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时间：2005年11月01日02:24 来源：北青网—北京青年报 |
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免费 最经典的幽默小段子 掌握第一手军事情报
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本版摄影/《法制晚报》记者曹博远
图二
图三
近百名干警昨晨赴13个小区 对拖欠物业费的业主进行强制执行———
法警昨晨入户强制执行
16名业主被司法拘留15天
昨天清晨7点，朝阳法院出动98名法警和法官，兵分六路前往欧陆经典、芍药居等13个小区，对57户拒不履行法院判决的业主实施入户强制执行。
在昨天的执行过程中，许多业主对“不速之客”表现出极大抵触。法院共对16人实施司法拘留15天，其中12人为拒不执行判决的业主，另外4人因妨碍执行而被拘留。另外，法院还对7名业主处以每人1000元的司法罚款，在现场执结的案件10件，总案款共计1.7万元。据了解，基层法院一次出动近百名法警、法官并实施入户强制执行的举措，在本市尚属首次。
抗拒执行夫妻均被带回法院
为了能够找到被执行人，朝阳法院的法警、法官们特地起了大早，清晨7点便奔赴小区。记者跟随其中一路法警、法官来到一户欠费业主的家门前。
法官敲开门后，一名女业主迎了上来。法官进门后，向女业主表明了来意，随后要求女业主交纳拖欠的物业费，而女业主当即以没钱为由拒绝付款，法官又要求女业主借钱支付物业费。“不借，不给！”女业主断然回绝法官的要求。“那我们只能将你带回法院了”。随后，两名法警上前欲强制带走女业主，这时，女业主的爱人穿着拖鞋冲了过来，奋力阻止法警带人。另外两名法警上前将女业主的爱人制服。最后，夫妻均被带回法院。
随后，执行人员在执行另几户业主时，同样遇到阻力。法官多次敲门但业主就是不开门，有的业主打开门缝发现是执行人员时，又赶紧将门锁上。
“法律本来就是无情的，既然已经进入司法程序，我们也只能按法律办事。如果不实施强制执行，判决书就成了一张废纸，法律的尊严就会打折扣。”一名执行法官对记者说。
拒交物业费业主自有隐情
记者注意到，一些欠费的业主家中很富裕，完全有能力支付所欠的物业费。“不是我不想给，而是我认为物业根本就不够资格收取物业费，服务太差了！”一名业主生气地说，“收取物业费就要提供相应的服务，服务水平上去了，我交这份钱心里也平衡！”
一名业主拿着小区的“物业管理公约”对记者说：“这份公约我以前根本就不知道。入住的时候，物业公司的人才告诉我这是一定要签的。到现在，我都还有一种被逼迫的感觉。”“既然是公约，那公约的条款起码要征求一下我们的意见吧，结果是物业拿出自己定好的公约让我们签，不签甭想拿走新房钥匙！”
“如果对物业不满，可以通过诉讼等法律途径来解决，而不应通过抗衡来解决。”一名法官说。
引发物业纠纷法官细数“四宗罪”
据朝阳法院的法官介绍，仅2004年8月至2005年8月间，朝阳法院新收物业管理纠纷案件1898件，年增长率达192%。现在物业纠纷正在严重影响社区生活的发展。对此，记者采访了曾对物业纠纷作过调研的律师王树人。王律师指出，产生物业纠纷客观上有四个方面的原因：一是开发商前期遗留的问题引发了后来物业管理的矛盾，主要表现在公用面积分摊不合理、配套没兑现、开发商和物业公司没有衔接好房屋维修问题。二是市场机制不健全。现在的小区物业公司多是开发商委托或者自己组建的物业公司，是“爸爸和儿子”的关系，剥夺了业主对物业公司的选择权和契约自由。三是物业管理服务的质量有待进一步提高。四是法制建设还不完善，到目前为止，我国统一的物业管理条例还没有正式出台。
目前，对于解决物业纠纷尚无法可依，物业管理条例也是软性的政策，执行起来有难度。遇到各种纠纷，只能通过《民法》或者《刑法》等相关规定。据了解，《中华人民共和国物权法》出台后，建筑物区分所有权的基本规则也就有了依据。有了区分的依据，解决物业纠纷就不再“无理可讲”，而是有法可依。当然，《物权法》规定的只是体现立法精神的原则框架，在司法实践中还需出台相应的司法解释。下一页>>
宣武区供暖纠纷年均增长400%法官解析供暖官司五大成因
北京2005年的冬季供暖将在两周后开始。本市宣武区人民法院进行的一项调查显示：该院审理的供暖纠纷案三年内以年均400％的速度增长，其中2002年167件，2003年212件，而2004年猛增到1506件。供暖费纠纷案是民事案件中增长最为显著的一类案件。该院的数字也可以说是北京市法院审理供暖费纠纷案件的一个缩影。据有关媒体报道，2004-2005年度北京市集中供暖用户由于各种原因拖欠供暖费已经超过4亿元。就供暖纠纷这一百姓关心、政府关心、企业关心的热点问题，该法院经过大量调查，提出了供暖纠纷形成的五个成因，并作出了两大提示。
