社会和谐稳定的问题，试想二十年后，房子要维修，电梯要更换，这笔资金从那里出呢？政府应该负全部责任，这丝毫一点也不过分。”

　　记者点评：深圳南天一本体维修基金的丢失。体现出的是本体维修基金有效监管的缺失。在实际操作过程中，很少有物业企业向业主公布这笔资金的使用情况，也很少听取业主的意见。这是本体维修基金的根本原因。此外，公共设施维修基金的缺位也为小区日后的维修留下隐患。

　　物管黑洞之二 惊人的利润黑洞

　　南天一花园，由三幢18层大厦组成，共居住1140户，占地面积3。6万平方米 ,是深圳市的典型的中档社区，范国振是小区业主推选出的业委会主任，保安们尊称他为范主任，范国振告诉记者，在新物业公司入驻之后，小区的各项管理费用都有所下降，南天一花园业委会主任范国振介绍说他们原来的物业费是三块钱一平方，每年有五百六十万，五百六十万，新的物业公司则成了高层两块五毛八，多层八毛八。

　　范国振告诉记者，在聘用新公司之前，原物业公司一年的各项收入为五百六十万元，可在帐本中，每年都显示亏本。在聘请新物业公司后，高层住宅的物业费每平方米降了4毛多，目前小区有1140个住户，建筑面积约为11万平方米，仅管理费一项就可以节省近50万元。此外，加上停车费由一部车每年250元降为110元，一年可以节省近40万元。新物业公司现在每年收入328元，比原物业公司少了200多万，年终仍有45。6万元的赢余。

　　（相关背景：目前，广州高层住宅最高为1。96元/平方米/月，而深圳指导标准最高为4。5元/平方米/月，深圳市许多小区突破政府最高限价，罗湖区颐园小区更是一度高达7。4元。广州消费水平和深圳不相上下，两市管理成本相差无几，但是物业管理却极为悬殊，近年来，深圳的物业管理资费不断下调，但绝大部分小区的物业管理费用在2.8---3.8元之间。）

　　深圳业主们反映的更多是质价不符，根据深圳市物价局12358价格举报中心近三年的统计显示，在该市物价局所有受理的价格举报案件中，因物业服务产生的相关投诉连续三年超过50%，位居榜首，其中质价不符成为业主们普遍反映的焦点问题。福田区福民新村业主叶松生说：“我们高层的政府指导价上限是两块六，一定要达到一定的配套设施，绿化达到多少，才能收取这个费用，我们这个居住小区，一个健身器材都没有，一棵树都没有，下面一颗草都没有，更别说其它的配套设施，老年会所啊，健身中心，什么都谈不到，这样的话呢，他收三块钱，从我们入住第一天开始，00年到去年四月份，在我们告之前已经收了四年了。”

　　据媒体报道，“深圳的一项调查显示，许多物业管理公司的投资回报率大约是百分之一千到百分之一万甚至更多“，而且物业管理公司的经营相对容易，绿化、清洁、保安、电梯、监控、机电维修和财务等工作都可以由专业公司来承担。针对深圳市住宅小区的物业管理利润，记者采访了深圳花样年物业管理公司助理总经理陈湘明，他表示：“现在在深圳物业管理挣钱还是比较简单比较轻松的，没有什么技术含量，投入很少，我跟你讲啊，是要对比才有鉴别啊，广州的物业管理费最高的是一块九毛六，这是高层的住宅小区，深圳的最高的是三块八，也就是说就差了这么多。”他认为物业管理费是以成本来定价的，和深圳的成本相差不大，不应该高那么多，管理水平也应该说深圳和广州相差不大，可相差这么多的原因就值得深思。

　　记者点评：

　　南天一花园原物业公司总收入560万，可是每年的帐目都是亏损，而新物业公司总收入为328万，却能够赢利，帐目亏损的背后，启人深思的是物业公司的利益黑洞。对于广大业主来说，如何获得优质的的物业服务，合理的管理应该是多少，谁替业主监管物业公司的行为等一系列问题将成为每个业主在买房后必须认真思考的问题。

　　物管黑洞之三 被侵占的公用设施

　　公用设施的占用问题近年来已成为深圳业主和物业公司矛盾的焦点。，许多原本属于业主的小区管理用房如业委会用房、社区居委会用房、幼儿园等其他配套设施被占用的情况也比较普遍，关于架空层的争夺更是伴随着许多小区业主维权的始终。

　　南天一花园小区在新物业公司入驻前，小区的架空层全部被物业公司改为商铺、仓库用于营业，最多时仅发廊就有数十家之多，当时小区的治安秩序, 卫生状况严重恶化，就连二手房市场楼的价格每套下降近10万元，而物业公司每年的架空层转租收入就高达175万元。

　　近年来，业主投诉架空层被占用的案件日渐增多，从广东冠杰律师事务所刘芳律师近年来代理的物业案件可窥见一斑。

　　架空层的占用问题凸显的仍旧是巨额的利益问题，广东正翰律师事务所律师刘子龙告诉记者：“架空层问题，因为那个南方啊，像广东。因为地下潮湿，所以要有一个空气流通的空间。它能否保证建筑物的寿命防潮。所有的架空层都拍卖出租，改变它的用途了，这样一部分肯定没有产权证的。没有产权证不允许出售。”他还说明这部门收入在深圳相当多。一个社区多的几千万。在买房的时候，地基在卖房的时候，已经滩入成本了，如果摊入成本了，就就不能重复再卖。

　　记者点评：架空层等公用设施的被占用使得业主利益再度受到侵害。许多业主买下住房之后，并没有特别注意公用设施的归属问题，可随着业主维权意识的增强 ,业主逐渐发现架空层在没有产权归属的情况下,应该属于全体业主所有。此外，记者在调查过程中发现，许多物业公司对业委会用房、社区居委会用房、幼儿园等其他配套设施的产权问题都讳莫如深。

　　住房是许多人一生中最大的一笔开支，然而，在许多人为购买住房劳心费神之后，接踵而来的错综复杂的物业问题。价高质次的物业服务、混乱的帐目管理、被占用的公共设施揭示出物业管理行业的混乱状况，如何从根本上解决物业问题，切实保护消费者的利益，必须引起各级主管部门的重视，对业主来说，必须成立代表自身利益的业主委员会,才能采取进一步的维权措施。