焦点1:住房70年大限可续约
现状:一般人所拥有的住房的土地使用期限是70年。那么,70年后,我们的房子怎么办?
《物权法》草案第四审议稿规定:住宅建设用地期满自动续期。全国人大法律委员会研究认为,建设用地使用权续期的问题,宜区分住宅用地和非住宅用地,建议修改为:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期;非住宅建设用地使用权期间届满,建设用地使用权人需要继续使用土地的,应当在期间届满前一年申请续期,出让人应当同意。”“建设用地使用权期间届满,根据公共利益需要,依照法律规定的权限和程序收回该土地的,应当参照本法第四十八条第三款的规定,对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿。”“建设用地使用权续期后,建设用地使用权人应当支付土地使用费。续期的期限、土地使用费支付的标准和办法,由国务院规定。”
专家解读:目前开发商和购房人交纳的土地出让金和购房款都是以70年的使用期为限的。对于住宅来说,70年期限后很可能还在使用之中,那么使用人可以自动续期,继续按照土地的用途交纳出让金。
焦点2:征地、拆迁必须合理补偿
现状:随着城市发展的加快,拆迁、征地引发的纠纷和矛盾越来越多。补偿不到位目前仍是征地、拆迁环节中存在的突出问题,许多群众的切身利益受到侵害。
《物权法》草案第四审议稿:征收征用应予“合理补偿”。全国人大法律委员会经研究,关于征收土地,建议修改为,“征收集体所有的土地,应当给予合理补偿,维护被征地农民的合法权益,保障被征地农民的生活。具体补偿标准和办法,依照有关法律、行政法规的规定办理。”“征收城市房屋及其他不动产,应当给予合理补偿,维护被征收人的合法
权益;征收城市居民房屋的,还应当保障被征收人的居住条件。具体补偿标准和办法,依照有关法律、行政法规的规定办理。”
专家解读:这是继《宪法》明确规定保护公民私有财产后,对公民私有权的进一步保护。拆迁是为了社会公共利益,公民个人要服从社会公共利益,这一点毋庸置疑,但这并不表示,必须牺牲公民的个人合法权利。今后拆迁,除了补偿外,还得保障被拆迁居民的居住条件。
焦点3:“会所”归属不再作规定
现状:会所、物业服务用房到底归开发商所有还是归业主所有,是很多小区存在的纠纷。
《物权法》草案第四审议稿:建筑区划内的物业服务用房,属于业主共有,“会所”归属不再作规定。原草案三次审议稿第七十六条规定:“建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房,属于业主所有,但属于市政建设的除外。”“会所、车库的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,除建设单位等能够证明其享有所有权外,属于业主共有。”法律委员会研究认为:从实际情况看,提供健身、娱乐等服务的会所,绝大多数是作为独立的房屋由开发商出售或者出租经营的,一般不作为建筑物的附属设施归业主共有,草案关于“会所”的规定可以删去。