历史：供暖法规施行于11年前
供暖费作为社会福利的重要组成部分，过去长期由职工所在机关单位或企业交纳。就北京市而言，现在收缴供暖费的法律依据，还是1994年9月1日施行的《北京市住宅锅炉供暖管理规定》。该文件中对于交纳供暖费规定：“采暖用户是单位的，由单位统一向供暖单位交纳；采暖用户是个人的，由房屋承租人所在单位交纳；房屋承租人无工作单位的，由房屋承租人个人交纳。”当时城市住房改革尚未全面展开，房屋多以公房为主。根据这一规定，供暖费原则上由单位负担，除非采暖人没有单位。而现如今住房已基本私有化，但供暖方面却没有出台新的规范。此外，城市供热也已逐步实行社会化生产和商品化供应，但是规范供热和用热的法规尚未出台，这就使得城市供暖愈发凸显出其与时代的错位。
症结：法官分析五大原因造成供暖纠纷
就近三年来供暖纠纷案件成倍增长，法官们总结出供暖官司激增的五大原因：
其一，因房地产商、物业公司与业主之间的矛盾，导致业主拒交供暖费。由于目前很多居民已经购买了商品房，业主们住进这些商品房之后，会发现所购房屋存在这样、那样的问题，或者在接受小区物业公司服务的过程中有这样、那样的意见。对于这些矛盾和问题，作为弱势群体的业主无法在其他方面为自己讨到说法，于是就希望以拒交供暖费或者物业费的方式钳制物业公司，发泄对开发商的不满。
其二，业主个人因下岗、失业等客观经济原因而无力支付取暖费，从而造成拖欠。家住某小区的林先生因为拖欠2004年11月15日至2005年3月15日的供暖费2000余元遭到供暖公司起诉。林先生在被告席上诉苦说，“自己和爱人都已经失业，确实交不起2000多元的供暖费。”
据了解，按照目前北京供暖费的收费标准是每平方米30元。以60平方米住房为例，一家人一冬天的供暖费超过千元。这对于夫妻双双失业的特困家庭或者低保户来说，供暖费确实是一笔不小的开销。据悉，这类情况约占供暖纠纷案件的80%。
其三，供暖单位供暖质量不合格导致用户拒交取暖费。按照北京市的有关规定，冬季供暖的室温应在16℃以上，而不少采暖户的室温或者供暖时间达不到标准，于是拒交取暖费。
其四，用热单位无力支付供暖费引发的纠纷。一些用热企业经营不景气，效益不好，本来对职工的基本工资都难以发放，更不用说对职工供暖费的支付了。而传统的由职工所在单位代缴的机制当面临单位无力支付时，就显现出诸多弊端，使得纠纷扩大化。下一页>>
其五，用热方未及时变更供暖协议引发纠纷。一种是用户所在单位与供暖方签订协议由其交纳供暖费用，单位效益欠佳导致供暖费累计拖欠。此外，有些单位职工购买了单位房屋的产权，但是未及时通知供暖单位变更供暖合同，造成用暖职工不知交纳，所在单位误以为职工已经交纳，而供暖单位等待用暖单位交纳的脱环现象；第三种情况是，一些职工离开原单位，但未及时变更供暖合同，形成了上述脱环现象，造成供暖费多年拖欠。
难题：室温不达标用户举证难
在供暖费纠纷和法院审理供暖费案件中，目前出现了采暖户和供暖企业各有一难的局面。对于采暖户的老百姓，一旦因供暖纠纷被告上法庭，往往90%以上都要充当败诉的角色。
王女士因为家中温度过高而拒绝交纳2004年至2005年度的供暖费，遭到物业公司的起诉。王女士称，“经实地测量，我家已达到27℃。各家门口处楼道中都有可调节温度的调节阀门，我多次要求物业公司调节，但物业公司却不闻不问。”但是当法庭要求王女士拿出室内温度过高的证据时，王女士却傻了眼。因为供暖纠纷案件主要集中在冬季供暖结束之后，而冬季供暖期间业主并不知道自己会被告上法庭，所以极少有人会为将来可能面临的诉讼去收集证据。而当双方真正坐到法庭上时，供暖时的室温又很难重现。
另外按照有关部门规定，室温记录必须有供暖行政管理部门、供暖单位（物业房管单位）和用户三方签字的现场实测记录，法院才予以认可。即使当事人供暖期间自己收集了室温的证据，自己测量的温度也不能获得供暖单位的认可。最终法院判决王女士败诉。
现状：用户不交费企业难停暖
《北京市住宅锅炉供暖管理规定》对于用户拒交供暖费的解决条款是这样的：“采暖用户与供暖单位发生纠纷，可申请房地产管理机关协调解决。采暖用户无正当理由拒绝缴纳供暖费的，房地产管理机关可以责令限期缴纳，逾期仍不缴纳的，按日累计加收应缴供暖费1％的滞纳金；情节严重、拒不缴纳的，经市房地产管理机关批准，供暖单位可以对其停止供暖。”虽然条款规定了供暖单位可以对其停止供暖，但是现实中因一些用户拒交供暖费而导致供暖企业对楼内居民停止冬季供暖，在北京似乎还没有先例。这其中有两个原因：
其一，供暖单位行使权利受到行政规章的制约。即使采暖用户具有“情节严重，拒不交纳”法定停止供暖情节的，却还要受到房地产管理机关的批准。从目前的社会大环境来看，考虑到地方政府的稳定因素，房地产管理机关很难批准供暖单位停止供暖。所以，针对采暖户拖欠采暖费的情况，供暖单位只能继续履行合同义务。
其二，北京不少需要冬季集中供暖的建筑，都是建国几十年来盖的楼房，供热系统本身存在着不具备热计量、环保和热调控能力的固有缺陷。就是近年来新建的不少小区也没有单独供暖的设计。这使得供暖企业一旦对个别拒交供暖费的居民停止供暖，就必然会出现一户停暖、株连九族的情况，不光政府行政机关不会批准，还会使供暖企业本身陷入对多数交纳供暖费的居民造成违约的地步。
按照政府对公益事业的要求，供热企业不能像其他商品生产者享有随意提价或停止销售的自由。这使得改建供热系统投资的费用承担问题与政府供暖价格计划控制成为难题。
提示：业主应有证据意识企业应有合同意识
就目前集中供暖中出现的问题和供暖商品化还不能一步到位，法官们作出了如下提示和对策，希望能为采暖企业、供暖公司和老百姓正确解决供暖纠纷提供一些帮助。下一页>>
作为采暖户要有超前的证据意识。居民在冬季供暖开始后，如果发现室内温度过低有可能事后会引发纠纷的情况，应及时做好取证工作，比如请公证处鉴定温度、低温保持的时间、调查问题的原因等，并做好证据保全，以备事后如果遇到诉讼，可以向法院提供对自己有利的证据。
作为采暖企业，应在房屋产权发生变更后及时变更或终止供暖合同。在大多数供暖协议中，都是由供暖单位直接与职工所在单位签订供暖协议。但实际采暖人由于离岗、企业分流等原因，与其所在单位脱离关系，但其单位未能及时通知供暖单位终止供暖合同导致原实际采暖人名下的供暖费拖欠数年。这种情况下，一方面供暖协议尚未终止，另一方面支付采暖费的当事人并非实际采暖人。所以当发生诉讼时双方都会各执一词。针对上述情况，在传统供热体制尚未改革前，用热单位应增强相关责任人员的法律意识和工作责任心，在单位人员的工作情况发生变更后，及时修改供暖合同中有关条款，及时与已经离岗的人员解除合同。
链接
相关法规
中国人民大学法学院教授说，司法拘留，是指人民法院对妨害民事诉讼情节严重的行为人予以强行关押，在一定的期限内限制其人身自由的一种强制措施。拘留的期限为15日以下。妨害民事诉讼行为，《民事诉讼法》有明确列举规定，包括违反法庭规则，扰乱法庭秩序；妨害诉讼证据的收集、调查和阻拦、干扰诉讼进行；有义务协助调查、执行的单位或组织拒不履行协助义务等几方面。
在实际执行工作中，据不完全统计，司法拘留几乎千篇一律地引用我国民诉法第一百零二条第一款第（六）项“拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定”，对于这一法条的理解并没有什么含糊之处，也就是“有能力执行”而拒不履行。1998年4月8日最高人民法院公布的《关于审理拒不执行判决、裁定案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，对人民法院发生法律效力的判决、裁定“有能力执行”，是指根据查证的证据证明，负有执行人民法院判决、裁定义务的人有可供执行的财产或者具有履行特定行为义务的能力。
国外如何解决供暖问题
据了解，目前在发达国家，主要采取集中供热分户计量方式解决供暖矛盾。用户可以根据具体情况使用适合自己家庭计暖的仪器，还可以选择分户计量方式。在收费方式上，欧洲国家主要采取按用热量收费，同时考虑建筑面积的收费方式，以避免热量互导等情况带来的计量误差。虽然他们的收费方式多种多样，但在收费款项、数额等方面都比较透明。更重要的是，实行分户计量后也要引入竞争机制，这样由市场定价格，由用户选择自己满意的供热单位，才能使供暖企业和采暖户达到双方满意。下一页>>
近百名干警昨晨赴13个小区 对拖欠物业费的业主进行强制执行———
法警昨晨入户强制执行
16名业主被司法拘留15天
昨天清晨7点，朝阳法院出动98名法警和法官，兵分六路前往欧陆经典、芍药居等13个小区，对57户拒不履行法院判决的业主实施入户强制执行。
在昨天的执行过程中，许多业主对“不速之客”表现出极大抵触。法院共对16人实施司法拘留15天，其中12人为拒不执行判决的业主，另外4人因妨碍执行而被拘留。另外，法院还对7名业主处以每人1000元的司法罚款，在现场执结的案件10件，总案款共计1.7万元。据了解，基层法院一次出动近百名法警、法官并实施入户强制执行的举措，在本市尚属首次。
抗拒执行夫妻均被带回法院
为了能够找到被执行人，朝阳法院的法警、法官们特地起了大早，清晨7点便奔赴小区。记者跟随其中一路法警、法官来到一户欠费业主的家门前。
法官敲开门后，一名女业主迎了上来。法官进门后，向女业主表明了来意，随后要求女业主交纳拖欠的物业费，而女业主当即以没钱为由拒绝付款，法官又要求女业主借钱支付物业费。“不借，不给！”女业主断然回绝法官的要求。“那我们只能将你带回法院了”。随后，两名法警上前欲强制带走女业主，这时，女业主的爱人穿着拖鞋冲了过来，奋力阻止法警带人。另外两名法警上前将女业主的爱人制服。最后，夫妻均被带回法院。
随后，执行人员在执行另几户业主时，同样遇到阻力。法官多次敲门但业主就是不开门，有的业主打开门缝发现是执行人员时，又赶紧将门锁上。
“法律本来就是无情的，既然已经进入司法程序，我们也只能按法律办事。如果不实施强制执行，判决书就成了一张废纸，法律的尊严就会打折扣。”一名执行法官对记者说。
拒交物业费业主自有隐情
记者注意到，一些欠费的业主家中很富裕，完全有能力支付所欠的物业费。“不是我不想给，而是我认为物业根本就不够资格收取物业费，服务太差了！”一名业主生气地说，“收取物业费就要提供相应的服务，服务水平上去了，我交这份钱心里也平衡！”
一名业主拿着小区的“物业管理公约”对记者说：“这份公约我以前根本就不知道。入住的时候，物业公司的人才告诉我这是一定要签的。到现在，我都还有一种被逼迫的感觉。”“既然是公约，那公约的条款起码要征求一下我们的意见吧，结果是物业拿出自己定好的公约让我们签，不签甭想拿走新房钥匙！”
“如果对物业不满，可以通过诉讼等法律途径来解决，而不应通过抗衡来解决。”一名法官说。
引发物业纠纷法官细数“四宗罪”
据朝阳法院的法官介绍，仅2004年8月至2005年8月间，朝阳法院新收物业管理纠纷案件1898件，年增长率达192%。现在物业纠纷正在严重影响社区生活的发展。对此，记者采访了曾对物业纠纷作过调研的律师王树人。王律师指出，产生物业纠纷客观上有四个方面的原因：一是开发商前期遗留的问题引发了后来物业管理的矛盾，主要表现在公用面积分摊不合理、配套没兑现、开发商和物业公司没有衔接好房屋维修问题。二是市场机制不健全。现在的小区物业公司多是开发商委托或者自己组建的物业公司，是“爸爸和儿子”的关系，剥夺了业主对物业公司的选择权和契约自由。三是物业管理服务的质量有待进一步提高。四是法制建设还不完善，到目前为止，我国统一的物业管理条例还没有正式出台。
目前，对于解决物业纠纷尚无法可依，物业管理条例也是软性的政策，执行起来有难度。遇到各种纠纷，只能通过《民法》或者《刑法》等相关规定。据了解，《中华人民共和国物权法》出台后，建筑物区分所有权的基本规则也就有了依据。有了区分的依据，解决物业纠纷就不再“无理可讲”，而是有法可依。当然，《物权法》规定的只是体现立法精神的原则框架，在司法实践中还需出台相应的司法解释。
宣武区供暖纠纷年均增长400%法官解析供暖官司五大成因
北京2005年的冬季供暖将在两周后开始。本市宣武区人民法院进行的一项调查显示：该院审理的供暖纠纷案三年内以年均400％的速度增长，其中2002年167件，2003年212件，而2004年猛增到1506件。供暖费纠纷案是民事案件中增长最为显著的一类案件。该院的数字也可以说是北京市法院审理供暖费纠纷案件的一个缩影。据有关媒体报道，2004-2005年度北京市集中供暖用户由于各种原因拖欠供暖费已经超过4亿元。就供暖纠纷这一百姓关心、政府关心、企业关心的热点问题，该法院经过大量调查，提出了供暖纠纷形成的五个成因，并作出了两大提示。
历史：供暖法规施行于11年前
供暖费作为社会福利的重要组成部分，过去长期由职工所在机关单位或企业交纳。就北京市而言，现在收缴供暖费的法律依据，还是1994年9月1日施行的《北京市住宅锅炉供暖管理规定》。该文件中对于交纳供暖费规定：“采暖用户是单位的，由单位统一向供暖单位交纳；采暖用户是个人的，由房屋承租人所在单位交纳；房屋承租人无工作单位的，由房屋承租人个人交纳。”当时城市住房改革尚未全面展开，房屋多以公房为主。根据这一规定，供暖费原则上由单位负担，除非采暖人没有单位。而现如今住房已基本私有化，但供暖方面却没有出台新的规范。此外，城市供热也已逐步实行社会化生产和商品化供应，但是规范供热和用热的法规尚未出台，这就使得城市供暖愈发凸显出其与时代的错位。
症结：法官分析五大原因造成供暖纠纷
就近三年来供暖纠纷案件成倍增长，法官们总结出供暖官司激增的五大原因：
其一，因房地产商、物业公司与业主之间的矛盾，导致业主拒交供暖费。由于目前很多居民已经购买了商品房，业主们住进这些商品房之后，会发现所购房屋存在这样、那样的问题，或者在接受小区物业公司服务的过程中有这样、那样的意见。对于这些矛盾和问题，作为弱势群体的业主无法在其他方面为自己讨到说法，于是就希望以拒交供暖费或者物业费的方式钳制物业公司，发泄对开发商的不满。
其二，业主个人因下岗、失业等客观经济原因而无力支付取暖费，从而造成拖欠。家住某小区的林先生因为拖欠2004年11月15日至2005年3月15日的供暖费2000余元遭到供暖公司起诉。林先生在被告席上诉苦说，“自己和爱人都已经失业，确实交不起2000多元的供暖费。”
据了解，按照目前北京供暖费的收费标准是每平方米30元。以60平方米住房为例，一家人一冬天的供暖费超过千元。这对于夫妻双双失业的特困家庭或者低保户来说，供暖费确实是一笔不小的开销。据悉，这类情况约占供暖纠纷案件的80%。
其三，供暖单位供暖质量不合格导致用户拒交取暖费。按照北京市的有关规定，冬季供暖的室温应在16℃以上，而不少采暖户的室温或者供暖时间达不到标准，于是拒交取暖费。
其四，用热单位无力支付供暖费引发的纠纷。一些用热企业经营不景气，效益不好，本来对职工的基本工资都难以发放，更不用说对职工供暖费的支付了。而传统的由职工所在单位代缴的机制当面临单位无力支付时，就显现出诸多弊端，使得纠纷扩大化。
其五，用热方未及时变更供暖协议引发纠纷。一种是用户所在单位与供暖方签订协议由其交纳供暖费用，单位效益欠佳导致供暖费累计拖欠。此外，有些单位职工购买了单位房屋的产权，但是未及时通知供暖单位变更供暖合同，造成用暖职工不知交纳，所在单位误以为职工已经交纳，而供暖单位等待用暖单位交纳的脱环现象；第三种情况是，一些职工离开原单位，但未及时变更供暖合同，形成了上述脱环现象，造成供暖费多年拖欠。
难题：室温不达标用户举证难
在供暖费纠纷和法院审理供暖费案件中，目前出现了采暖户和供暖企业各有一难的局面。对于采暖户的老百姓，一旦因供暖纠纷被告上法庭，往往90%以上都要充当败诉的角色。
王女士因为家中温度过高而拒绝交纳2004年至2005年度的供暖费，遭到物业公司的起诉。王女士称，“经实地测量，我家已达到27℃。各家门口处楼道中都有可调节温度的调节阀门，我多次要求物业公司调节，但物业公司却不闻不问。”但是当法庭要求王女士拿出室内温度过高的证据时，王女士却傻了眼。因为供暖纠纷案件主要集中在冬季供暖结束之后，而冬季供暖期间业主并不知道自己会被告上法庭，所以极少有人会为将来可能面临的诉讼去收集证据。而当双方真正坐到法庭上时，供暖时的室温又很难重现。
另外按照有关部门规定，室温记录必须有供暖行政管理部门、供暖单位（物业房管单位）和用户三方签字的现场实测记录，法院才予以认可。即使当事人供暖期间自己收集了室温的证据，自己测量的温度也不能获得供暖单位的认可。最终法院判决王女士败诉。
现状：用户不交费企业难停暖
《北京市住宅锅炉供暖管理规定》对于用户拒交供暖费的解决条款是这样的：“采暖用户与供暖单位发生纠纷，可申请房地产管理机关协调解决。采暖用户无正当理由拒绝缴纳供暖费的，房地产管理机关可以责令限期缴纳，逾期仍不缴纳的，按日累计加收应缴供暖费1％的滞纳金；情节严重、拒不缴纳的，经市房地产管理机关批准，供暖单位可以对其停止供暖。”虽然条款规定了供暖单位可以对其停止供暖，但是现实中因一些用户拒交供暖费而导致供暖企业对楼内居民停止冬季供暖，在北京似乎还没有先例。这其中有两个原因：
其一，供暖单位行使权利受到行政规章的制约。即使采暖用户具有“情节严重，拒不交纳”法定停止供暖情节的，却还要受到房地产管理机关的批准。从目前的社会大环境来看，考虑到地方政府的稳定因素，房地产管理机关很难批准供暖单位停止供暖。所以，针对采暖户拖欠采暖费的情况，供暖单位只能继续履行合同义务。
其二，北京不少需要冬季集中供暖的建筑，都是建国几十年来盖的楼房，供热系统本身存在着不具备热计量、环保和热调控能力的固有缺陷。就是近年来新建的不少小区也没有单独供暖的设计。这使得供暖企业一旦对个别拒交供暖费的居民停止供暖，就必然会出现一户停暖、株连九族的情况，不光政府行政机关不会批准，还会使供暖企业本身陷入对多数交纳供暖费的居民造成违约的地步。
按照政府对公益事业的要求，供热企业不能像其他商品生产者享有随意提价或停止销售的自由。这使得改建供热系统投资的费用承担问题与政府供暖价格计划控制成为难题。
提示：业主应有证据意识企业应有合同意识
就目前集中供暖中出现的问题和供暖商品化还不能一步到位，法官们作出了如下提示和对策，希望能为采暖企业、供暖公司和老百姓正确解决供暖纠纷提供一些帮助。
作为采暖户要有超前的证据意识。居民在冬季供暖开始后，如果发现室内温度过低有可能事后会引发纠纷的情况，应及时做好取证工作，比如请公证处鉴定温度、低温保持的时间、调查问题的原因等，并做好证据保全，以备事后如果遇到诉讼，可以向法院提供对自己有利的证据。
作为采暖企业，应在房屋产权发生变更后及时变更或终止供暖合同。在大多数供暖协议中，都是由供暖单位直接与职工所在单位签订供暖协议。但实际采暖人由于离岗、企业分流等原因，与其所在单位脱离关系，但其单位未能及时通知供暖单位终止供暖合同导致原实际采暖人名下的供暖费拖欠数年。这种情况下，一方面供暖协议尚未终止，另一方面支付采暖费的当事人并非实际采暖人。所以当发生诉讼时双方都会各执一词。针对上述情况，在传统供热体制尚未改革前，用热单位应增强相关责任人员的法律意识和工作责任心，在单位人员的工作情况发生变更后，及时修改供暖合同中有关条款，及时与已经离岗的人员解除合同。
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相关法规
中国人民大学法学院教授说，司法拘留，是指人民法院对妨害民事诉讼情节严重的行为人予以强行关押，在一定的期限内限制其人身自由的一种强制措施。拘留的期限为15日以下。妨害民事诉讼行为，《民事诉讼法》有明确列举规定，包括违反法庭规则，扰乱法庭秩序；妨害诉讼证据的收集、调查和阻拦、干扰诉讼进行；有义务协助调查、执行的单位或组织拒不履行协助义务等几方面。
在实际执行工作中，据不完全统计，司法拘留几乎千篇一律地引用我国民诉法第一百零二条第一款第（六）项“拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定”，对于这一法条的理解并没有什么含糊之处，也就是“有能力执行”而拒不履行。1998年4月8日最高人民法院公布的《关于审理拒不执行判决、裁定案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，对人民法院发生法律效力的判决、裁定“有能力执行”，是指根据查证的证据证明，负有执行人民法院判决、裁定义务的人有可供执行的财产或者具有履行特定行为义务的能力。
国外如何解决供暖问题
据了解，目前在发达国家，主要采取集中供热分户计量方式解决供暖矛盾。用户可以根据具体情况使用适合自己家庭计暖的仪器，还可以选择分户计量方式。在收费方式上，欧洲国家主要采取按用热量收费，同时考虑建筑面积的收费方式，以避免热量互导等情况带来的计量误差。虽然他们的收费方式多种多样，但在收费款项、数额等方面都比较透明。更重要的是，实行分户计量后也要引入竞争机制，这样由市场定价格，由用户选择自己满意的供热单位，才能使供暖企业和采暖户达到双方满意。
近百名干警昨晨赴13个小区 对拖欠物业费的业主进行强制执行———
法警昨晨入户强制执行
16名业主被司法拘留15天
昨天清晨7点，朝阳法院出动98名法警和法官，兵分六路前往欧陆经典、芍药居等13个小区，对57户拒不履行法院判决的业主实施入户强制执行。
在昨天的执行过程中，许多业主对“不速之客”表现出极大抵触。法院共对16人实施司法拘留15天，其中12人为拒不执行判决的业主，另外4人因妨碍执行而被拘留。另外，法院还对7名业主处以每人1000元的司法罚款，在现场执结的案件10件，总案款共计1.7万元。据了解，基层法院一次出动近百名法警、法官并实施入户强制执行的举措，在本市尚属首次。
抗拒执行夫妻均被带回法院
为了能够找到被执行人，朝阳法院的法警、法官们特地起了大早，清晨7点便奔赴小区。记者跟随其中一路法警、法官来到一户欠费业主的家门前。
法官敲开门后，一名女业主迎了上来。法官进门后，向女业主表明了来意，随后要求女业主交纳拖欠的物业费，而女业主当即以没钱为由拒绝付款，法官又要求女业主借钱支付物业费。“不借，不给！”女业主断然回绝法官的要求。“那我们只能将你带回法院了”。随后，两名法警上前欲强制带走女业主，这时，女业主的爱人穿着拖鞋冲了过来，奋力阻止法警带人。另外两名法警上前将女业主的爱人制服。最后，夫妻均被带回法院。
随后，执行人员在执行另几户业主时，同样遇到阻力。法官多次敲门但业主就是不开门，有的业主打开门缝发现是执行人员时，又赶紧将门锁上。
“法律本来就是无情的，既然已经进入司法程序，我们也只能按法律办事。如果不实施强制执行，判决书就成了一张废纸，法律的尊严就会打折扣。”一名执行法官对记者说。
拒交物业费业主自有隐情
记者注意到，一些欠费的业主家中很富裕，完全有能力支付所欠的物业费。“不是我不想给，而是我认为物业根本就不够资格收取物业费，服务太差了！”一名业主生气地说，“收取物业费就要提供相应的服务，服务水平上去了，我交这份钱心里也平衡！”
一名业主拿着小区的“物业管理公约”对记者说：“这份公约我以前根本就不知道。入住的时候，物业公司的人才告诉我这是一定要签的。到现在，我都还有一种被逼迫的感觉。”“既然是公约，那公约的条款起码要征求一下我们的意见吧，结果是物业拿出自己定好的公约让我们签，不签甭想拿走新房钥匙！”
“如果对物业不满，可以通过诉讼等法律途径来解决，而不应通过抗衡来解决。”一名法官说。
引发物业纠纷法官细数“四宗罪”
据朝阳法院的法官介绍，仅2004年8月至2005年8月间，朝阳法院新收物业管理纠纷案件1898件，年增长率达192%。现在物业纠纷正在严重影响社区生活的发展。对此，记者采访了曾对物业纠纷作过调研的律师王树人。王律师指出，产生物业纠纷客观上有四个方面的原因：一是开发商前期遗留的问题引发了后来物业管理的矛盾，主要表现在公用面积分摊不合理、配套没兑现、开发商和物业公司没有衔接好房屋维修问题。二是市场机制不健全。现在的小区物业公司多是开发商委托或者自己组建的物业公司，是“爸爸和儿子”的关系，剥夺了业主对物业公司的选择权和契约自由。三是物业管理服务的质量有待进一步提高。四是法制建设还不完善，到目前为止，我国统一的物业管理条例还没有正式出台。
目前，对于解决物业纠纷尚无法可依，物业管理条例也是软性的政策，执行起来有难度。遇到各种纠纷，只能通过《民法》或者《刑法》等相关规定。据了解，《中华人民共和国物权法》出台后，建筑物区分所有权的基本规则也就有了依据。有了区分的依据，解决物业纠纷就不再“无理可讲”，而是有法可依。当然，《物权法》规定的只是体现立法精神的原则框架，在司法实践中还需出台相应的司法解释。
宣武区供暖纠纷年均增长400%法官解析供暖官司五大成因
北京2005年的冬季供暖将在两周后开始。本市宣武区人民法院进行的一项调查显示：该院审理的供暖纠纷案三年内以年均400％的速度增长，其中2002年167件，2003年212件，而2004年猛增到1506件。供暖费纠纷案是民事案件中增长最为显著的一类案件。该院的数字也可以说是北京市法院审理供暖费纠纷案件的一个缩影。据有关媒体报道，2004-2005年度北京市集中供暖用户由于各种原因拖欠供暖费已经超过4亿元。就供暖纠纷这一百姓关心、政府关心、企业关心的热点问题，该法院经过大量调查，提出了供暖纠纷形成的五个成因，并作出了两大提示。
历史：供暖法规施行于11年前
供暖费作为社会福利的重要组成部分，过去长期由职工所在机关单位或企业交纳。就北京市而言，现在收缴供暖费的法律依据，还是1994年9月1日施行的《北京市住宅锅炉供暖管理规定》。该文件中对于交纳供暖费规定：“采暖用户是单位的，由单位统一向供暖单位交纳；采暖用户是个人的，由房屋承租人所在单位交纳；房屋承租人无工作单位的，由房屋承租人个人交纳。”当时城市住房改革尚未全面展开，房屋多以公房为主。根据这一规定，供暖费原则上由单位负担，除非采暖人没有单位。而现如今住房已基本私有化，但供暖方面却没有出台新的规范。此外，城市供热也已逐步实行社会化生产和商品化供应，但是规范供热和用热的法规尚未出台，这就使得城市供暖愈发凸显出其与时代的错位。
症结：法官分析五大原因造成供暖纠纷
就近三年来供暖纠纷案件成倍增长，法官们总结出供暖官司激增的五大原因：
其一，因房地产商、物业公司与业主之间的矛盾，导致业主拒交供暖费。由于目前很多居民已经购买了商品房，业主们住进这些商品房之后，会发现所购房屋存在这样、那样的问题，或者在接受小区物业公司服务的过程中有这样、那样的意见。对于这些矛盾和问题，作为弱势群体的业主无法在其他方面为自己讨到说法，于是就希望以拒交供暖费或者物业费的方式钳制物业公司，发泄对开发商的不满。
其二，业主个人因下岗、失业等客观经济原因而无力支付取暖费，从而造成拖欠。家住某小区的林先生因为拖欠2004年11月15日至2005年3月15日的供暖费2000余元遭到供暖公司起诉。林先生在被告席上诉苦说，“自己和爱人都已经失业，确实交不起2000多元的供暖费。”
据了解，按照目前北京供暖费的收费标准是每平方米30元。以60平方米住房为例，一家人一冬天的供暖费超过千元。这对于夫妻双双失业的特困家庭或者低保户来说，供暖费确实是一笔不小的开销。据悉，这类情况约占供暖纠纷案件的80%。
其三，供暖单位供暖质量不合格导致用户拒交取暖费。按照北京市的有关规定，冬季供暖的室温应在16℃以上，而不少采暖户的室温或者供暖时间达不到标准，于是拒交取暖费。
其四，用热单位无力支付供暖费引发的纠纷。一些用热企业经营不景气，效益不好，本来对职工的基本工资都难以发放，更不用说对职工供暖费的支付了。而传统的由职工所在单位代缴的机制当面临单位无力支付时，就显现出诸多弊端，使得纠纷扩大化。
其五，用热方未及时变更供暖协议引发纠纷。一种是用户所在单位与供暖方签订协议由其交纳供暖费用，单位效益欠佳导致供暖费累计拖欠。此外，有些单位职工购买了单位房屋的产权，但是未及时通知供暖单位变更供暖合同，造成用暖职工不知交纳，所在单位误以为职工已经交纳，而供暖单位等待用暖单位交纳的脱环现象；第三种情况是，一些职工离开原单位，但未及时变更供暖合同，形成了上述脱环现象，造成供暖费多年拖欠。
难题：室温不达标用户举证难
在供暖费纠纷和法院审理供暖费案件中，目前出现了采暖户和供暖企业各有一难的局面。对于采暖户的老百姓，一旦因供暖纠纷被告上法庭，往往90%以上都要充当败诉的角色。
王女士因为家中温度过高而拒绝交纳2004年至2005年度的供暖费，遭到物业公司的起诉。王女士称，“经实地测量，我家已达到27℃。各家门口处楼道中都有可调节温度的调节阀门，我多次要求物业公司调节，但物业公司却不闻不问。”但是当法庭要求王女士拿出室内温度过高的证据时，王女士却傻了眼。因为供暖纠纷案件主要集中在冬季供暖结束之后，而冬季供暖期间业主并不知道自己会被告上法庭，所以极少有人会为将来可能面临的诉讼去收集证据。而当双方真正坐到法庭上时，供暖时的室温又很难重现。
另外按照有关部门规定，室温记录必须有供暖行政管理部门、供暖单位（物业房管单位）和用户三方签字的现场实测记录，法院才予以认可。即使当事人供暖期间自己收集了室温的证据，自己测量的温度也不能获得供暖单位的认可。最终法院判决王女士败诉。
现状：用户不交费企业难停暖
《北京市住宅锅炉供暖管理规定》对于用户拒交供暖费的解决条款是这样的：“采暖用户与供暖单位发生纠纷，可申请房地产管理机关协调解决。采暖用户无正当理由拒绝缴纳供暖费的，房地产管理机关可以责令限期缴纳，逾期仍不缴纳的，按日累计加收应缴供暖费1％的滞纳金；情节严重、拒不缴纳的，经市房地产管理机关批准，供暖单位可以对其停止供暖。”虽然条款规定了供暖单位可以对其停止供暖，但是现实中因一些用户拒交供暖费而导致供暖企业对楼内居民停止冬季供暖，在北京似乎还没有先例。这其中有两个原因：
其一，供暖单位行使权利受到行政规章的制约。即使采暖用户具有“情节严重，拒不交纳”法定停止供暖情节的，却还要受到房地产管理机关的批准。从目前的社会大环境来看，考虑到地方政府的稳定因素，房地产管理机关很难批准供暖单位停止供暖。所以，针对采暖户拖欠采暖费的情况，供暖单位只能继续履行合同义务。
其二，北京不少需要冬季集中供暖的建筑，都是建国几十年来盖的楼房，供热系统本身存在着不具备热计量、环保和热调控能力的固有缺陷。就是近年来新建的不少小区也没有单独供暖的设计。这使得供暖企业一旦对个别拒交供暖费的居民停止供暖，就必然会出现一户停暖、株连九族的情况，不光政府行政机关不会批准，还会使供暖企业本身陷入对多数交纳供暖费的居民造成违约的地步。
按照政府对公益事业的要求，供热企业不能像其他商品生产者享有随意提价或停止销售的自由。这使得改建供热系统投资的费用承担问题与政府供暖价格计划控制成为难题。
提示：业主应有证据意识企业应有合同意识
就目前集中供暖中出现的问题和供暖商品化还不能一步到位，法官们作出了如下提示和对策，希望能为采暖企业、供暖公司和老百姓正确解决供暖纠纷提供一些帮助。
作为采暖户要有超前的证据意识。居民在冬季供暖开始后，如果发现室内温度过低有可能事后会引发纠纷的情况，应及时做好取证工作，比如请公证处鉴定温度、低温保持的时间、调查问题的原因等，并做好证据保全，以备事后如果遇到诉讼，可以向法院提供对自己有利的证据。
作为采暖企业，应在房屋产权发生变更后及时变更或终止供暖合同。在大多数供暖协议中，都是由供暖单位直接与职工所在单位签订供暖协议。但实际采暖人由于离岗、企业分流等原因，与其所在单位脱离关系，但其单位未能及时通知供暖单位终止供暖合同导致原实际采暖人名下的供暖费拖欠数年。这种情况下，一方面供暖协议尚未终止，另一方面支付采暖费的当事人并非实际采暖人。所以当发生诉讼时双方都会各执一词。针对上述情况，在传统供热体制尚未改革前，用热单位应增强相关责任人员的法律意识和工作责任心，在单位人员的工作情况发生变更后，及时修改供暖合同中有关条款，及时与已经离岗的人员解除合同。
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相关法规
中国人民大学法学院教授说，司法拘留，是指人民法院对妨害民事诉讼情节严重的行为人予以强行关押，在一定的期限内限制其人身自由的一种强制措施。拘留的期限为15日以下。妨害民事诉讼行为，《民事诉讼法》有明确列举规定，包括违反法庭规则，扰乱法庭秩序；妨害诉讼证据的收集、调查和阻拦、干扰诉讼进行；有义务协助调查、执行的单位或组织拒不履行协助义务等几方面。
在实际执行工作中，据不完全统计，司法拘留几乎千篇一律地引用我国民诉法第一百零二条第一款第（六）项“拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定”，对于这一法条的理解并没有什么含糊之处，也就是“有能力执行”而拒不履行。1998年4月8日最高人民法院公布的《关于审理拒不执行判决、裁定案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，对人民法院发生法律效力的判决、裁定“有能力执行”，是指根据查证的证据证明，负有执行人民法院判决、裁定义务的人有可供执行的财产或者具有履行特定行为义务的能力。
国外如何解决供暖问题
据了解，目前在发达国家，主要采取集中供热分户计量方式解决供暖矛盾。用户可以根据具体情况使用适合自己家庭计暖的仪器，还可以选择分户计量方式。在收费方式上，欧洲国家主要采取按用热量收费，同时考虑建筑面积的收费方式，以避免热量互导等情况带来的计量误差。虽然他们的收费方式多种多样，但在收费款项、数额等方面都比较透明。更重要的是，实行分户计量后也要引入竞争机制，这样由市场定价格，由用户选择自己满意的供热单位，才能使供暖企业和采暖户达到双方满意。
作者：侯毅君
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